Vendre sa maison : quels travaux effectuer pour faire une plus-value ?

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est la différence entre le montant perçu pour la vente d’un bien immobilier et la somme versée au préalable pour son acquisition. On parle du plus-value lorsque le solde entre le prix de vente et le prix d’achat est positif. À l’inverse, si ce solde est négatif, on parle alors de moins-value immobilière.

En France, la plus-value est assujettie à une double imposition (après application d'éventuels abattements) :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Cette règle générique fait toutefois l’objet de nombreuses exceptions. Ainsi l’impôt sur la plus-value immobilière n’est par exemple pas dû dans le cadre d’une résidence principale, d’un bien de moins de 15 000 €, d’un bien détenu au moins 22 ans, d’une expropriation ou encore pour des personnes âgées disposant de faibles revenus.

Pour évaluer de façon exhaustive la rentabilité d’un investissement locatif, la notion de plus-value doit également tenir compte des autres éléments ayant impacté son coût d’acquisition. Ceux-ci peuvent venir majorer le prix d’acquisition initial et donc être potentiellement déduits de la plus-value d’un point de vue fiscal. C’est le cas notamment :

• de certains travaux de rénovation entrepris pendant la détention du bien ;
• des frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement) ;
• de la commission de l’agence immobilière si vous avez eu recours à un intermédiaire ;
• des potentiels coûts pris en charge à la place du précédent vendeur alors qu’elles relevaient de sa responsabilité.

Faut-il vendre son logement avec ou sans travaux ?

Vendre sa maison après avoir réalisé quelques travaux est un bon moyen de céder le bien au prix demandé ou d’éviter les négociations importantes. En effet, les travaux sont souvent évoqués par les acheteurs potentiels pour faire baisser le prix. Ils représentent même l’argument principal lors des négociations.

Cela permet aussi d’attirer un public plus large car un logement nécessitant des travaux a tendance à décourager les acquéreurs qui ne veulent pas ou qui ne peuvent pas les assumer en plus de leur prêt immobilier.

Enfin, un bien en bon état donne l’image d’un logement bien entretenu et envoie un signal positif. Si vous voulez vendre votre logement avec une plus-value, il est préférable d’effectuer quelques travaux de rafraîchissement, de réagencement ou d’amélioration pour faciliter la transaction et convaincre les acheteurs.

Quels sont les travaux indispensables pour bien vendre ?

Pour vendre efficacement et rapidement, il est souvent incontournable de se retrousser les manches et d’effectuer les tâches suivantes :

• Désencombrer et dépersonnaliser les pièces pour montrer le volume et la surface. S’il y a trop d’objets ou de meubles, la sensation est qu’il manque de la place. Il est aussi conseillé de retirer les photos personnelles pour que les acheteurs puissent se projeter plus facilement.
• Nettoyer de fond en comble. Sans aucun doute, il est plus agréable de visiter un logement propre et bien rangé. Les acheteurs se concentrent alors plus sur le bien et son potentiel que sur la poussière sur un meuble ou sur les livres qui débordent de l’étagère. Si vous ne pouvez pas vous charger du ménage, vous pouvez faire appel à des professionnels pour vous aider. Surtout pour assurer le nettoyage des parquets, des moquettes, etc.
• Réparer ou finir les petits travaux délaissés. Un cache de prise ou un bout de plinthe qui manque, un radiateur non posé, un mur pas totalement peint, une poignée de porte cassée… Il vaut mieux prendre du temps pour finaliser tous ces détails que vous ne voyez plus mais qui vont sauter aux yeux des acheteurs.

