Acheter un bien dans un quartier en cours de gentrification : bonne ou mauvaise idée ?

Qu'est-ce que la gentrification ?

La gentrification est un terme de sociologie urbaine apparu dans les années 60.
Il désignait le réinvestissement par la gentry (petite noblesse anglaise) du centre-ville de Londres et a été popularisé par Ruth Glass. Aujourd’hui, le terme de gentrification s’est étendu aux quartiers urbains qui passent d’une population modeste à des habitants des classes moyennes et supérieures. On parle aussi d’embourgeoisement, mais le mot est plus péjoratif. Il s’agit essentiellement de cadres ou de professions intermédiaires, accompagnés de leur famille avec des enfants en bas âge.

Ce phénomène est consécutif à la désindustrialisation des villes à partir des années 70.
Les quartiers délaissés par les ouvriers qui suivent les départs des usines vers la périphérie et les classes populaires sont alors réinvestis par les ménages plus aisés.

Ils sont aidés en cela par les communes qui valorisent ces quartiers en mettant en place des opérations de renouvellement urbain ou de requalification de l’espace. Il s’agit :

• d’inciter à la rénovation du bâti, voire du patrimoine industriel ;
• d’aménager des espaces publics (parcs, voirie, zones piétonnes, etc.) ;
• d’améliorer l’accès et la desserte en transports, notamment en commun ;
• de favoriser l’installation de petits commerces.

Les quartiers en cours de gentrification développent donc progressivement une certaine qualité de vie, tout en offrant des prix d’achat immobilier au mètre carré avantageux. En effet, ces zones conservent encore des inconvénients liés au passé populaire du quartier et peuvent être moins agréables à vivre au quotidien (absence de commerces, sécurité, manque de transports, etc.). Le phénomène touche toutes les villes du monde, de Paris à Lisbonne en passant par New York ou Berlin.

Acheter un bien immobilier dans une zone en cours de gentrification : est-ce une bonne idée ?

Acquérir un bien immobilier dans un quartier en cours de gentrification est très intéressant, puisque vous allez bénéficier d’un prix avantageux tout en étant situé dans une zone proche du centre-ville. Cela peut vous permettre d’investir dans une ville comme Paris, Lyon ou Marseille à des prix réduits, tout en bénéficiant d’un environnement en cours d’amélioration.

Cependant, il faudra concéder certains défauts, comme l’absence d’infrastructures publiques (écoles, crèches, salles de sport) ou privées (commerces, bureaux). Mais cela peut se révéler être une bonne opération si cet achat vous permet de vous rapprocher de votre travail par exemple.

L’autre avantage, à plus longue échéance, est de pouvoir envisager une plus-value intéressante lors de la revente du bien. En effet, une zone en cours de gentrification voit son prix au m² augmenter progressivement au fur et à mesure que le quartier s’embellit. Par exemple, selon les notaires, le prix dans le quartier autrefois populaire de Belleville à Paris a connu une augmentation de près de 40 % en 5 ans.

Il faut cependant tenir compte de deux éléments :

• la gentrification est un processus qui prend plusieurs années, voire décennies, car les opérations de renouvellement urbain ou de requalification sont longues. Si vous souhaitez faire une plus-value rapide sur votre bien, ce n’est pas forcément la bonne solution ;
• si vous achetez l’appartement ou la maison dans un quartier en cours de gentrification pour y habiter et non pour investir, il faudra accepter de faire des compromis (pas de commerces dans l’immédiat, mauvaise desserte en transports…). Ces éléments devraient s’améliorer au cours des années.

Pour un investisseur, l’achat dans une zone en cours de gentrification peut permettre d’avoir des loyers intéressants pour une mise de fonds moins importante que dans un quartier huppé. Cependant, il faut aussi tenir compte des politiques d’encadrement des loyers dans de nombreuses villes.

Les professionnels conseillent d’investir dès les premiers signes de gentrification, afin de pouvoir espérer une plus-value sur dix ou quinze ans. C’est le cas du quartier de la rue du Faubourg-Saint-Denis à Paris, autrefois très populaire : le prix du mètre carré atteint aujourd’hui presque 11 000 € en moyenne.

Comment trouver un quartier en cours de gentrification ?

Reconnaître une zone en cours de gentrification n’est pas forcément évident au premier abord. Les agences immobilières ne l’affichent évidemment pas sur leurs annonces, mais les agents ou mandataires peuvent vous donner l’information, car ils connaissent bien le terrain.

Généralement, les zones concernées sont situées à proximité d’un quartier tendance ou très demandé. D’autres éléments, plus ou moins objectifs, permettent de déceler un quartier en cours de gentrification :

• la ville investit dans l’amélioration de l’espace public et de la desserte en transports, en rénovant par exemple la voirie ou en créant de nouvelles lignes de bus, de métro ou de tram, voire des gares ou des stations de transports en commun ;
• les immeubles font l’objet de travaux de rénovation, menés par des opérateurs privés ou par des bailleurs sociaux ;
• les commerces de proximité se réinstallent dans le quartier, parfois favorisés par les villes grâce à des exonérations fiscales ou des dispositifs incitatifs. Il s’agit bien souvent de boutiques destinées à une clientèle particulière (magasins bios, vêtements, bars et restaurants branchés, etc.) ;
• les artistes s’installent aussi facilement dans ces quartiers, attirés par les prix abordables et une architecture souvent atypique ;
• la baisse de la délinquance et du taux de criminalité est aussi un bon signal pour repérer un quartier en hausse.

N’hésitez pas à consulter les documents d’urbanisme en mairie et détectez les zones concernées par des opérations de “renouvellement urbain” ou de “requalification de l’espace public”. Les zones d’aménagement concerté ou la réhabilitation de quartiers sont aussi des indices fiables d’une zone en cours de gentrification. 

Les pouvoirs publics sont en effet de forts vecteurs de gentrification, l’objectif étant d’attirer de nouvelles populations dans les centres tout en favorisant la mixité sociale. La démolition d’anciennes friches industrielles ou des ravalements de façades nombreux sont des signes qui ne trompent pas.

La gentrification concerne plutôt les quartiers centraux, mais elle s’étend de plus en plus aux zones périphériques et aux petites villes. Le phénomène s’étend d’autant plus qu’il a été favorisé par la crise sanitaire et l’essor du télétravail.