Achat immobilier : faut-il mettre tout son apport personnel ?

Apport personnel : à quoi sert-il ?

Avant de savoir s’il faut mettre tout son apport dans un achat immobilier, il est nécessaire de comprendre son utilité. 

Financer les frais annexes

Lors du montage de votre prêt immobilier, la banque vous demande systématiquement un apport personnel. Ce dernier sert à financer l’ensemble des frais annexes à votre emprunt, tels que :

• les frais de notaire ;
• les frais de garantie (organisme de cautionnement, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) ;
• les frais de dossier.

Ces frais viennent s'ajouter au prix d'achat de votre bien.

Dans l’éventualité où un événement vous placerait en situation d'insolvabilité et  où la banque soit amenée à saisir votre bien immobilier pour le revendre, elle ne récupérerait pas le montant relatif à ses frais annexes. C’est la raison pour laquelle les établissements prêteurs sont plutôt réticents à vous octroyer un prêt immobilier sans apport, couramment appelé un financement à 110 %.

Montrer votre capacité à épargner

En démontrant à votre banque que vous êtes capable d’épargner en vous constituant votre apport personnel, vous mettez en exergue votre talent de gestionnaire. Votre dossier sera ainsi plus facilement validé, car votre banque sera davantage rassurée. De plus, en engageant ses fonds propres dans l'opération immobilière au travers d’un apport personnel, un emprunteur partage ainsi le risque avec l’établissement bancaire, ce qui est fortement apprécié par ce dernier.   

Réduire le coût de votre crédit

Avant de vous accorder un crédit, l'organisme prêteur détermine le risque qu’il prend en vous prêtant de l’argent. Ce dernier calcule alors votre solvabilité en s'appuyant sur vos revenus, vos charges, votre taux d'endettement (qui ne doit pas excéder 35 %), votre stabilité professionnelle et bien évidemment sur le montant de votre apport personnel.

Au travers d’un apport personnel, vous rassurez ainsi la banque sur la solidité de votre dossier. Vous êtes alors en position de force pour négocier les conditions de votre offre de prêt, notamment :

• un taux d’intérêt plus compétitif ;
• des indemnités de remboursement par anticipation réduites voire supprimées pour les remboursements partiels (IRA).

Quel est l’apport minimum pour un prêt immobilier ?

Le montant de votre apport personnel dépend principalement des pratiques commerciales de chaque établissement bancaire. Généralement, les banques exigent 10 % d’apport personnel, mais il arrive que ce seuil monte à 20 %.

Pour vous aider à y voir plus clair, si vous disposez d’un apport personnel de 40 000 euros, en théorie, vous serez en mesure d'emprunter 400 000 €, à condition que vos revenus vous permettent de rester en deçà des 35 % d'endettement imposés par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF). En revanche, si votre établissement de crédit exige un apport de 20 %, votre capacité d’emprunt se réduira à 200 000 € tout en conservant votre apport de 40 000 €.

Quel est l’apport personnel conseillé selon votre projet ?

Le montant de votre apport dépend de la nature de votre achat immobilier, à savoir une résidence principale ou un investissement locatif.

Pour l’achat de votre résidence principale

Faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier concernant une résidence principale ? Il faut savoir qu’une résidence principale ne constitue pas un actif, puisqu’elle ne génère aucun revenu. De fait, vous devez chercher à diminuer au maximum son coût d’acquisition, notamment en augmentant le montant de votre apport personnel.

Pour un investissement locatif

Contrairement à une résidence principale, si vous achetez un bien immobilier dans le cadre d’un investissement locatif, il sera opportun de diminuer votre apport personnel pour profiter au maximum de l’effet de levier bancaire. Avec un faible apport et des mensualités prises en charge intégralement ou presque par les loyers perçus, vous pouvez acquérir un bien immobilier d’une valeur conséquente. 

De surcroît, pour calculer votre capacité d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif, la banque prend en compte 70 % des loyers à venir. Vous êtes ainsi en mesure d’emprunter un capital supérieur à celui d’un achat de résidence principale. Et cerise sur le gâteau, en optant pour le régime fiscal réel, les intérêts d’emprunt sont déductibles de votre revenu imposable, ce qui n’est plus possible avec une résidence principale.

Vous l’aurez compris, même si vous ne décrochez pas un taux compétitif, peu importe tant que vous êtes fiscalisé, car les intérêts ne vous coûteront rien. Dans ce cas précis, l’objectif consiste donc à conserver au maximum votre apport.

Doit-on mettre toute son épargne pour un achat immobilier ?

Vous vous demandez peut-être s’il faut mettre tout son apport dans un achat immobilier ? La réponse est non.

Garder une épargne de précaution

Pour faire face aux imprévus, il demeure fondamental de toujours conserver une épargne de précaution. En effet, vous n’êtes pas à l'abri d’une panne de chaudière, d’une réparation de voiture, etc. Une épargne de précaution privilégie des placements à court terme tels que le Livret de développement durable et solidaire (LDDS), le Livret A (LA), le Plan épargne logement (PEL), le livret d’épargne populaire (LEP), etc. Quant à son montant, tout dépend de votre train de vie. Il est cependant conseillé de se constituer une épargne de précaution, en moyenne, à hauteur de six mois de salaire.

Votre apport personnel proviendra majoritairement de cette épargne de précaution, pour laisser vos autres placements atteindre leur maturité financière.

Utiliser l'effet de levier du crédit pour un investissement locatif

En quoi consiste l’effet de levier ? En investissant dans un logement locatif, vous pouvez profiter d'une notion financière consistant à s’endetter pour augmenter votre capacité d’investissement. Sur le long terme, votre patrimoine immobilier s’accroît via cette technique d’autofinancement, et ce, grâce à l’argent de la banque.  

Conserver un apport pour un éventuel deuxième achat

Votre capacité d'emprunt découle directement de votre apport personnel. Plus ce dernier est conséquent, et plus la banque sera à même de vous prêter. De plus, le jour où votre dossier d’emprunteur s'avérera un peu tendu, votre apport personnel sera votre meilleur allié pour le faire passer. 

Notez qu’un apport personnel peut vous aider  à décrocher un taux compétitif.

Enfin, et non des moindres, si vous utilisez intégralement votre apport lors d’un premier achat, vous pourriez rencontrer des difficultés à concrétiser un deuxième investissement immobilier. C’est la raison pour laquelle il est toujours judicieux de conserver votre épargne, et de ne pas l’investir intégralement comme apport.

Diversifier vos placements

Pour savoir s’il faut mettre tout son apport dans un achat immobilier, commencez par prendre en compte la rémunération de votre épargne. Que ce soit sur une assurance-vie, un plan d’épargne en actions (PEA), un compte-titres, votre épargne produit des intérêts. Ainsi, il demeure indispensable de comparer ces intérêts avec la rémunération générée par votre acquisition immobilière.

Si vous achetez votre résidence principale, conservez une partie de votre épargne et placez-la ailleurs que dans l’immobilier pour la faire fructifier sur des supports rémunérateurs. En effet, une résidence principale ne génère aucun revenu.

Si votre acquisition porte sur un investissement locatif, calculez son futur rendement annuel net pour déterminer s’il n’est pas plus intéressant d’investir une fraction de votre épargne sur des produits financiers plus rémunérateurs.