Les types de SCPI pour bien choisir votre investissement immobilier

Qu'est-ce qu'une SCPI et pourquoi investir ?

La SCPI est par définition une société civile de placement immobilier. On l’appelle aussi communément “pierre papier” en raison du fait que, concrètement, l’investisseur n’achète que des parts dans la société et non un bien immobilier lui-même.

C’est la SCPI qui acquiert, gère et revend les biens immobiliers selon les objectifs fixés par les associés. Elle encaisse les loyers versés par les locataires et les redistribue aux associés sous forme de dividendes ou les réinvestit (toujours en fonction des objectifs de la SCPI).

Les différents types de SCPI disponibles

Il existe trois grands types de SCPI sur le marché : les SCPI de rendement offrant des revenus réguliers, les SCPI fiscales orientées vers l’optimisation fiscale et les SCPI de plus-value ou de capitalisation dont l’objectif est la valorisation du capital sur le long terme.

SCPI de rendement

Les  SCPI de rendement sont orientées vers la distribution régulière des revenus locatifs. Ce type de SCPI est le plus répandu (90% de la capitalisation totale). Les sociétés acquièrent des biens diversifiés (commerces, bureaux, entrepôts…) ou se nichent sur une catégorie particulière de biens. Certaines se spécialisent sur un territoire ou un secteur d’activité dynamique (santé, tourisme, seniors…).

L’objectif principal de la SCPI de rendement est de distribuer des revenus aux associés, sous forme de dividendes versés chaque année ou chaque trimestre. Il s’agit donc d’un placement pour les personnes souhaitant un complément de revenus.

SCPI fiscales

L’objectif principal des SCPI fiscales est de permettre aux associés de réduire leurs impôts grâce à des avantages fiscaux obtenus sur les revenus perçus. Ici, les loyers sont également distribués de manière régulière, mais les biens acquis sont généralement soumis à des contraintes (loyers plafonnés, investissement sur le long terme…).

Les SCPI fiscales de déficit foncier s’attachent à acquérir des biens à rénover pour les mettre en location, tandis que les SCPI Malraux se concentrent sur des biens classés à rénover avant location. Les SCPI Pinel concernent des biens à loyers plafonnés.

SCPI de plus-value ou de capitalisation

Les SCPI de plus-value ou de capitalisation sont beaucoup plus rares (il n’en existe que quelques-unes sur le marché) et n’ont pas pour objectif de distribuer des revenus, mais d’augmenter la valeur du capital (des parts). Les loyers perçus par la SCPI sont donc réinvestis dans des biens qui sont ensuite revendus. L’associé ne récupère sa plus-value que lorsqu’il vend ses parts.

Avantages et inconvénients de chaque type de SCPI

De manière générale, les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier avec :

• de faibles sommes ;
• des risques limités puisque mutualisés entre tous les associés ;
• des rendements très intéressants (autour de 4,5% en moyenne).

De plus, l’investisseur s’affranchit des contraintes de gestion du bien immobilier qui est assuré par la société. En contrepartie, le capital n’est pas garanti puisqu’il varie selon les fluctuations du marché. Dernier inconvénient : vous ne pouvez pas utiliser les biens immobiliers pour y habiter ou les louer directement, puisque vous n’en possédez que quelques parts.

Chaque SCPI a ses avantages et ses inconvénients.

• Les SCPI de rendement offrent des revenus réguliers, mais les possibilités de déductions fiscales sont moindres, tout comme la plus-value à la revente.
• Les SCPI fiscales, au contraire, sont idéales pour payer moins d’impôts sur les revenus fonciers. En revanche, elles sont plus contraignantes et les revenus peuvent être moins intéressants.
• La SCPI de plus-value n’apporte pas de revenus réguliers, mais le rendement est souvent plus intéressant lors de la vente des parts.

Tableau comparatif de SCPI

Type de SCPI	Avantages	Inconvénients
Toutes les SCPI	Investissement accessible. Risques mutualisés. Rendement intéressant. Gestion locative déléguée.	Pas de garantie de rendement. Pas de jouissance des biens acquis. Placements souvent à long terme.
SCPI de rendement	Revenus réguliers. Rendement intéressant. Diversité des biens.	Pas ou peu d’optimisation fiscale. Perte de valeur possible à la sortie.
SCPI fiscales	Revenus réguliers. Optimisation fiscale.	Contraintes sur le choix des biens et la durée de placement. Revenus moins élevés.
SCPI de plus-value ou de capitalisation	Optimisation fiscale. Rendement plus intéressant à la vente des parts.	Pas de revenus réguliers. Placement à très long terme.

Comment choisir le type de SCPI adapté à vos besoins ?

Le choix d’investir dans une SCPI doit correspondre à vos objectifs et à votre profil d’investisseur.

