SCPI et démembrement : Une stratégie de placement immobilier

Comprendre le démembrement

Le démembrement en SCPI repose sur la notion de pleine propriété, qui correspond au droit total sur un bien immobilier. Ce droit permet au propriétaire de le vendre, le conserver ou de percevoir des revenus locatifs. 

La pleine propriété se divise ensuite en 2 droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété. L'usufruit autorise l'usufruitier à utiliser le bien ou à percevoir les loyers s'il est loué. La nue-propriété confère le droit de disposer du bien une fois l'usufruit éteint. 

Le démembrement prend donc la forme d’une stratégie patrimoniale pour maximiser les bénéfices tirés d'une propriété partagée entre plusieurs individus. Au cours de cette période, l'usufruitier reçoit les revenus (tels que les dividendes) et s'acquitte des obligations fiscales et des charges y afférentes. À la fin du démembrement, suite à l'expiration des droits d'usufruit, le nu-propriétaire accède à la pleine propriété des parts de la SCPI. 

Le démembrement de propriété se divise en 2 catégories principales :

1. Le démembrement viager : il est fréquent dans les successions où le conjoint survivant obtient l'usufruit et les enfants la nue-propriété, facilitant ainsi la protection du conjoint et l'optimisation fiscale de l'héritage.
2. Le démembrement temporaire : il sépare usufruit et nue-propriété pour une durée définie, de 3 à 20 ans, après laquelle la pleine propriété est automatiquement restituée au nu-propriétaire.

Qu'est-ce que le démembrement dans le contexte des SCPI ?

Le démembrement SCPI en nue propriété

Dans le cadre d'une SCPI, le nu-propriétaire a principalement pour objectif de bâtir un patrimoine immobilier à un coût avantageux. Il envisage des revenus futurs après l'expiration du démembrement. Durant cette période, il ne perçoit pas de revenus et est exempté de toute charge liée aux parts SCPI. 

De même, il n'est pas sujet à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ni à l'impôt sur le revenu lié auxdits revenus. L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI cible spécifiquement les contribuables à forte imposition qui ne recherchent pas de revenus additionnels immédiats.

Le démembrement SCPI en usufruit

L'usufruitier en SCPI vise des objectifs patrimoniaux qui, bien que différents de ceux du nu-propriétaire, peuvent se révéler complémentaires. Durant la période de démembrement, il bénéficie de l'intégralité des revenus générés par les parts, tandis que le nu-propriétaire se concentre sur l'acquisition future des parts. 

Devenir usufruitiers de parts de SCPI en démembrement est intéressant pour les personnes qui cherchent à percevoir un complément de revenu avec un faible taux d'imposition, ceux ayant des déficits fonciers à reporter, ou les entreprises en quête d'alternatives de placements de trésorerie plus avantageuses que les offres bancaires traditionnelles.

Pourquoi choisir l'investissement en démembrement avec une SCPI ?

Les bénéfices de détenir une nue-propriété dans un démembrement SCPI incluent :

• la réduction significative des impôts sur les revenus immobiliers existants et sur l'IFI ;
• l’opportunité d'acheter des parts avec une décote importante, représentant 60 % à 80 % de la valeur totale, en fonction de la durée du démembrement et de la SCPI choisie ;
• la récupération de la pleine propriété au terme du démembrement, avec à la clé la totalité des revenus générés par les parts ;
• la perspective d'une valorisation des parts à long terme. 

Les bénéfices de détenir l'usufruit en démembrement SCPI incluent :

• l'acquisition des parts de SCPI à un coût inférieur à celui de la pleine propriété, tout en percevant l'intégralité des revenus pendant le démembrement ;
• un taux de rendement annuel attractif permettant à l'usufruitier de mettre de côté une partie des revenus pour la reconstitution de son capital ;
• une exonération fiscale des revenus dans le cas où l'usufruitier bénéficie de déficits fonciers non imputés.

Les contraintes du démembrement en SCPI

L'investissement en démembrement SCPI présente les mêmes risques qu'un placement classique dans les SCPI, y compris les revenus fluctuants et les variations potentielles du prix des parts. Il y a toutefois une contrainte additionnelle spécifique à l'investissement en nue-propriété ou en usufruit de SCPI : l'immobilisation totale de l'investissement pour toute la durée du démembrement. 

À la différence d'un placement traditionnel en pleine propriété, où il est possible de se désengager à tout moment, opter pour un démembrement temporaire de SCPI signifie accepter l'indisponibilité de la somme investie durant cette période. Ainsi, il n’est pas possible de revendre des parts pour récupérer son capital avant la fin du démembrement.

Le démembrement de SCPI pour préparer sa succession : comment ça marche ?

La transmission de parts via le démembrement SCPI constitue une stratégie efficace pour préserver l'avenir financier de ses enfants ou proches. En effet, le démembrement peut s'organiser de façon volontaire ou se produire à la suite d'une succession. Dans ce cadre, les droits d'usufruit et de nue-propriété sont répartis entre les parents et leurs enfants pour une durée fixée. 

Généralement, les parents transfèrent la nue-propriété de leurs parts de SCPI aux enfants tout en gardant l'usufruit, ce qui leur permet de continuer à percevoir les revenus locatifs tout en excluant la valeur de ces biens de leur patrimoine pour la transmission. 

À l'expiration de la période d'usufruit temporaire ou au décès des parents, le démembrement s'achève et les enfants (en tant que nus-propriétaires) récupèrent la pleine propriété des parts. Sur le plan fiscal, en exploitant les abattements des donations, les coûts fiscaux peuvent être considérablement réduits, voire annulés, avec pour seule charge les frais d'enregistrement du contrat.

SCPI démembrée : ce qu'il faut retenir

• Le démembrement sépare la propriété des SCPI en usufruit. Cela permet à l'usufruitier de percevoir les revenus, tandis qu’en nue-propriété, vous obtenez une perspective de valorisation à long terme.
• Le démembrement peut se faire en viager ou en démembrement temporaire.

Le démembrement SCPI facilite la planification successorale en allégeant la charge fiscale à travers la transmission de la nue-propriété aux héritiers, tout en permettant à l'usufruitier de bénéficier de revenus réguliers et d'avantages fiscaux durant la période de démembrement.