Liste des travaux rentables à effectuer avant de vendre

En plus des tâches essentielles pour faciliter la vente, vous pouvez réaliser certains travaux supplémentaires pour mieux vendre et parvenir à réaliser une plus-value  :

• Repeindre les plafonds et les murs dont la peinture est défraîchie ou désuète, en privilégiant des teintes sobres et actuelles. N'hésitez pas également à donner un coup de peinture sur les façades de meubles si celles-ci sont abîmées dans le cadre d’une cuisine encastrée. Vous pouvez ajouter quelques touches de décoration bien senties avec parcimonie comme par exemple des plantes discrètes, un tapis cosy ou des lampes design ;
• Donner un coup de jeune à la cuisine : il s’agit d’une pièce maîtresse. N’hésitez pas à remplacer un plan de travail ou une crédence ou encore à repeindre les façades des meubles. Des modifications relativement simples et peu coûteuses peuvent totalement modifier l’aspect de cette pièce. C’est par exemple le cas d’une réfection de plan de travail ou de crédence lorsque ceux-ci sont en mauvais état ou plus au goût du jour. Quelques équipements modernes (réfrigérateur, grille-pain, bouilloire, poignées de portes, etc.) peuvent également être susceptible de déclencher un achat si le reste de la visite est satisfaisant ;
• Entretenir l’extérieur : une pelouse soignée, des parterres impeccables, une terrasse propre et accueillante… autant d’éléments qui donnent envie de rester. Si vous n’avez pas de terrasse, lancez-vous. Cette opération peut se réaliser à un coût modéré. Parfois négligé, l’entretien de l’extérieur est pourtant un élément fondamental pour espérer une revente rapide. Il s’agit en effet de la première et de la dernière image qu’ont les acquéreurs potentiels au moment des visites. Pensez donc notamment à tondre la pelouse, à tailler vos arbres et vos haies, à entretenir les bordures et parterres ou encore à nettoyer et ranger votre terrasse. Un nettoyage de la façade voire une réfection du crépi peuvent même se révéler indispensables si les pignons sont en mauvais état. Vous pouvez même envisager la création d’une terrasse en bois à moindre coût qui peut constituer une plus-value importante pour votre extérieur ;
• Réaliser les réparations à moindre coût : pour augmenter vos chances de conclure la vente au meilleur prix possible, il vous faut procéder à certaines réparations lorsque celles-ci sont nécessaires. Des équipements cassés ou en mauvais état constituent en effet un frein important pour des acquéreurs qui s’attendent à trouver un bien sécurisé, immédiatement habitable et qui n’ont pas envisagé des travaux complémentaires au moment de leur simulation de prêt immobilier. À cet égard, faites donc réparer vos portes et fenêtres cassées ou présentant des mécanismes défaillants, remplacer les vitres et carreaux cassés ou fissurés, changer les poignées abîmées ou songez à installer une nouvelle paroi de douches. Ne négligez pas non plus les détails de finition comme le nettoyage des joints ayant noircis ou encore le rebouchage des trous dans les murs.

5 conseils pour bien vendre votre maison sans faire de gros travaux

1.Faire du home staging

Faire du “home staging” signifie “mettre en scène la maison”. Concrètement, cette méthode vise à valoriser votre bien par la décoration et l’aménagement. Vous pouvez par exemple changer ou ajouter de nouveaux rideaux pour créer une ambiance cocooning, repeindre quelques meubles anciens au goût du jour, intégrer des éléments de déco tendance pour moderniser votre intérieur, remplacer votre canapé par un modèle plus récent, etc.

2.Miser sur la sécurité avant tout

Un logement qui comprend une porte d’entrée ou de garage en bon état et sécurisée est un réel atout. Les acheteurs potentiels voient que la protection du bien est assurée. Ils n’ont pas à en soucier.

3.Mettre aux normes votre logement sans vous ruiner

Les travaux portant sur l’installation électrique, la plomberie et le chauffage sont toujours indispensables pour bien vendre un logement. Non réalisés, ils constituent généralement des freins à la vente et ils impactent le prix.

4.Ne pas se lancer dans de gros travaux

Inutile cependant d’engager des travaux importants à quelques semaines ou mois de mettre en vente votre bien ! Par exemple, casser le mur de la cuisine pour en faire une pièce ouverte sur le salon, ou encore remplacer la baignoire par une douche, etc.

