Mainlevée d'hypothèque pour un rachat de crédits : définition, frais et marche à suivre

Le regroupement de prêts permet à un emprunteur d’assainir sa situation financière grâce à l’étalement de ses remboursements sur une plus longue période (ce qui rend néanmoins le coût total de l’opération plus important) et à l’amélioration de son reste à vivre mensuel.

Un rachat de crédits se déroule alors en plusieurs étapes avec notamment la constitution de votre dossier, la signature du nouveau contrat ou encore le solde des crédits en cours par le nouveau créancier.

Pour un rachat de crédit hypothécaire (comprenant un prêt immobilier), l’emprunteur doit en plus faire lever l’hypothèque contractée sur son bien immobilier au moment de la souscription du prêt. En quoi consiste une mainlevée d’hypothèque ? Comment et dans quelles conditions effectuer une radiation de l’hypothèque ? Quels sont les frais associés ?

Qu’est-ce qu’une mainlevée d’hypothèque ?

Lorsqu’un acheteur souhaite obtenir un crédit pour financer l’acquisition de son nouveau bien immobilier, l’établissement bancaire prêteur exige un certain nombre de garanties pour couvrir les risques de non-remboursement. Parmi toutes les garanties pouvant être apportées (nantissement, caution, privilège de prêteur de deniers, etc.), il existe l’hypothèque.

Elle consiste pour l’établissement prêteur en une sûreté réelle obtenue sur un bien immobilier appartenant à l’emprunteur et faisant office de garantie de remboursement sur le paiement de la dette contractée. Lorsqu’un emprunteur ne parvient pas à honorer plusieurs échéances de remboursement consécutives, l’organisme créancier possédant l’hypothèque peut alors revendre de plein droit l'immeuble en question pour obtenir le remboursement des impayés ainsi que la dette restante. Il se prémunit alors des risques de défaut de paiement en cas de difficultés financières de l’emprunteur.

Certaines situations nécessitent parfois de mettre un terme à cette garantie. On parle alors de mainlevée d’hypothèque. Celle-ci peut alors se présenter dans les cas de figure suivants :

• à la fin du prêt, lorsque toutes les échéances de crédit ont été remboursées. L’hypothèque s’étend généralement sur toute la durée du crédit immobilier et parfois même un an ou deux après la dernière échéance afin de prendre en compte les potentiels reports et modulations d’échéances de prêt à la fin du crédit ;

• lorsque l’emprunteur souhaite faire racheter ses crédits pour obtenir un étalement de ses dettes ou bénéficier de conditions tarifaires préférentielles. Le rachat des crédits par un établissement nécessite alors obligatoirement la radiation de l’hypothèque en cours ;

Pourquoi parle-t-on de mainlevée d’hypothèque avant un rachat de crédits ?

Afin de réaliser des économies ou d'obtenir plus de souplesse dans le remboursement de son crédit immobilier, un emprunteur peut solliciter un rachat de crédit auprès d’une autre banque ou d’un établissement financier spécialisé dans le rachat de prêts.

Il peut même, dans ce cas de figure, réaliser un rachat de crédits global intégrant ses prêts personnels, ses dettes personnelles et son crédit immobilier. On parle alors de rachat de crédit hypothécaire.

Se pose alors la question du devenir de l’hypothèque contractée avec le premier établissement. La transmission du bénéfice d’une hypothèque d’un établissement bancaire à un autre est en effet impossible. C’est la raison pour laquelle, avant de pouvoir définitivement prétendre à un rachat de prêt hypothécaire, l’emprunteur doit alors procéder au préalable à une mainlevée d’hypothèque. Cet acte juridique vise en effet à entériner légalement la fin du privilège détenu sur le bien immobilier de l’emprunteur possédé par l’établissement bancaire.

