Quel salaire pour emprunter 400 000 euros ?

Vous avez un projet immobilier en vue et vous souhaitez souscrire un crédit immobilier de 400 000 € pour le réaliser ? La banque que vous sollicitez doit d’abord étudier votre dossier pour déterminer quelle somme elle peut vous accorder. Cette analyse lui permet de se prémunir d’une éventuelle défaillance de paiement, une manière pour elle de s’assurer de pouvoir récupérer les sommes dues. Et vous concernant, le calcul de votre capacité d’emprunt permet de vous protéger contre un éventuel taux d’endettement trop important qui fragiliserait votre budget.

Les critères pris en compte par la banque pour emprunter 400 000 euros

La banque passe en revue plusieurs éléments avant de définir la somme qu’elle peut vous prêter. Elle analyse notamment votre situation professionnelle ainsi que la régularité de vos revenus. Entrent en compte également le taux de prêt immobilier et sa durée qui peuvent influer le montant empruntable.

Les revenus requis pour emprunter 400 000 euros

Pour définir la somme qu’elle peut vous avancer, la banque analyse vos revenus qui seront pris en compte de façon différente selon leur nature et leur régularité.

Pour les fonctionnaires et salariés en CDI (contrat à durée indéterminée) ayant validé leur période d’essai, les revenus sont pris en compte à 100% par la banque.

En ce qui concerne les indépendants, les chefs d’entreprise ou encore les salariés en CDD (contrat à durée déterminée), la banque analyse les revenus ou les 3 derniers bilans comptables.

Les primes régulières sont également comptabilisées en prenant en compte les 3 dernières années.

Pour les revenus locatifs, ceux-ci sont pris en compte à hauteur de 70%. Les 30% restants ne sont pas comptabilisés car ils constituent une marge de sécurité qui correspondrait aux éventuels impayés ou vacances locatives.

Ne sont pas pris en compte les pensions alimentaires ou aides versées par la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) par exemple.

Le reste à vivre, un élément central pour la banque

Le reste à vivre correspond à la différence entre vos revenus et vos charges fixes. En effet, le reste à vivre est la somme qui reste après déduction des dépenses courantes dont vous ne pouvez vous passer comme le loyer, les factures EDF, les impôts ou encore les mensualités de crédits en cours. Plus le reste à vivre est important, plus la banque peut être encline à vous accorder un prêt immobilier (selon votre profil), car elle considère que les sommes restantes vous permettent de vivre confortablement. A l’inverse, plus le reste à vivre est faible et plus la banque prend des risques à vous financer.

Le saut de charge : autre critère pour emprunter 400 000 €

Le saut de charge désigne la différence entre le montant de votre loyer actuel et celui de votre future mensualité de crédit immobilier. Si le saut de charge est important, cela signifie que vous devrez puiser davantage dans vos revenus pour rembourser votre crédit immobilier. Et ce saut de charge représente alors un risque pour l’établissement prêteur. Mais à l’inverse, si le saut de charge est faible voire nul, cela représente moins de risques pour la banque puisque vous êtes habitué à payer ce montant. La banque sera alors plus encline à vous octroyer le crédit immobilier.

Toutefois, hormis vos revenus, le reste à vivre ainsi que le saut de charges, d’autres éléments entrent en compte dans la décision de la banque de vous octroyer ou non un crédit immobilier. Car pour emprunter 400 000€, votre taux d’endettement ainsi que votre capacité d’emprunt doivent le permettre. D’autres facteurs comme la durée du crédit immobilier ou encore le taux d’emprunt entrent aussi en jeu. Vous ne pourrez pas emprunter la même somme si vous empruntez sur 10 ans ou 20 ans. Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse. En revanche, les intérêts augmentent. A l’inverse, moins longue est la durée et plus la mensualité augmente. A contrario les taux baissent.

La capacité d’emprunt est liée au taux d’endettement

Pour savoir si la banque peut vous prêter 400 000€, vous devez d’abord calculer votre taux d’endettement. Il est généralement plafonné à 33%. C’est-à-dire qu’il est possible d’appliquer une mensualité de crédit qui représente un tiers de vos revenus. Le rôle de la banque est donc de vérifier que votre taux d’endettement respecte bien la limite autorisée après souscription de votre crédit immobilier.

Voici comment elle va procéder pour calculer le poids de votre nouveau crédit immobilier par rapport aux revenus de votre foyer : (Mensualité de crédit / Revenus nets du foyer) x 100 = taux d’endettement de votre crédit

Par la suite, la banque va devoir s’assurer que votre taux d’endettement respecte toujours les limites autorisées, après la souscription du nouveau crédit, mais en tenant compte cette fois-ci de l’ensemble des charges récurrentes qui pèsent sur votre salaire (comme le loyer ou les mensualités d’éventuels autres crédits).

Voici comment la banque procède au calcul du taux d’endettement en tenant compte de vos charges fixes : (Charges + mensualité de crédit / Revenus nets du foyer) x 100 = taux d’endettement de votre foyer

Ainsi, plus vos revenus sont importants et vos charges faibles, plus vous pouvez emprunter. Vous l’aurez compris, plus votre salaire est important et plus vous pouvez emprunter. De même, moins vous avez de charges plus vous laissez de place à l’emprunt.