D’une part, il est fort probable que les dépenses engagées ne soient pas amorties ou ne changent pas le prix de vente demandé. D’autre part, les travaux que vous imaginez proviennent de votre expérience ou de vos envies. Ils ne correspondent pas forcément aux goûts et aux attentes des futurs acquéreurs.

5.Ne pas négliger l’isolation

L’isolation du logement est un élément étudié de près par les acheteurs car elle influe directement sur leurs futures dépenses énergétiques. Si votre bien est peu ou mal isolé, il est préférable d’envisager des travaux pour améliorer sa performance énergétique. L’opération aura un impact sur le prix de vente et facilitera la transaction.

 

Comment estimer le retour sur investissement des travaux ?

S’il est difficile d’estimer précisément le retour sur investissement des travaux réalisés avant une vente, il convient cependant de mettre en rapport le montant dépensé pour les réaliser avec l'éventuelle baisse de prix à laquelle vous auriez consenti sans faire les travaux pour parvenir à la vente. 

Pour ce faire, il est recommandé de réaliser des estimations du bien par un expert immobilier et de les comparer avec des bien similaires ne nécessitant pas de travaux. Mettez ensuite en rapport cet écart avec les devis de rénovation de professionnels pour les travaux envisagés (en tenant compte des potentielles aides à la rénovation pouvant être obtenues). Vous pourrez alors estimer la pertinence ou non de réaliser ces travaux.

À cet égard, il est préférable d’éviter les travaux trop coûteux sur lesquels vous ne parviendrez presque jamais à obtenir une rentabilité. C’est notamment le cas des travaux intérieurs comme une rénovation complète de cuisine par exemple.

Tout dépendra également si vous envisagez de réduire au maximum la plus-value immobilière dont vous devrez vous acquitter en réalisant des travaux de rénovation déductibles. Ils peuvent alors se révéler selon les cas de figure et le montant de la plus-value estimée, relativement rentables. Pour être pris en compte, ceux-ci doivent cependant être réalisés par des professionnels.

Faire des travaux de rénovation énergétique avant de vendre

La réalisation de travaux de rénovation énergétique constitue un investissement qui permet d’augmenter la valeur du bien et parfois d’améliorer le montant de sa plus-value. Une maison bien isolée et économe en énergie est en effet une caractéristique de plus en plus recherchée par les acquéreurs, à la fois pour des préoccupations environnementales et du fait de coûts de l’énergie toujours plus élevés.

Pour autant, leur coût reste élevé même avec les aides des pouvoirs publics et leur pertinence est à juger au regard de la configuration du logement. Elle s’apprécie au cas par cas selon l’étiquette énergétique du bien et le montant des travaux à réaliser pour parvenir à un classement plus convenable. Ainsi, il peut être pertinent pour un logement classé F (donc passoire énergétique) de réaliser quelques travaux à la marge pour sortir de ce statut de passoire thermique et éviter une négociation trop offensive de l’acheteur. Un remplacement de fenêtre localisé ou l’installation d’un poêle à granulés peut parfois se révéler payant notamment lorsque le caractère esthétique vient s’ajouter aux objectifs de performance des travaux. Une isolation complète ou l’installation de panneaux solaires sont en revanche coûteuses pour espérer un retour sur investissement au moment de la vente.

Pour un logement classé G ou G+, le montant des travaux sera trop important pour espérer les rentabiliser. Référez-vous, pour cela, au diagnostic de performance énergétique (DPE) et ses annexes ainsi qu’à l’audit énergétique. Ces documents listent les travaux utiles à réaliser avec leur montant approximatif et le gain potentiel estimé en termes de performance énergétique. Vous pouvez alors à partir de ces recommandations évaluez ceux qui semblent pertinents par rapport à votre objectif de revente.