⏱L'essentiel en quelques mots
L’installation de panneaux solaires en copropriété est une démarche durable, écologique et souvent rentable à long terme pour les copropriétaires. Elle implique cependant des contraintes encore plus importantes que dans le cas d’une maison individuelle :
- une installation photovoltaïque offre la possibilité de réduire les charges énergétiques des parties communes (voire privatives) d’une copropriété ;
- malgré un investissement initial important, les panneaux solaires constituent un dispositif souvent rentable à long terme grâce aux économies réalisées chaque mois et une durée de vie relativement longue (plus ou moins 30 ans) ;
- ils améliorent également la valeur et l’attractivité du bâtiment, notamment dans une perspective de revente future ;
- la mise en place d’un système photovoltaïque en copropriété nécessite cependant certaines démarches qui peuvent être un frein à son installation (obtention de l’accord des copropriétaires à la majorité absolue, déclaration de travaux, raccordement au réseau électrique public, etc.)
Sommaire
Pourquoi envisager des panneaux solaires en copropriété ?
Les panneaux solaires sont désormais réputés en tant que solution de production d’énergie propre et efficace pour répondre aux besoins d’une habitation. S’ils sont le plus souvent utilisés dans le cadre de maisons individuelles, ils peuvent également être installés dans une copropriété. Les avantages pour les résidents peuvent alors être importants.
La réduction des charges énergétiques
Cette solution contribue à optimiser la consommation électrique globale du bâtiment. Elle permet de réduire les charges de copropriété annuelles pour les parties communes voire privatives pour les copropriétaires qui le souhaitent. Il est également possible de réduire les coûts de chauffage du bâtiment en installant des panneaux solaires thermiques. Les panneaux solaires hybrides offrent même l’opportunité de générer à la fois de l'électricité et du chauffage.
Il s’agit donc d’une installation souvent rentable à long terme puisque l’investissement peut être amorti entre 12 et 18 ans selon la configuration. La durée de vie d’un système photovoltaïque peut atteindre facilement 30 ans (voire plus avec un entretien rigoureux), ce qui permet à la copropriété de bénéficier d’une électricité “gratuite” pour un certain nombre d’années après l’atteinte du point d’amortissement.
Une plus grande autonomie énergétique
La production d’une énergie renouvelable contribue à accroître l’autonomie énergétique de la copropriété. Les copropriétaires sont ainsi moins dépendants du réseau électrique public pour leurs différents usages. Ils se prémunissent alors partiellement des pannes de réseau et des coupures de courant potentielles, mais surtout des hausses de prix sur les marchés de l’énergie.
Une démarche écologique
Les panneaux solaires constituent une source d'énergie propre, renouvelable et respectueuse de l'environnement. À ce titre, l'électricité verte contribue à réduire la part d'émissions de gaz à effet de serre de la copropriété. Elle s'inscrit dans une démarche vertueuse.
Une valorisation de l’immeuble
L'installation de panneaux solaires en copropriété est encore relativement rare, ce qui peut constituer un argument de poids important dans la perspective d'une revente d'un bien immobilier ou de sa mise en location. Ce type d'équipement valorise ainsi l'ensemble des biens constituant la copropriété en lui conférant une dimension écologique et responsable prisée sur le marché immobilier actuel. C’est également un atout majeur pour les personnes en recherche d’habitations économes en énergie.
Quel est l’impact des panneaux solaires sur la gestion de la copropriété ?
L'impact des panneaux solaires sur la gestion de la copropriété est loin d’être négligeable.
Les impacts positifs
Tout d'abord, cet équipement permet une réduction des charges communes liées à l'électricité voire même au chauffage collectif dans certains cas. En produisant leur propre énergie, les propriétaires peuvent diminuer les coûts collectifs liés à l'électricité (éclairage, interphone, ascenseur, pompe à chaleur, etc.) et contribuer ainsi à assainir les finances de la copropriété.
Ils peuvent également revendre l'excédent d'énergie produit dans le cadre du mécanisme d'obligation d'achat (OA) afin de rentabiliser encore plus rapidement l'investissement. On parle d'autoconsommation avec revente du surplus. Il est même possible d'utiliser l'installation solaire dans le cadre d'une autoconsommation collective où l'électricité produite est répartie entre les copropriétaires pour leurs besoins individuels. Les copropriétaires intéressés doivent alors se réunir autour d'une personne morale organisatrice (PMO) qui est chargée de la répartition. Cette mission revient le plus souvent au syndic pour plus de simplicité.
Les contraintes
En premier lieu, les copropriétés doivent se mettre d’accord pour contribuer tous ensemble à une installation qui représente un investissement initial relativement important et qui n’est pas forcément à la portée de tous. Les réfractaires peuvent alors être nombreux, notamment ceux qui n’envisagent pas de rester assez longtemps dans le logement pour amortir l’investissement de départ.
La mise en place de panneaux sur une toiture implique également la réalisation de certaines démarches pour s’assurer que la future installation est d’une part potentiellement rentable et d’autre part conforme à la réglementation en vigueur.
Un dispositif photovoltaïque installé en copropriété nécessite enfin un entretien régulier et des interventions de maintenance pour garantir la performance optimale des panneaux. C’est autant de potentielles contraintes matérielles et de frais à prévoir, même s’ils sont partagés.
Comment fonctionne un panneau solaire ?
