L'assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Aucune disposition légale ou réglementaire n'impose la souscription d'une assurance emprunteur pour contracter un crédit immobilier. Elle n'est donc en théorie pas obligatoire. Mais dans les faits, tous les établissements prêteurs l'exigent.

L’assurance emprunteur : une protection pour vous et pour votre famille contre les situations imprévisibles

L’assurance de prêt immobilier est exigée par les établissements bancaires. Même si l’emprunteur présente un profil rassurant avec des revenus importants et une bonne gestion de budget, il reste exposé à d’éventuels accidents de la vie, comme un décès ou une invalidité par exemple. C’est là que l’assurance de prêt entre en jeu. Elle permet de prendre le relais du paiement des mensualités de prêt immobilier en cas de défaillance de l'emprunteur, protégeant ainsi l’emprunteur, mais aussi les membres de sa famille.

Du point de vue de la banque, l'assurance emprunteur est bien sûr essentielle. En effet, dans le cadre d'un crédit immobilier, celle-ci engage une somme importante sur une longue durée : l'assurance emprunteur représente une garantie de retrouver les sommes engagées en cas de défaillance de l'emprunteur due à un accident de la vie.

L'assurance emprunteur fonctionne avec ce que l'on appelle des garanties, mises en œuvre en cas de sinistre selon les modalités prévues au contrat. Les garanties exigées diffèrent selon les banques et surtout selon la nature du projet : un investissement locatif ou l'achat d'une résidence secondaire ne requièrent pas les mêmes garanties que celles souscrites pour une résidence principale.

Logiquement, plus les garanties proposées sont variées et étendues (notamment au regard des franchises, délais de carence, et du taux de remboursement), plus le coût de l'assurance est élevé. Mais un contrat aux garanties étendues signifie aussi une meilleure couverture, aussi bien pour la banque que pour l'emprunteur.

Les garanties exigées par les banques pour l'achat d'une résidence principale

Vous achetez votre résidence principale ? Voici les garanties obligatoires que votre établissement bancaire demande dans le cadre de votre assurance de prêt pour ce type de projet :

• Décès ;
• Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) ;
• Incapacité de travail temporaire (ITT) ;
• Invalidité permanente totale (IPT).

Certaines garanties de l'assurance prêt immobilier sont facultatives pour l'acquisition d'une résidence principale, mais elles peuvent néanmoins être exigées en fonction de la banque qui finance votre projet. Il s'agit des garanties suivantes :

• Invalidité permanente partielle (IPP) ;
• Lombalgie / Psychique (dite aussi MNO - maladies non objectivables).

La garantie perte d'emploi est quant à elle, facultative et ce, quel que soit votre projet d'achat immobilier.

Les garanties exigées pour une résidence secondaire

Le cas de la résidence secondaire est particulier : souvent, les banques demandent une couverture similaire à celle souscrite pour une résidence principale. Tandis que d'autres établissements bancaires considèrent que les garanties décès et PTIA suffisent pour assurer l'emprunteur.

Comment s'y retrouver, en tant qu'emprunteur, lorsque l'on opte pour la délégation d'assurance ? Le recours à un courtier en assurance prêt immobilier comme Empruntis peut être utile : une fois l'assurance emprunteur sélectionnée, le courtier transmet à l'emprunteur deux devis, présentant les deux scenarii : l'un avec des garanties similaires à celles exigées pour un investissement locatif, et l'autre avec des garanties plus étendues, comme c'est le cas pour une résidence principale. Ainsi, si le premier devis est jugé insuffisant par la banque, le second permettra de répondre aux besoins en termes d'assurance de prêt immobilier.

Les garanties exigées pour un investissement locatif

Les garanties demandées par l'organisme bancaire dans le cadre d'un investissement locatif sont moindres. En effet, les loyers perçus lors de la location diminuent le risque de non remboursement. C'est pourquoi seules les garanties décès et PTIA sont obligatoires. Les autres sont facultatives.

Comment changer d’assurance emprunteur ?