• Si vous visez la création de revenus complémentaires et n’avez pas trop de contraintes fiscales, la SCPI de rendement est le meilleur choix.
• Si au contraire les revenus sont secondaires, mais que vous souhaitez optimiser votre déclaration pour payer moins d’impôts, les SCPI fiscales sont pour vous.
• Enfin, les SCPI de plus-value ou de capitalisation sont plutôt destinées aux investisseurs n’ayant pas besoin de revenus réguliers, mais souhaitant valoriser leur capital sur le très long terme tout en optimisant leurs impôts.

L'impact fiscal des SCPI sur votre investissement

Les revenus générés par les SCPI, qu’ils soient réguliers ou issus de la vente de parts, doivent être déclarés au titre des revenus fonciers à l’administration fiscale. Chaque associé est alors imposé au taux marginal (entre 0 et 45%) et les revenus sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2%).

Les plus-values, lorsque vous revendez vos parts, sont également imposées à un taux de 19 % auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %). Vous pouvez cependant bénéficier d’un abattement d’impôt progressif en fonction de la durée de détention des parts (6 % à partir de 6 ans jusqu’à l’exonération totale après 22 ans). Même chose pour les prélèvements sociaux (1,65 % à partir de 6 ans et exonération totale au bout de 30 ans).

Certaines SCPI font également bénéficier leurs associés de placements financiers. Ces revenus sont aussi imposables au taux marginal d’imposition, avec un prélèvement forfaitaire de 24 % la première année et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Quel que soit le type de SCPI choisi, la fiscalité vient donc diminuer le rendement global : il faut en tenir compte dans votre choix. Certains produits permettent de réduire l’effet de la fiscalité (SCPI étrangères, nue-propriété…).

Les critères de sélection d'une bonne SCPI

Le choix du type de SCPI dépend de vos objectifs et de votre stratégie patrimoniale. Pour juger de la performance d’une SCPI, vous pouvez tenir compte de plusieurs critères.

• Le taux de distribution correspond aux dividendes versés à l’associé sur une année divisés par le prix moyen de la part. Ce taux n’est pas pertinent pour les SCPI de plus-value puisqu’il n’y a pas ou peu de distribution.
• Le taux de rentabilité interne sur 5 ans, 10 ans ou 15 ans permet de juger le rendement sur une longue durée.
• La taille de la SCPI correspond aux nombres de biens possédés et aux nombre d’associés. Plus il y a d’associés et plus le risque est mutualisé (et donc moins important).
• Le patrimoine concerne le type de biens dans lesquels la SCPI investit. Par principes ou par stratégie, vous pouvez privilégier ou refuser d’acquérir des parts selon le patrimoine détenu (par exemple, un investisseur peut choisir une SCPI spécialisée dans la santé).
• Le taux d’occupation financier (TOF) illustre le taux de vacance financière en comparant le montant des loyers et indemnités liées au montant total des loyers potentiellement facturables si la totalité des biens était louée.
• Enfin, la réputation de la société de gestion est à étudier pour sélectionner un établissement sûr et pérenne.

Ces informations sont publiques et disponibles sur les documents d’information de chaque SCPI. Vous pouvez aussi vous tourner vers un organisme bancaire ou de placement pour vous aider à choisir.

Comment débuter votre investissement dans une SCPI ?

Investir dans une SCPI est relativement simple, mais il faut cependant agir avec prudence en étant accompagné dans sa démarche par un professionnel. En effet, ni le capital, ni le rendement ne sont garantis.

Avant toute chose, vous devez définir vos objectifs pour choisir le type de SCPI adapté : revenus complémentaires, optimisation fiscale ou valorisation du capital. Ces objectifs s’apprécient sur le long terme (l’Autorité des marchés financiers recommande une durée de huit ans minimum).

Ensuite, comparez les frais de souscription (entre 8 et 10 %) et les coûts de gestion (environ 12 % des loyers générés). Il convient également de mettre en regard les différentes modalités d’imposition.

Enfin, procédez à l’achat des parts de SCPI selon la solution la plus adaptée à votre stratégie :

• achat comptant ;
• achat à travers un crédit bancaire qui permet de déduire les intérêts des revenus fonciers ;
• achat en démembrement qui nécessite de ne pas percevoir de loyers (mais la plus-value s’effectue sur le capital à la revente) ;
• achat à travers un placement dans une assurance-vie, l’organisme bancaire se chargeant alors d’investir pour vous selon vos préférences.

Type de SCPI : ce qu’il faut retenir

• La SCPI est un placement financier permettant d’acquérir des parts dans des biens immobiliers et d’en percevoir les revenus.
• Les SCPI de rendement offrent des revenus réguliers, mais elles sont moins intéressantes fiscalement et à la revente.
• Elles s’adressent aux personnes souhaitant avoir rapidement un complément de revenu.
• Les SCPI fiscales permettent d’optimiser sa déclaration d’impôt moyennant un placement plus long et un rendement moins élevé.
• Les SCPI de capitalisation sont destinées à valoriser le capital et n’apportent pas de revenus réguliers. Elles s’adressent aux investisseurs qui veulent placer à très long terme.