La radiation de l’hypothèque peut ainsi être obtenue avant la fin de la durée totale du crédit dans les cas de figure suivants :

• après la vente du bien immobilier en question, le produit de la vente permettant ainsi de rembourser par anticipation le capital restant dû ;

• dans le cadre d’un remboursement anticipé rendu possible par l’obtention de fonds suffisants, principalement à la suite d’un héritage ou d’une donation ;

• dans le cadre d’un rachat de crédits, lorsque le nouvel établissement créancier solde l’intégralité de la dette de l’emprunteur. L’hypothèque existante n’a alors plus lieu d’être et l’emprunteur peut alors solliciter sa mainlevée en accord avec l’organisme prêteur d’origine (levée d’hypothèque à l’amiable par acte notarié authentique). L’hypothèque n'apparaît alors plus sur la publicité foncière.

Comment lever une hypothèque ?

La levée d’hypothèque peut être demandée par l’emprunteur une fois que l’intégralité du capital restant dû a été remboursée. Pour ce faire, il doit alors solliciter un notaire pour faire constater officiellement le remboursement intégral des sommes dues et, par conséquent, la levée des droits du créancier sur le bien.

Cette démarche peut être réalisée à l’amiable, de concert entre l’emprunteur et le créancier qui sollicitent la rédaction d’un acte notarié authentique entérinant la fin de l’hypothèque selon les modalités prévues par la loi. L’acte notarié doit alors être enregistré au bureau des hypothèques du département dans lequel se situe le bien immobilier.

En cas de désaccord entre l’emprunteur et créancier, ce dernier refusant la levée de l’hypothèque, l’emprunteur doit alors entreprendre une action en justice pour faire constater par un tribunal la régularisation intégrale de sa dette ou le délai d’expiration de l’hypothèque. Le tribunal pourra, le cas échéant, demander la radiation de l’hypothèque et la désinscription du bien au bureau des hypothèques.

Rachat de crédits : combien coûte la mainlevée d’hypothèque ?

En tant qu’acte notarié authentique nécessitant un enregistrement juridique, la mainlevée d’hypothèque occasionne (comme l’hypothèque) certains frais pour l’emprunteur, principalement relatifs à l’intervention d’un notaire. Sont alors la plupart du temps dus par l’emprunteur :

• la rémunération du notaire (honoraires comprenant une TVA de 20 %) ;
• les droits d’enregistrement au Trésor Public pour l’inscription au bureau des hypothèques ;
• Les frais administratifs relatifs à la radiation de l’hypothèque (Contribution à la Sécurité Immobilière) ;
• Les frais annexes administratifs facturés par la banque ;
• Les honoraires du conservateur des hypothèques.

En outre, peuvent s’ajouter des frais de rachat de crédit correspondant au remboursement anticipé en cas de rachat de crédit hypothécaire entraînant un remboursement du prêt avant son échéance (indemnités de remboursement anticipé ou IRA).

Le montant total de ces frais de mainlevée représente généralement entre 0,3 et 0,6 % du montant total du crédit. Dans certains cas de figure, l’organisme se chargeant du prêt ou du rachat peut les prendre en charge. En cas de vente immobilière, le montant des frais de mainlevée est directement déduit du prix de vente par le notaire.

Comment savoir si l’hypothèque est bien levée ?

Avant de faire racheter son prêt immobilier, un emprunteur doit vérifier que l’hypothèque sur son bien immobilier n’est plus en vigueur. Pour cela, il doit s’assurer de la rédaction effective d’un acte notarié authentique attestant du règlement intégral du crédit immobilier accordé. Cet acte notarié est alors enregistré au bureau des hypothèques du département où se situe le bien immobilier.

L’emprunteur peut alors s’adresser au notaire chargé de la rédaction de l’acte ou au service de la publicité foncière pour obtenir une réponse de l’état d’avancement de la demande. À noter qu’en cas de remboursement intégral du crédit immobilier, l’hypothèque est automatiquement levée un an après la dernière échéance de remboursement. Dans ce cas, la mainlevée n’entraîne alors aucun frais pour l’emprunteur.