Assurance de prêt : quand son coût dépasse celui des intérêts du crédit

Quand les intérêts du crédit immobilier stagnent à des niveaux plancher, certains emprunteurs finissent par payer l’assurance du prêt plus cher que les intérêts du crédit ! Pourquoi ? Et surtout, quels conseils dans ce cas-là ?

Des taux d’intérêts au plancher

Depuis plusieurs mois déjà, les taux immobiliers sont au plus bas. Ainsi, en mars 2021, les taux du marché s’établissent à 1,10% sur 20 ans, et même à 0,95% sur 15 ans. Des niveaux historiques, et surtout valables pour tout profil d’emprunteur, pour peu que le dossier fournisse les garanties suffisantes à l’acceptation du financement par la banque.

Si l’on s’attarde sur les taux mini, réservés aux profils premiums, les valeurs sont bien sûr encore plus basses, avec un emprunt sur 20 ans dès 0,72% et sur 15 ans dès 0,53%. Et que dire du tout petit 0,40% sur 10 ans…

Et l’assurance de prêt, dans tout ça ?

Quand un emprunteur souscrit un crédit immobilier, la banque exige bien sûr une assurance de prêt. Cette assurance est une double protection, à la fois pour la banque et l’emprunteur : en cas d’accident de la vie entraînant une défaillance de paiement, l’assurance de prêt prend le relais des mensualités du crédit selon les modalités du contrat, et la quotité assurée.

Or cette assurance a un coût, et dans un contexte de taux extrêmement bas, certains emprunteurs voient celui-ci… dépasser le coût des intérêts du crédit !

Alors, quels emprunteurs cela concerne-t-il ?

Prenons un exemple : un emprunteur de 59 ans ayant obtenu un taux immobilier de 0,40% pour un emprunt sur 13 ans. Son taux d’assurance moyen atteint 0,57%. Coût du crédit de 2 639€. Coût de l’assurance de prêt : 7 410€…

Dans notre exemple, nous avons un profil premium sénior, empruntant sur une courte durée. L’âge de l’emprunteur, son état de santé, son caractère fumeur ou non, sont autant de critères pouvant faire varier le tarif, et mener à payer son assurance de prêt plus cher que le crédit lui-même. Car le coût de l'assurance de prêt, rappelons-le, est dépendant du profil de l’emprunteur.

Par ailleurs, les offres des banques comme celles des assureurs externes sont aujourd'hui très variées. Plus qu’une simple dichotomie assurance groupe – assurance individuelle, c’est donc du côté des conditions du prêt obtenues et du profil de l’emprunteur qu’il faut regarder pour expliquer le phénomène.

Quels conseils pour optimiser le coût du crédit ?

Alors faut-il regarder le taux immobilier, faut-il regarder celui de l’assurance emprunteur, ou autre chose ? Les trois !

En effet, c’est bien le coût global de l’emprunt qui doit être pris en compte. Ce qui comprend les intérêts, l’assurance de prêt, et les frais annexes comme les frais de dossier par exemple.

D'ailleurs, les conditions aussi, sont à mettre dans la balance. Par exemple, outre son taux attractif, les conditions du crédit permettent-elles de reporter une échéance ou de moduler à la hausse ou à la baisse les mensualités ? L'assurance de prêt est-elle sur le capital emprunté ou restant dû, le premier étant préférable dans le cas d'une revente du bien sous quelques années ?

Pour optimiser tous les coûts, mission que connaît bien le courtier, la clé reste la comparaison de l’ensemble de l’offre du marché, et la personnalisation. Ce qui revient à se poser la question : quel crédit et quelle assurance emprunteur, pour mon projet à moi ?