Acheter un bien immobilier ancien : conseils et astuces

Qu’est-ce qu’un immeuble ancien ?

Un appartement ancien ou une maison ancienne est un logement ayant été construit il y a plus de cinq ans. Le bien immobilier doit également avoir fait l’objet d’une mutation, c’est-à-dire un changement de propriétaire. La cause de la mutation du changement de propriété est indifférente. Elle peut être due à une donation, une vente ou une succession.

Pour l’administration, tout immeuble est un logement ancien s’il y a eu une mutation, peu importe son année de construction. La différence entre acheter dans l’ancien et dans le neuf est importante notamment pour le montant des frais de notaire. En effet, ils s’élèvent à environ 8 % pour l’ancien et à environ 3 % pour le neuf.

Quels sont les avantages d’acheter un bien immobilier dans l’ancien ?

Acheter dans l’immobilier ancien permet de bénéficier de plusieurs avantages. Voici les principaux atouts de l’ancien :

• les prix : pour une même région donnée, l'ancien est généralement moins cher que le neuf ;
• la disponibilité : déjà construits, les biens anciens sont souvent disponibles plus rapidement ;
• la projection : contrairement au neuf qui reste à construire, il est plus facile de se projeter et d'imaginer son futur chez soi ;
• le choix de logement : l'offre de biens immobiliers dans l'ancien est généralement plus importante ;
• la possibilité de bénéficier de subventions publiques pour rénover son bien.

Il existe également un avantage fiscal à l’achat de l’immobilier ancien. Vous pouvez, en effet, bénéficier du dispositif Denormandie. Grâce à lui, vous avez la possibilité de déduire une partie du montant du prix d’achat du bien ancien de vos impôts sur le revenu. En contrepartie, vous devez vous engagez à louer votre bien à un loyer plafonné pendant six à douze ans.

Vous trouverez ci-dessous un récapitulatif des avantages et des inconvénients de l’immobilier ancien :

Quels sont les pièges à éviter quand on achète dans l’ancien ?

Par définition vous n'êtes pas le premier propriétaire d'un bien ancien, vous n'avez donc pas assisté à sa construction ni à tous les travaux dont il a pu faire l'objet.

Vous n'êtes pas non plus certain des droits du vendeur : est-il vraiment l'unique propriétaire et est-il en droit de vous vendre ce bien ?

Voici donc quelques points à vérifier pour être certain que son achat se fait dans les règles et éviter les mauvaises surprises.

Vérifier la conformité du bien

Ancien ne veut pas dire vétuste et ce type de logement peut être moderne et confortable. Avant d’acheter dans l’ancien, il y a des pièges à éviter. En effet, le bien ancien a été construit il y a déjà quelques années.  Il n'est pas toujours conforme et quelques travaux de remise aux normes peuvent être nécessaires.

Ces travaux, souvent coûteux, peuvent alourdir indirectement le prix d'achat du bien. Voilà donc pourquoi il faut faire bien attention à l'état du lieu lors des visites.

Deux principaux points sont à vérifier :

La qualité de construction du logement

Le premier point à vérifier est la qualité de construction du bien. Posez-vous la question de savoir si l'édification et les modifications sont aux normes.

Si, par exemple, des travaux de transformation ont été réalisés sans permis de construire ou déclaration de conformité, cela pourrait vous être reproché par la suite.

En copropriété, si le propriétaire a réalisé des travaux, vérifiez les autorisations dans les procès-verbaux d'assemblée pour être sûr que la copropriété n'exige pas par la suite que vous remettiez les locaux dans leur état d'origine.

L’état de la maison, de l’immeuble ou de l’appartement

Le second point à vérifier est l'état du bien. Bien souvent, un achat immobilier ancien vient avec des travaux. Pour éviter les mauvaises surprises, exigez le maximum d'informations de la part du vendeur, mais surtout demandez-lui le dossier des diagnostics techniques (DDT).

Ce document doit être réalisé à ses frais. Il doit vous être remis au plus tard lors de la signature de l'avant-contrat. Enfin, si vous doutez encore, faites appel à un professionnel spécialisé et indépendant.

Vérifier les droits du propriétaire

Contrairement à l'achat dans le neuf, l'achat immobilier dans l'ancien se fait généralement auprès d'un particulier. Or comment, par exemple, être totalement sûr qu'il soit l'unique propriétaire ? Un détail qui a toute son importance puisque de là dépend son autorisation à vendre le bien que vous désirez mais aussi par la suite, votre droit à le posséder.

