Est-ce intéressant de faire un rachat de crédit pour un investissement locatif ?

Qu’est-ce que le regroupement de crédits ?

Le regroupement de crédits est une opération financière qui consiste à faire racheter par un organisme bancaire spécialisé les différents prêts souscrits par un emprunteur afin de bénéficier de conditions de remboursement plus adaptées. Le rachat peut agglomérer différents types de prêts qu’il s’agisse de crédits à la consommation, de crédits immobiliers, de prêts travaux, de prêts auto et même de certaines dettes personnelles comme des découverts bancaires ou des arriérés d’impôts.

L’établissement procédant au rachat solde le capital restant dû sur l’ensemble des emprunts souscrits auprès des différents créanciers et devient alors le seul et unique créancier. L’emprunteur, en contrepartie, contracte un nouveau prêt agglomérant l’intégralité des montants rachetés et bénéficie d’un échéancier de remboursement plus conforme à sa situation financière du moment. Il réduit ainsi ses mensualités de remboursement (parfois jusqu’à 60 %) et n’a plus alors qu’à rembourser une mensualité unique chaque mois avec un taux d’intérêt également unique (et bien souvent préférentiel) pour l’intégralité du capital.

Dans quels cas le rachat de crédits est-il intéressant pour un investisseur locatif ?

Le rachat de crédits est intéressant pour un investisseur locatif aussi bien pour lui donner de la latitude par rapport à son investissement déjà réalisé que pour envisager d’hypothétiques projets futurs.

Alléger ses mensualités pour avoir un reste à vivre plus important

Le rachat de crédits offre la possibilité à l’emprunteur de diminuer le montant des échéances de remboursement mensuelles notamment en cas d’endettement important du fait de l’investissement locatif réalisé pouvant rendre les fins de mois difficiles. En réduisant ses charges, il augmente ainsi son reste à vivre et peut donc retrouver du pouvoir d’achat. Cette nouvelle situation permet ainsi d’envisager l’avenir plus sereinement et de thésauriser beaucoup plus facilement notamment dans la perspective éventuelle d’un nouveau projet immobilier pour lequel vous pourrez alors également commencer à vous constituer un apport.

Bénéficier d’une trésorerie en cas d’imprévu ou de loyers impayés

La plupart des organismes de rachat prévoient la possibilité pour les emprunteurs de solliciter une trésorerie complémentaire, directement intégrée au remboursement du nouveau crédit, avec le même taux d’intérêt, sans pour autant outrepasser les limites du taux d’endettement. Cette enveloppe budgétaire complémentaire est libre d’utilisation et peut ainsi être employée pour financer un nouveau projet.

Elle peut aussi servir de trésorerie de secours en cas d’imprévus (réparations ou remplacement d’équipements, charges de copropriété non-anticipées), de loyers impayés ou pour faire face à une vacance locative temporaire afin de rembourser le crédit qui continue à courir malgré les loyers non-perçus.

Financer un nouvel investissement immobilier

Le rachat de crédits permet également d’envisager de nouveaux projets futurs plus sereinement tels qu’un investissement immobilier par exemple pour l’achat d’une résidence secondaire ou même d’une nouvelle acquisition locative afin de multiplier ses sources de revenus. Le financement de cet investissement peut alors être réalisé par l’emprunt, le rachat rendant dans ce cas de figure l’emprunteur éligible vis-à-vis des standards bancaires grâce à la baisse du taux d’endettement. Vous pouvez ainsi grâce au rachat augmenter votre capacité d’emprunt pour obtenir un crédit plus facilement.

Comment le rachat de crédit peut aider à financer un nouvel investissement locatif ?

Le rachat de crédit, grâce à son principe de rééchelonnement, offre la possibilité de réorganiser ses finances pour envisager divers projets comme par exemple un nouvel investissement locatif.

Baisser votre taux d’endettement à moins de 33 %

L’allongement de la durée de remboursement de l’emprunt dans le cadre du regroupement de prêts permet une diminution des mensualités de remboursement du crédit (qui devient d’ailleurs unique chaque mois après le rachat). Cette mensualité unique réduite diminue ainsi les charges fixes mensuelles dont le montant rapporté aux revenus mensuels fixes permet de déterminer le taux d’endettement, c’est-à-dire la capacité de l’emprunteur à honorer ses échéances de remboursement.