Si l'assurance emprunteur est indispensable à l'obtention de votre crédit immobilier, vous pouvez néanmoins choisir votre contrat librement. En effet, il existe deux types d'assurance :

• Le contrat d'assurance groupe : c'est l'assurance que vous propose votre banque au moment de la présentation de son offre de prêt immobilier. Il s'agit d'un contrat négocié par l'organisme prêteur auprès d'un assureur. C'est une assurance de prêt collective, avec des risques mutualisés sur l'ensemble des emprunteurs. Ainsi, le rapport tarif/couverture peut ne pas convenir à tous, surtout si vous présentez un profil jeune et sans problème de santé particulier. Si l'assurance groupe proposée par votre banque ne vous convient pas, vous êtes libre de la refuser et d'opter pour un autre contrat.
• Le contrat d'assurance individuelle ou externe : comme son nom l'indique, l'assurance individuelle base son tarif sur vos propres risques, le tarif est donc ajusté à chaque emprunteur. C'est pourquoi, en général, l'assurance individuelle est moins chère que l'assurance groupe, à garanties égales. Vous pouvez d'ailleurs les comparer entre elles pour trouver l'assurance de prêt au meilleur tarif.

Vous pouvez donc tout à fait changer d'assurance de prêt. Comment ? Tout d'abord, il est important de distinguer deux aspects : 

• On parle de délégation lorsqu’au moment de la souscription de votre crédit immobilier, vous optez pour une autre assurance que celle proposée par votre banque ;
• On parle de changement d’assurance lorsque vous avez déjà souscrit votre prêt immobilier et que vous souhaitez changer votre assurance actuelle pour une autre assurance.

Pour changer d’assurance, votre nouveau contrat doit toujours présenter les mêmes garanties que celles de l’assurance groupe. Il vous faut alors comparer les contrats et transmettre les conditions générales et particulières de l’assurance individuelle qui présente les mêmes garanties à votre établissement prêteur. En effet, c’est votre banque qui se charge de vérifier la conformité du nouveau contrat. Si le contrat individuel satisfait à l'exigence d'équivalences des couvertures d'assurance de prêt immobilier, votre banque se doit d’accepter ce changement, et de conserver les mêmes conditions de crédit immobilier présentées dans l’offre de prêt, en particulier le taux d’intérêt.

Quand changer d’assurance de prêt ?

Plusieurs lois sont venues élargir les possibilités et permettre ainsi de changer d’assurance emprunteur à différents moments de la vie d’un crédit immobilier. Voici ces lois :

• La loi Lagarde de 2010 permet comme expliqué plus haut d’effectuer une délégation d’assurance, c’est-à-dire à la souscription de votre crédit immobilier ;
• La loi Hamon de 2014 permet aux emprunteurs de pouvoir changer d’assurance au cours des 12 premiers mois du crédit immobilier. Vous pouvez résilier jusqu'à 15 jours avant le premier anniversaire de votre contrat de prêt, mais nous vous conseillons de commencer les démarches au plus tôt afin de bénéficier plus vite d'un tarif d'assurance emprunteur plus avantageux.
• Et la loi Sapin 2 (amendement Bourquin), entrée en vigueur en 2018, autorise le changement d’assurance emprunteur tous les ans, à chaque date anniversaire du contrat de prêt. Ce qui se fait à l'aide d'un courrier recommandé avec accusé de réception, présentant là encore les dispositions du nouveau contrat d'assurance prêt immobilier. Il est également important de respecter les délais dans lesquels vous pouvez changer d'assurance prêt immobilier. Ainsi, vous avez un préavis de deux mois à respecter dans le cadre de la loi Bourquin. Mais là encore, nous vous conseillons d'entamer vos démarches plus tôt (par exemple 3 mois avant), afin de pouvoir les effectuer sereinement.

Afin de faciliter vos démarches et trouver facilement une assurance individuelle aux garanties adaptées, il est possible de vous tourner vers un courtier en assurance de prêt immobilier tel qu'Empruntis, qui peut également s'occuper de la résiliation d'assurance prêt immobilier en temps et en heure du précédent contrat. Ainsi, vous n'avez pas besoin d'effectuer ces démarches vous-même.