Un panneau solaire est composé de cellules photovoltaïques qui captent la lumière du soleil pour la transformer en électricité. Lorsque les photons du soleil frappent les cellules photovoltaïques, ils libèrent des électrons qui provoquent la formation d'un courant électrique continu. Les cellules solaires sont en effet constituées d'un ou plusieurs cristaux de silicium, un matériau conducteur à l’origine de l’effet photovoltaïque. Ce courant continu est ensuite dirigé vers un onduleur qui est chargé de le convertir en courant alternatif compatible à un usage domestique.
Comment installer des panneaux solaires dans votre copropriété ?
Même si elle passe plus ou moins par les mêmes étapes, l’installation de panneaux solaires dans une copropriété est relativement plus complexe que pour une maison individuelle. Il est ainsi nécessaire de suivre le cheminement suivant :
- La réalisation d’une étude pour évaluer la faisabilité et la viabilité du projet. Un expert doit notamment estimer si l’immeuble dispose de bonnes conditions pour capter efficacement les rayons lumineux du soleil, notamment au regard des besoins énergétiques de la copropriété. Ce plan de calepinage prend notamment en compte l’orientation du bâtiment, l’inclinaison de la toiture ou encore les obstacles susceptibles de créer des zones d’ombrage (immeuble voisin, cheminée, arbres, végétation, etc.). À l’issue de l’étude, le professionnel effectue une proposition de dimensionnement de l’installation avec un budget des travaux à soumettre à la copropriété ;
- La copropriété se réunit ensuite en assemblée générale pour procéder à un vote. Le type et la puissance de panneaux à installer, leur nombre ou encore le prestataire du chantier doivent être choisis au cours de cette assemblée. Le choix du mode d’autoconsommation doit également être effectué à cette occasion (autoconsommation totale, autoconsommation avec revente du surplus voire même revente totale). L’accord pour les travaux doit être obtenu à la majorité absolue des copropriétaires. Ils sont le cas échéant financés selon la quote-part détenue.
- Une fois les travaux décidés, le syndicat de copropriété doit effectuer les démarches administratives nécessaires pour ce type d’installation ;
- Si aucune obstruction au projet n’a été retenue, les travaux peuvent réellement débuter. Ils consistent à installer des panneaux le plus souvent sur la toiture, soit en les intégrant directement au bâti (en déposant au préalable une partie de la toiture) soit en surimposition (avec fixation des modules sur des rails parallèles à la toiture). Une fois les panneaux posés, les connexions doivent être réalisées avec l’onduleur et avec les éventuelles batteries solaires ;
- Lorsque les raccordements sont effectués, le professionnel procède à la mise en service après avoir effectué tous les tests nécessaires. Une attestation Consuel de conformité de l’installation aux normes électriques est remise à la copropriété ;
- L’installation doit enfin être reliée au réseau électrique public après avoir conclu un accord de raccordement auprès du gestionnaire du réseau.
Quelles sont les démarches administratives pour les panneaux solaires en copropriété ?
Pour effectuer une installation de panneaux solaires en copropriété, le syndic doit contacter la mairie sur laquelle est situé l’immeuble pour s’assurer qu’il n’existe aucun obstacle administratif. Il doit notamment consulter le plan local d’urbanisme (PLU) pour vérifier qu’aucune disposition n’empêche la mise en place d’une installation photovoltaïque dans cette zone.
Une fois que ces doutes ont été levés, il est nécessaire d’effectuer les démarches suivantes :
- une déclaration préalable de travaux (DP) à déposer en mairie. Le délai de traitement est d’un mois en général à l’issue duquel les travaux peuvent commencer s’il n’y a pas d’objection (2 mois en zone classée) ;
- une demande auprès de l’architecte des Bâtiments de France (ABF) pour les bâtiments classés “Monuments Historiques” ;
- les potentiels dossiers de demande d’aide financière des pouvoirs publics qui sont à réaliser impérativement avant le début des travaux ;
- une demande de raccordement au réseau Enedis pour l’éventuelle revente du surplus ;
- l’obtention de l’attestation Consuel indispensable à la réalisation du raccordement. Celle-ci est délivrée par le professionnel ayant réalisé l’installation.
Quelles options de financement pour les panneaux solaires en copropriété ?
Plusieurs possibilités de financement sont disponibles pour l’installation de panneaux solaires en copropriété :
- le financement direct par apport de liquidités de chacun des copropriétaires ;
- la réalisation d’un prêt bancaire commun au nom du syndic pour le compte des copropriétaires ;
- la contraction d’un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ;
- la revente du surplus de production électrique à un fournisseur d’énergie dans le cadre du mécanisme de l’obligation d’achat (OA) ;
- le recours aux subventions et aides publiques pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique auxquels répondent les installations photovoltaïques (prime à l’autoconsommation, MaPrimeRénov’, TVA réduite, etc.)
Quels sont les obstacles potentiels à l'installation de panneaux solaires ?
Les principaux obstacles à l’installation de panneaux solaires en copropriété concernent notamment :
- l’obtention de la majorité absolue des copropriétaires, certains pouvant être plus réticents que d'autres pour différentes raisons, principalement financières ou conjoncturelles (pas de projection à long terme dans la copropriété).
- la configuration du bâtiment qui peut poser certains défis logistiques (orientation, inclinaison du toit, ombrages, particularismes architecturaux ou techniques). Des travaux préalables peuvent alors se révéler nécessaires ;
- les aspects règlementaires et administratifs qui peuvent rendre délicate voire impossible l’installation, notamment dans les zones géographiques classées ;
- la maintenance et l’entretien peuvent enfin être source de conflits au sein de la copropriété.