Ce taux d’endettement maximum acceptable par les banques est fixé à un tiers des revenus fixes soit 33 %. Une récente recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) entrée en vigueur formellement en 2022 prévoit néanmoins l’obligation pour les banques d’appliquer un nouveau taux d’effort pouvant s’élever désormais à 35 % au moment de l’analyse des profils d’emprunteur.

Exemple : Avec des revenus fixes de 2 000 euros et des charges mensuelles de 800 euros, le taux d’endettement d’un emprunteur est alors de 40 % et il ne peut donc pas postuler à l’obtention d’un crédit pour réaliser un investissement locatif. En effectuant un rachat de crédits diminuant ses mensualités et ramenant ses charges fixes à 600 euros, son nouveau taux d’endettement est alors de 30 %. Il peut ainsi tout à fait prétendre à un emprunt pour effectuer un achat immobilier dans une optique locative.

Intégrer une trésorerie supplémentaire pour vous constituer un apport personnel

L’apport personnel est bien souvent requis par les banques au moment d’étudier un dossier de prêt. S’il peut être accumulé par la thésaurisation en mettant de côté chaque mois une partie de ses revenus (issus notamment d’un premier investissement locatif), il peut également être obtenu plus rapidement par la sollicitation d’une trésorerie complémentaire au moment du rachat.

Cette enveloppe budgétaire complémentaire sert la plupart du temps à réaliser des travaux dans un logement ou encore à l’achat ou la réparation d’un véhicule mais elle peut également être utilisée comme point de départ d’un nouvel investissement locatif. Celle-ci peut en effet être débloquée très rapidement et être intégrée immédiatement à vos nouvelles échéances de remboursement sans pour autant venir “plomber” votre taux d’endettement. La trésorerie doit néanmoins être proportionnée au montant du rachat.

A qui faire appel pour faire un rachat de crédit pour un investissement locatif ?

Le regroupement de prêts pour un investissement locatif s’apparente à un rachat de crédits hypothécaire dans la mesure où un prêt immobilier a déjà été souscrit pour un premier projet immobilier. Celui-ci est alors racheté et intégré au nouveau prêt au même titre que les autres types de crédits contractés (crédits conso, prêt travaux, prêt auto etc.) et nécessite une garantie hypothécaire. Vous pouvez contacter un courtier spécialisé en rachat de crédits pour vous faire accompagner dans vos démarches (sélection de l’organisme, constitution du dossier, suivi, etc.).

Après avoir étudié votre dossier sur la base des pièces justificatives fournies (contrat de travail, bulletins de salaire, avis d’imposition, tableaux d’amortissement des crédits…), l’établissement de rachat vous fait alors parvenir une nouvelle offre d’emprunt à des conditions de remboursement plus en rapport avec votre situation.

Si vous souhaitez intégrer une trésorerie complémentaire au rachat pour financer l’apport d’un nouvel investissement locatif, l’organisme étudie alors la nature de votre demande et son montant au regard du montant total du rachat et du nouveau taux d’endettement. Si elle est accordée et que le rééchelonnement de dettes proposé vous convient, vous pouvez alors retourner l’offre de prêt signée après un délai de réflexion minimum de 10 jours.

A réception, l’établissement de rachat procède au soldes des anciens crédits et le nouvel échéancier est mis en place dès le mois suivant avec la nouvelle mensualité. Vous pouvez néanmoins avoir à vous acquitter en plus d’indemnités de remboursement anticipé pour le solde des précédents crédits. Ce coût doit alors être intégré dans le calcul de rentabilité de l’opération.

Pour vous faire une première idée des nouvelles conditions de remboursement pouvant être obtenues avec un rachat de crédit, vous avez la possibilité de réaliser des simulations en ligne gratuites et sans engagement, notamment sur le site Empruntis. Celles-ci vous permettent en quelques clics, après avoir renseigné certaines informations, de comparer les organismes de rachat pour bénéficier des meilleurs tarifs et des conditions de remboursement les plus souples possibles. Vous pouvez ensuite entrer en contact directement avec l’organisme sélectionné.