Tableau du salaire mensuel minimum pour emprunter 400 000 euros

Ce tableau représente le salaire minimum nécessaire pour un ménage souhaitant emprunter 400 000 € sur 10, 15, 20 ou 25 ans.

Salaire minimum pour emprunter 400 000 euros

Durée du crédit	Taux du crédit (hors assurance)	Mensualité maximale	Salaire mensuel minimum du foyer pour emprunter 400 000 euros	Puis-je emprunter 400 000 € avec mon salaire ?
10 ans (120 mois)	3,30 %	3 963 €	11 324 €	Simulation
15 ans (180 mois)	3,40 %	2 911 €	8 319 €	Simulation
20 ans (240 mois)	3,50 %	2 378 €	6 795 €	Simulation
25 ans (300 mois)	3,60 %	3 963 €	6 005 €	Simulation

Simulation à titre indicatif réalisée en novembre 2024 (taux immobiliers hors assurance)

Tableau de la capacité d'emprunt en fonction de votre salaire

Vous souhaitez savoir combien vous pouvez emprunter en fonction de votre salaire ? Nous mettons à votre disposition un autre tableau comportant les sommes maximales que vous pouvez emprunter selon les différents niveaux de salaires (organisés par ordre croissant). Ce tableau vous permet de vérifier d’un coup d’œil à quel montant vous pouvez prétendre en fonction des revenus de votre foyer.

Quelle capacité d'emprunt selon votre salaire ? - novembre 2024

Salaire mensuel net du foyer (€)	Mensualité maximale (€)	Capacité d’emprunt sur 15 ans (€) taux de 3,40 %	Capacité d’emprunt sur 20 ans (€) taux de 3,50 %	Capacité d’emprunt sur 25 ans (€) taux de 3,60 %	Quelle est ma capacité d'emprunt ?
5 500	1 815	263 698	322 107	363 396	Simulation
5 750	1 898	275 684	336 749	379 914	Simulation
6 000	1 980	287 671	351 390	396 432	Simulation
6 500	2 145	311 643	380 672	429 468	Simulation
7 000	2 310	335 616	409 955	462 504	Simulation
7 500	2 475	359 588	439 237	495 540	Simulation
8 000	2 640	383 561	468 520	528 576	Simulation

Simulation de capacité d’emprunt à titre indicatif réalisée en novembre 2024 (taux immobiliers hors assurance)

A noter tout de même que ce tableau est présenté à titre indicatif. La capacité d’emprunt dépend d’autres facteurs que la banque prend en compte pour déterminer combien elle peut vous prêter.

Pour réaliser vous-même une simulation approchante, vous pouvez calculer le montant maximum de votre mensualité en fonction des salaires de votre foyer : 
Salaire mensuel net x taux d’endettement maximal = mensualité maximale

Pour obtenir votre capacité d’emprunt (ne prenant toutefois pas en compte le taux d’intérêt immobilier), il vous suffit ensuite de multiplier la mensualité maximale par la durée du crédit (nombre de mois) que vous souhaitez :
Capacité d’emprunt = mensualité maximale x durée d’emprunt (mois)

Est-ce possible d’emprunter 400 000 euros sans apport ?

L’apport personnel est une somme consacrée pour votre projet immobilier qui peut résulter d’une épargne personnelle, d’une donation, d’un héritage, etc. La banque vérifie la présence et la qualité de votre apport personnel. Ainsi, plus il est important, mieux c’est. Il n’est pas possible d’emprunter 400 000 euros sans apport. L’apport personnel sert à financer les frais de notaire et de garantie. La banque demande généralement au moins 10% du montant que vous souhaitez emprunter. Ainsi, pour un crédit immobilier de 400 000 euros, il vous faudra présenter un apport minimum de 40 000 euros.

Après avoir passé au peigne fin : revenus, apport personnel, saut de charge… La banque peut statuer sur votre demande de prêt immobilier. Plus les voyants sont au vert, plus la banque peut consentir à augmenter votre capacité tout en se gardant de dépasser le taux d’endettement autorisé.

Quel salaire pour emprunter 400 000 euros selon les durées d’emprunt ?

Vous souhaitez savoir quel salaire permet d’emprunter 400 000 euros sur telle ou telle durée d’emprunt ? Voici un récapitulatif de combien votre ménage doit percevoir pour emprunter 400 000 euros selon la durée (10, 15, 20 ou 25 ans) :

Quel salaire pour emprunter 400 000€ sur 10 ans ?

Pour emprunter 400 000€ sur 10 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 11 324 €.

Quel salaire pour emprunter 400 000€ sur 15 ans ?

Pour emprunter 400 000€ sur 15 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 8 319 €.

Quel salaire pour emprunter 400 000€ sur 20 ans ?

Pour emprunter 400 000€ sur 20 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 6 795 €.

Quel salaire pour emprunter 400 000€ sur 25 ans ?

Pour emprunter 400 000€ sur 25 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 6 005 €.