Rachat de crédit et prêt accession sociale (PAS) : comment ça marche ?

La particularité du Prêt Accession Sociale (PAS)

Le Prêt Accession Sociale est un prêt aidé permettant à des ménages relativement modestes d’accéder malgré tout à la propriété. S’il reste moins intéressant que le prêt à taux zéro qui, comme son l’indique, est sans intérêts, il offre des conditions particulièrement avantageuses aux emprunteurs qui y ont recours. En plus de taux d’intérêt préférentiels, le PAS offre d’autres avantages dont le plus important est la possibilité de bénéficier sous conditions de l’Aide Personnalisée au Logement (APL).

Ce prêt particulier permet en outre de couvrir l’intégralité d’un achat immobilier contrairement au PTZ dont le montant est limité à une partie du prix d’achat en fonction des revenus et de la composition du foyer.

L’utilisation du Prêt Accession Sociale

Le PAS peut servir à financer différents types de projet :

• l’achat d’un terrain et la construction d’un logement sur ce terrain ;
• l’achat d’un logement dans le neuf ;
• un achat dans l’ancien avec ou sans travaux ;
• le financement de travaux de rénovation énergétique, de travaux d’agrandissement ou de changement de destination d’un local commercial. Le montant des travaux doit être supérieur ou égal à 4 000 euros et ils doivent être réalisés dans les trois ans suivant l’obtention du prêt ;
• le prêt accession sociale ne permet pas en revanche de prendre en charge les frais de notaire qui doivent donc être financés par un autre moyen.

Les conditions d’éligibilité au prêt accession sociale

Pour bénéficier d’un PAS, un emprunteur doit remplir les conditions suivantes :

• après l’achat ou la fin des travaux, l’emprunteur dispose d’un an pour faire du logement sa résidence principale ;
• le logement doit pour cela être occupé au moins huit mois dans l’année sauf circonstances exceptionnelles (professionnelles, de santé ou cas de force majeure) ;
• l’emprunteur ne doit pas dépasser certains plafonds de ressources relatifs aux revenus fiscaux de l’année N-2. Ces plafonds de ressources sont également déterminés par la localisation du logement (zones A, A bis, B1, B2 ou C) ;
• s’engager à ne pas louer le bien au cours des six premières années suivant l'acquisition (sauf cas exceptionnels) ;
• s’adresser à un établissement financier ayant passé une convention avec l’Etat ;
• apporter une garantie hypothécaire ou équivalente (caution).

Les avantages du PAS

Le Prêt Accession Sociale est un dispositif intéressant pour l’emprunteur à plusieurs égards :

• les taux d’intérêt proposés sont limités et donc particulièrement avantageux pour les emprunteurs ;
• la garantie à apporter est totalement exempte de publicité foncière ;
• le PAS peut être sollicité sans apport personnel ;
• les frais de notaire sont réduits par rapport à un prêt classique ;
• les frais de dossier sont enfin plafonnés.

Peut-on faire un rachat de crédit avec un PAS ?

Comme pour le rachat de prêt relais, il est possible de faire racheter un Prêt Accession Sociale pour bénéficier de conditions de remboursement plus adaptées. Le rachat de crédits permet en effet à un emprunteur de réduire ses mensualités de remboursement avec une échéance mensuelle unique et un taux d’intérêt lui aussi unique pour augmenter son reste à vivre grâce à l’allongement de la durée de remboursement qui entraîne néanmoins la hausse du coût total du financement.

Il offre aussi la possibilité de réduire son taux d’endettement pour se rendre éligible à un nouvel emprunt (le taux d’endettement maximum pour souscrire un nouvel emprunt est en effet de 35 %). Il offre enfin l’opportunité dans certains cas d’obtenir une trésorerie complémentaire pour la réalisation d’un nouveau projet.

Si le rachat de crédits est donc possible avec un PAS, il n’est pas forcément toujours pertinent puisque le prêt accession sociale permet déjà à l’emprunteur de bénéficier de conditions d’emprunt avantageuses avec un taux d’intérêt plafonné.

En outre, le rachat d’un prêt PAS fait perdre le bénéfice des APL.

Par où commencer pour faire un rachat de crédit PAS ?

Avant de réaliser un rachat de crédit PAS, il convient de se poser les bonnes questions quant à l’intérêt de cette opération financière. Doivent notamment être pris en considération certains paramètres :

• anticiper les potentielles indemnités de remboursement anticipé ainsi que les frais de dossier ou les frais d'hypothèque du rachat de crédit qui peuvent rendre l'opération encore moins intéressante ;
• anticiper le fait que le regroupement de prêts vous fait perdre le bénéfice des APL si vous en disposez. Un calcul prenant en compte ce paramètre doit donc être effectué. Attention, les prêts accession sociale souscrit depuis le 1er janvier 2020 n’ouvrent plus droit au bénéfice des APL. Dans ce cas de figure, le rachat de PAS peut alors s’avérer plus opportun.

Après avoir pris vos précautions quant à ces éléments, il vous faut ensuite sélectionner un établissement bancaire acceptant d’effectuer ce type d’opération, tous les organismes ne proposant pas ce type d’offre. Vous devez également vous constituer un dossier complet avec notamment des pièces justificatives de votre solvabilité et de votre capacité à rembourser le nouvel emprunt sur la durée. Celui-ci est alors étudié avec attention par l’organisme de rachat pour décider de votre éligibilité ou non au regroupement de prêts.

A qui faire appel pour un rachat de crédits prêt accession sociale ?

Pour juger de la pertinence du recours ou non au rachat de prêt accession sociale, n’hésitez pas à vous faire accompagner d’un courtier spécialisé en rachat de crédits comme Empruntis. Nous pouvons en effet réaliser une étude de votre dossier et estimer l’intérêt du regroupement.

Nous vous accompagnons également dans la constitution de votre dossier et dans son suivi jusqu’à l’obtention du rachat de prêts.