Soyez donc particulièrement vigilant pour l’achat d’une maison ancienne. Vérifiez que le vendeur est apte à réaliser la vente et surtout que toutes les personnes propriétaires sont bien présentes (suivant les cas, les deux époux, les héritiers, l'usufruitier et le nu-propriétaire, etc.).

N'hésitez pas à faire appel à un notaire avant de signer le compromis si vous avez des doutes.

Quelles aides pour un achat immobilier ancien ?

Il existe plusieurs dispositifs pour vous aider à acheter un logement  ancien à rénover :

• les subventions MaPrimeRénov’ : elle est éligible si vous vous engagez à entreprendre des travaux de rénovation énergétique permettant de réaliser un gain énergétique de 35 %. Seuls les biens construits depuis quinze ans y sont éligibles. Des conditions de ressources sont également applicables ;
• les éco-prêts à taux zéro : ils peuvent être versés par les banques dans la limite de 50 000 €. Ils sont destinés à financer des travaux de rénovation énergétique. Ce dispositif présente l’avantage de ne pas être conditionné par des conditions de ressources. Il est possible de le cumuler avec une subvention MaPrimeRénov’ ;
• le chèque énergie : cette prime est versée par l’État pour aider les particuliers à payer leurs factures d’énergie. Son montant varie de 48 € à 277 € par an.

Il faut également parler du dispositif fiscal Denormandie. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous louez un logement ancien rénové. Pour un engagement de louer pendant six ans, vous obtenez une réduction d’impôt de 12 % du prix d’acquisition. Si vous louez le bien pendant douze ans, vous obtenez une réduction d’impôt de 21 %.

Nos conseils pour acheter une maison ou un appartement dans l’ancien

Voici quatre conseils pour acheter votre bien ancien dans les meilleures conditions.

Négocier le prix pour d’éventuels travaux

Si vous avez identifié des travaux essentiels pendant la visite (toiture, assainissement, etc.), ils peuvent vous servir d’argument pour faire baisser le prix d’achat.  Pour donner du poids à votre négociation, vous pouvez vous faire accompagner par :

• un architecte : ce dernier identifiera les travaux structurels à effectuer avant de pouvoir habiter dans le logement visité.
• un artisan : il pourra vous fournir un devis sur les rénovations à effectuer.

Renseignez-vous sur le montant des charges

Les frais et charges dans l’ancien varient grandement d’un bien immobilier à l’autre. Cela est notamment dû :

• à la fixation de la taxe foncière ou de la taxe d’habitation par la municipalité ;
• aux performances énergétiques du logement. La facture de chauffage peut varier du simple au double en fonction de l’épaisseur de l’isolation ou de la présence de simple vitrage aux fenêtres.

Avant d’acheter un logement ancien, il est important de lister les frais dont vous aurez la charge :

• assurance habitation ;
• frais d’entretien régulier ;
• factures de chauffage, d’électricité et d’eau ;
• taxe et impôt ;
• etc.

Pensez aux subventions pour le financement de certains travaux

Si des travaux sont obligatoires dans votre logement ancien, il existe une multitude d’aides pour les travaux de rénovation.

Vous pouvez contacter l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) de votre département pour connaître les subventions auxquelles vous êtes éligible.

Soyez curieux

Pour éviter les mauvaises surprises, il est important de se montrer curieux pendant les visites. Il est recommandé de préparer une liste de questions avant votre visite. Vous pourrez ainsi identifier les travaux déjà effectués et ceux restant à réaliser. Visitez toutes les pièces et les combles. Un propriétaire proposant un prix juste n’a rien à cacher.

Acheter neuf ou ancien : comparatif

Vous ne vous êtes pas encore décidé pour acheter un bien neuf ou ancien ? Voici un tableau comparatif des avantages et inconvénients de ces deux types d’acquisition, à savoir dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien :

	Avantages	Inconvénients
Immobilier neuf	Pas de travaux à prévoir Frais de notaire faible	Prix élevé Délai d’obtention du bien long
Immobilier ancien	Prix intéressant Disponibilité et diversité des biens	Travaux de rénovation Risques de mauvaises surprises après l’acquisition Montant des frais de notaire