Investissement locatif : 8 conseils pour bien investir

Avant de se lancer dans un investissement locatif, plusieurs éléments doivent être pris en compte. Afin de vous accompagner au mieux dans votre démarche, nous vous listons ci-dessous quelques astuces qui pourront vous aider dans votre projet.

1.Bien choisir son logement

Un investissement locatif est avant tout un placement immobilier; il faut donc que le bien réponde à certaines exigences.

Par exemple :

• S'il s'agit d'un appartement familial veillez à ce qu'il se situe à proximité des commerces et des écoles.
• S'il s'agit d'un appartement qui s'adresse à un étudiant ou à un jeune couple vivant en grande agglomération, la proximité des transports est importante car ils ne seront pas forcément véhiculés.

Aussi, n'hésitez pas à aller sur place et/ou à utiliser Google Earth (si vous ne pouvez pas vous déplacer) afin de vérifier l'environnement et l'emplacement.

A titre d'exemple :

• Un bien trop près de la voie ferrée aura des nuisances sonores ;
• A l'inverse, un logement situé dans un point stratégique du futur Grand Paris peut constituer une belle opportunité ;
• En province, un programme qui se situe à proximité de l'extension d'une autoroute, d'une gare TGV ou de l'implantation de nouveaux locaux d'entreprise peuvent constituer aussi de bonnes opportunités.

2.Vérifiez si la demande locative est réelle dans la zone où se situe le bien.

Afin de mesurer la demande locative, vous pouvez vous renseigner directement auprès d'une agence immobilière. Elle saura vous dire les atouts et les inconvénients d'un quartier, mais également le nombre de location qu'il y a dans la zone.

Vous pouvez également publier une annonce fictive sur des sites Internet spécialisés et évaluer ainsi le nombre de réponses que vous recevez. 

3.Vérifiez le prix du logement

Les logements neufs et destinés à la défiscalisation sont souvent plus chers.
Un surcoût par rapport à l'ancien de entre 10 et 25 % semble acceptable, au-delà il est probable que le bien soit surévalué.
Pour cela vous pouvez aussi vous renseigner auprès d'une agence immobilière ou sur des sites spécialisés sur Internet (sites d'annonces, sites d'estimation, prix des autres programmes neufs à proximité...)

4.Renseignez-vous sur le sérieux et la qualité du promoteur

Pour cela vous pouvez notamment :

• Demander s'il bénéficie d'une caution bancaire qui garantira la bonne fin des travaux en cas de défaillance du promoteur
• Vérifier les avis consommateurs sur Internet
• Vérifier la solidité financière du promoteur via des sites comme société.com par exemple.

5.Privilégiez un programme isolé

Plutôt qu'un investissement en ZAC (Zone d'Aménagement Concerté). La raison ? 60 % des logements neufs ont été vendus en investissement locatif en 2009 et en 2010. Ce qui veut dire que si vous investissez à proximité d'autres programmes, plusieurs biens seront mis en vente au même moment au terme de la période de défiscalisation, pouvant entraîner une baisse des prix.

6.Vérifiez la présence de propriétaires en résidence principale dans le programme

Ces derniers sont en effet plus actifs en cas de problèmes au sein de la copropriété.

7.Vérifiez que les hypothèses prises en compte dans la simulation d'investissement ne soient pas surévaluées

• Est-ce que le montant du loyer est en phase avec le marché ? Vérifiez le prix des appartements en location dans le même quartier sur des sites d'annonces par exemple.
• Est-ce que la revalorisation annuelle du bien et des loyers n'est pas surévaluée ? Privilégiez une revalorisation à 1 % ou 1,5 % plutôt qu'à 2,5 % ou 3 %.
• Le montant des charges locatives et de copropriété n'est-il pas sous-évalué ?

Le montant peut varier fortement en fonction de la surface et des services proposés (un service de gardiennage, une résidence médicalisée, une piscine sont des éléments qui augmentent les charges). Pour les charges de copropriété : Une partie est récupérable auprès du locataire.

8.Souscrivez aux assurances adéquates

Analysez avec précaution les garanties proposées (garantie « loyers impayés », garantie « absence de locataire »...). Attention, elles ont un coût, certaines ne sont donc pas forcément nécessaires si vous êtes dans une région à très forte demande locative.