Comment donner un congé à un locataire au vue d'une reprise du bien immobilier ?

Qu’est-ce qu’un congé pour reprise ?

Lorsque vous mettez en location un bien immobilier, le locataire signe en général un bail de trois ans (location nue) ou d’un an (meublé). En principe, le propriétaire ne peut pas résilier le bail avant l’échéance. Mais la loi a prévu quelques exceptions. Le congé pour reprise du logement est l’une d’entre elles.

Le congé pour reprise peut être invoqué par le propriétaire si celui-ci souhaite reprendre le logement pour :

• y habiter lui-même ;
• y loger un de ses proches.

Dans les deux cas, le logement devra être la résidence principale de l’occupant (il n’est pas possible de donner un congé pour reprise afin d’utiliser le logement comme résidence secondaire).

La notion de proche du bailleur est définie clairement par la loi (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989). Il s’agit de son conjoint (partenaire de Pacs ou concubin depuis un an minimum), ses ascendants et ses descendants (ou ceux de son conjoint, pacsé ou concubin).

Enfin, le motif de reprise doit être “légitime et sérieux” : par exemple, vous souhaitez reprendre le bien pour y loger votre enfant étudiant dans la ville où se trouve le bien.

À quel moment donner congé au locataire pour reprise du bien immobilier ?

Le congé pour reprise ne peut pas être signifié au dernier moment au locataire, car il faut qu’il puisse retrouver un nouveau logement. Le propriétaire doit donner congé au moins six mois avant la fin du bail pour une location vide et trois mois pour un meublé (il peut aussi attendre l’échéance du bail). Le non-respect de ce délai peut entraîner la nullité du congé et la reconduction du bail jusqu’à l’échéance des trois ans (ou un an pour un meublé).

Si vous avez acquis le logement occupé (c’est-à-dire avec un locataire), vous devez respecter un délai avant de pouvoir donner un congé pour reprise. En effet, selon la loi Alur de 2014, s’il y a moins de deux ans entre la date d’échéance du bail et la date d’achat, vous pouvez donner congé au locataire pour reprise, mais il pourra rester jusqu’aux deux ans de la date d’achat du bien.

Que faut-il savoir sur les critères à respecter ?

Le cas général

Pour que le congé soit valide, il doit respecter certaines modalités sur la forme. D’abord, le congé doit être notifié au locataire dans le délai imparti et par écrit. Le courrier doit être envoyé à tous les signataires du bail par un des moyens suivants :

• envoyé en recommandé avec accusé de réception ;
• remis en main propre contre récépissé ;
• signifié par voie d’huissier.

La rédaction du congé de reprise doit également préciser quelques éléments indispensables dans le contenu :

• le motif de la reprise du logement, ainsi que la justification légitime et sérieuse ;
• le nom et l’adresse du futur occupant du logement ;
• le lien de parenté avec le propriétaire si ce n’est pas lui qui occupera le logement.

Le congé pour reprise doit obligatoirement être accompagné d’une “notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire”. Ce document est défini par l’arrêté du 13 décembre 2017.

Enfin, le courrier du congé doit respecter les délais de préavis : six mois pour une location vide et trois mois pour un meublé.

Le cas particulier des locataires protégés

Un locataire de moins de 65 ans à la date d’échéance du bail est considéré comme protégé s’il remplit les deux conditions suivantes :

• s’il a la charge d’un personne âgée de plus de 65 ans (à l’échéance du bail) ;
• et si les revenus de tous les occupants du logement sont inférieurs aux plafonds définis par l’État.

Si le locataire a plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, il est également protégé si ses revenus sont inférieurs aux plafonds définis par l’État.

Dans ces deux cas, le renouvellement du bail est automatique (et donc tout congé impossible), sauf si le propriétaire a plus de 65 ans lui-même à la date d’échéance du bail ou si ses revenus sont inférieurs aux plafonds indiqués ou s’il propose au locataire une solution de relogement située à proximité.

Quelles sont les démarches à faire lorsque le locataire conteste le congé pour reprise ?

Le locataire est en droit de contester votre congé pour reprise. Pour cela, il doit prouver qu’après avoir quitté les lieux le logement :

• est resté vide ;
• n’est pas habité par les personnes mentionnées sur le congé (par exemple, c’est une cousine et non un enfant) ;
• est utilisé comme résidence secondaire.

Le congé est alors considéré comme frauduleux. Le locataire en réfère au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. L’amende peut aller jusqu'à 6 000 € et le versement éventuel de dommages et intérêts.

Le locataire peut aussi contester le formalisme du congé ou le non-respect du délai. Il devra alors adresser au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception pour notifier son désaccord.

Dans ce cas, vous pouvez entamer un règlement à l’amiable, puis en saisissant la commission départementale de conciliation. En cas d’échec, il faudra introduire un contentieux au tribunal.

Modèle de lettre de congé pour reprise

Modèle de lettre à télécharger congé pour reprise.

Voici un exemple de courrier pour signifier à votre locataire le congé pour reprise.

 

Coordonnées du bailleur

Coordonnées du locataire

 

À (ville du bailleur), le (date)

 

Objet : congé pour reprise du logement

Lettre recommandée avec avis de réception (ou remise en main propre)

 

Madame, Monsieur,

Vous louez le logement situé à (adresse) au titre du bail d’habitation signé le (date d’effet du bail). Je suis au regret de vous informer que je souhaite reprendre ce bien pour mon usage personnel et vous donne donc congé pour le (date d’effet du congé intervenant au moins six mois après).

En application de l’article 15-l de la loi 89-642 du 6 juillet 1989, je précise que ce congé est justifié par une reprise pour habiter. Le bénéficiaire de la reprise est (lien de parenté) (nom, prénom) actuellement domicilié à (adresse du bénéficiaire). Cette reprise est motivée par (motif légitime et sérieux, par exemple : début d’études supérieures à (ville) ou mutation professionnelle).

En conséquence, je vous serai gré de bien vouloir libérer le logement au plus tard le (date d’effet du congé), date à laquelle vous serez déchu de tout droit d’occupation du logement.

[Si locataire protégé] Toutefois, étant donné que vous hébergez une personne âgée de plus de 65 ans et que vos revenus sont inférieurs aux plafonds en vigueur, je vous propose de vous reloger à (adresse) dont les caractéristiques correspondent manifestement à vos besoins et possibilités.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Signature du bailleur, suivi de son nom et de son prénom.

 

Pièce jointe : Notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du propriétaire.