Comment choisir entre SCPI à capital variable ou à capital fixe ?

SCPI à capital variable ou à capital fixe : quelles différences ?

Les SCPI à capital fixe et à capital variable ont des structures de gestion et des modalités de fonctionnement distinctes impactant le processus d’achat et de vente de parts, ainsi que la flexibilité et la stabilité de l’investissement.

SCPI à capital variable : définition et fonctionnement

Les SCPI à capital variable offrent une grande flexibilité en matière de souscription et de vente de parts. Voici comment elles fonctionnent.

• Les investisseurs peuvent acheter ou revendre des parts à tout moment, tant que le plafond de capital fixé par les statuts n’est pas atteint. Ce modèle est conçu pour être fluide et réactif, permettant aux investisseurs d’entrer et de sortir facilement.
• Le prix des parts est fixé par la société de gestion en fonction de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. Cela signifie qu'il est directement corrélé à la valeur réelle des actifs sous-jacents, minimisant ainsi la spéculation et les fluctuations importantes de prix.
• La structure à capital variable permet aux SCPI de croître en fonction de la demande des investisseurs. La collecte d'épargne n'est pas limitée et peut augmenter régulièrement, ce qui permet à la SCPI d’acquérir de nouveaux actifs immobiliers et d’élargir son portefeuille.

Les SCPI à capital variable sont généralement perçues comme plus accessibles et plus liquides, ce qui les rend attractives pour les investisseurs souhaitant une plus grande flexibilité et la possibilité de gérer activement leur investissement.

SCPI à capital fixe : définition et fonctionnement

Les SCPI à capital fixe fonctionnent différemment, avec un cadre plus rigide en termes de gestion du capital.

• Le capital de la SCPI est fixé dès le départ, et une fois le montant maximum atteint, il n'est plus possible d’acquérir de nouvelles parts sauf en cas d’augmentation exceptionnelle de capital décidée par l’Assemblée générale des associés.
• Pour acheter ou vendre des parts une fois le plafond de capital atteint, les investisseurs doivent se tourner vers le marché secondaire. Le prix des parts sur ce marché est déterminé par l’offre et la demande, ce qui peut entraîner une volatilité des prix.
• Comparées aux SCPI à capital variable, les SCPI à capital fixe offrent moins de flexibilité. L'investisseur doit souvent attendre une augmentation de capital ou trouver un acheteur sur le marché secondaire pour vendre ses parts, ce qui limite leur liquidité.

Les SCPI à capital fixe sont souvent choisies par des investisseurs recherchant une certaine stabilité de capital tout en acceptant une liquidité réduite en échange de rendements potentiellement plus stables, d’où leur appellation de SCPI de rendement.

Faut-il choisir une SCPI à capital fixe ou à capital variable ?

Le choix entre une SCPI à capital fixe ou variable doit se baser sur vos objectifs financiers, votre tolérance au risque, et votre besoin de liquidité. Voici un tableau comparatif pour vous aider à faire votre choix.

Différences entre une SCPI à capital variable et fixe

Critère	SCPI à capital fixe	SCPI à capital variable
Flexibilité d’investissement	Limitée : achat et vente conditionnés par le marché secondaire ou des augmentations de capital	Élevée : achat et vente possibles à tout moment tant que le capital plafond n’est pas atteint
Liquidité	Faible : dépend du marché secondaire	Élevée : facilité de vente auprès de la société de gestion
Prix des parts	Volatil : influencé par l'offre et la demande	Stable : fixé par la société de gestion selon la valeur du patrimoine
Rendement	Potentiellement stable mais limité par le nombre de parts	Variable, dépend des nouvelles souscriptions et investissements
Accessibilité	Moins accessible après fermeture de la collecte initiale	Plus accessible avec la possibilité de souscrire en continu
Gestion de la croissance	Contrôlée : croissance limitée à des augmentations de capital décidées	Dynamique : croissance continue avec de nouvelles souscriptions

Le choix entre ces deux types de SCPI dépendra de vos priorités en tant qu'investisseur. Si vous privilégiez la liquidité et la flexibilité, une SCPI à capital variable serait probablement la meilleure option. Si vous préférez une stabilité potentielle et que vous êtes prêt à accepter une liquidité réduite, une SCPI à capital fixe pourrait mieux répondre à vos besoins.

SCPI à capital fixe ou à capital variable : ce qu’il faut retenir

Voici ce qu’il faut retenir quant aux critères de choix entre une SCPI à capital fixe ou variable :

• SCPI à capital variable :
  • flexibilité maximale pour acheter et vendre des parts ;
  • prix des parts fixé en fonction de la valeur réelle des actifs immobiliers ;
  • liquidité accrue et potentiel de croissance continue.
• SCPI à capital fixe :
  • capital plafonné avec des périodes spécifiques d'augmentation de capital ;
  • achat et vente de parts sur un marché secondaire, avec un potentiel de volatilité des prix ;
  • liquidité limitée mais possibilité de rendements stables.
• Votre choix doit se baser sur vos besoins individuels :
  • optez pour une SCPI à capital variable pour une plus grande flexibilité et une gestion active de vos investissements ;
  • choisissez une SCPI à capital fixe pour une approche plus stable, avec un potentiel de rendements réguliers et moins d'activité de trading.

Les SCPI à capital variable offrent une grande flexibilité et liquidité, idéales pour les investisseurs souhaitant un accès facile et des transactions régulières. Quant aux SCPI à capital fixe, ces dernières sont adaptées aux investisseurs cherchant une stabilité potentielle, malgré une liquidité réduite. Vous devez choisir en fonction de votre stratégie d'investissement et de vos objectifs financiers.