IFI et SCI : comment calculer l'Impôt sur la Fortune Immobilière en SCI ?

Doit-on payer l’IFI quand on détient une SCI ?

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’impôt sur la fortune (ISF) en tant que mode d’imposition sur le patrimoine, l’objectif étant de dissocier les actifs immobiliers de l’activité professionnelle du contribuable. Les titulaires de parts de SCI (société civile immobilière) peuvent alors, à juste titre, se demander si ces parts sociales, entrent ou non, dans le cadre de cette nouvelle assiette d’imposition en tant que bien mobiliers et non directement immobiliers.

Le code général des impôts, dans son article 965 a tranché la question en estimant que les titres détenus dans une société impliquée dans l’immobilier sont bel et bien imposables au titre de l’impôt sur la fortune immobilière. Ils font en effet figure de détention indirecte de bien immobilier et doivent de ce fait être déclarés au niveau du formulaire 2042-IFI au moment de la déclaration d’impôts. 

Les associés d'une SCI doivent ainsi s'acquitter de l'impôt sur la fortune immobilière si leur patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros, et ce, que la SCI fasse l'objet d'une imposition sur le revenus (IR) ou d'une imposition sur les sociétés (IS).

Comment valoriser une SCI pour l’IFI ?

Les parts de SCI doivent être déclarées à proportion de la valeur détenue sur les immeubles et les biens immobiliers possédés par la société. En d'autres termes, pour calculer la valeur des parts en SCI, il convient d'estimer la valeur vénale des propriétés détenues par la société au 1er janvier de l'année d'imposition concernée puis de la multiplier par le pourcentage détenu dans la SCI.

Quels sont les taux d’imposition de l’IFI pour des parts de SCI ?

Les taux d’imposition à l’IFI dépendent du montant du patrimoine immobilier net taxable. Comme pour l’imposition sur le revenu, les taux sont alors fixés par tranche de patrimoine imposable.

Voici un tableau mentionnant les taux en vigueur selon les tranches pour l’année 2023 :

Tranches de patrimoine net taxables	Taux d’imposition à l’IFI
de 0 à 800 000 €	0 %
de 800 001 € à 1 300 000 €	0,50 %
de 1 301 000 € à 2 570 000 €	0,70 %
de 2 570 001 € à 5 000 000 €	1 %
de 5 000 001 à 10 000 000 €	1,25 %
au-delà de 10 000 000 €	1,50 %

Par ailleurs, les contribuables dont le patrimoine immobilier est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € sont éligibles à une décote calculée de la façon suivante : 17 500 € - 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.

Exemple de calcul

Vous possédez 20 % des parts d’une SCI évaluée à 10 millions d’euros ainsi qu’une maison en nom propre estimée à 300 000 euros.

Pour calculer le montant de votre IFI, il est nécessaire de commencer par évaluer la valeur vénale des actifs immobiliers vous appartenant. Il faut ensuite répartir ce montant selon le pourcentage du capital social que vous détenez.

Par exemple, si une SCI a un patrimoine immobilier estimé à 10 millions d'euros et que vous détenez 20 % des parts, alors la valeur de votre part sera de 2 millions d'euros. Vous êtes donc bien redevable de l'IFI car votre patrimoine est supérieur au seuil de 1,3 million d'euros, et ce indépendamment de vos autres actifs immobiliers.

Une fois que la base imposable a été déterminée, il convient de calculer le montant final à payer en appliquant le barème progressif de l'IFI.

Dans notre exemple, aux 2 millions d’euros de patrimoine immobilier, il faut donc ajouter les 300 000 € de la maison détenue en nom propre soit 2,3 millions d’euros au total.

L’application du barème est alors réalisée comme suit :

• de 0 à 800 000 € : aucune imposition ;
• de 800 001 à 1 300 000 € : 500 000 x 0,5 % soit 2 500 € ;
• de 1 300 001 à 2 300 000 € : 1 000 000 x 0,7 % soit 7 000 €.

Le montant total de l'IFI est alors de 2 500 + 7 000 soit 9 500 €.

IFI et SCI : comment faire votre déclaration ?

Les associés d'une SCI dont l'actif immobilier est estimé à plus de 1 300 000 euros doivent soumettre une déclaration de patrimoine immobilier (IFI) attachée à leur déclaration de revenus à l'aide du formulaire Cerfa n°15798.

La valeur vénale des actifs détenus doit être renseignée en tenant compte des éventuelles déductions et des potentiels comptes courants d'associés. Cette déclaration doit être effectuée sur une base commune si vous êtes marié(e), pacsé(e) ou concubin(e).

Comment réduire le montant de l’IFI en SCI ?

Plusieurs particularités permettent dans certains cas de réduire le montant de l’impôt sur la fortune immobilière applicable à un contribuable possédant des parts de SCI.

Un abattement pour la résidence principale sous conditions

Au moment de déclarer leur impôt sur la fortune immobilière, les propriétaires peuvent bénéficier d'un abattement fiscal sur leur résidence principale. Si vous êtes un propriétaire direct, vous pouvez ainsi bénéficier d'un abattement de 30 % sur la valeur de votre bien détenu. Celui-ci permet ainsi de réduire sensiblement le montant de l'IFI et parfois même de repasser sous le seuil des 1,3 millions d'euros.

Si votre résidence principale est en revanche détenue par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI), il n'est alors théoriquement pas possible de bénéficier de cet abattement pour l'IFI.

Une décote d’illiquidité

Une alternative à cette impossibilité de bénéficier de l'abattement via la SCI réside dans l'opportunité tolérée par l'administration fiscale de réduire la valeur des parts sociales détenues afin de tenir compte de la difficulté liée à leur revente (clauses spécifiques, grand nombre d'associés, etc.). Bien que cette possibilité ne soit pas considérée comme un véritable abattement, l'effet est techniquement similaire puisque les contribuables peuvent diminuer la valeur déclarée de leurs parts. On parle alors de décote d'illiquidité qui varie selon les situations mais qui peut faire l'effet d'un abattement compris le plus souvent entre 10 et 20 % de la valeur vénale des parts détenues.

Faire un don à un organisme certifié

Si vous souhaitez réduire le montant de votre IFI, vous pouvez également faire un don à une fondation reconnue d’utilité publique telle que par exemple les Apprentis d'Auteuil ou l'Institut Pasteur. Vous pouvez alors bénéficier d'une réduction fiscale pouvant aller jusqu'à 75% du montant total du don dans la limite de 50 000 € par an (soit 66 667 € de don).

Déduire des dettes relatives aux biens immobiliers

Il est enfin possible d'imputer différentes dettes contractées pour les biens immobiliers détenus à la valeur nette du patrimoine afin d'en diminuer le montant et ainsi de réduire l'impôt sur la fortune immobilière. Ces dettes liées à l'immobilier sont soumises à certaines règles spécifiques et seules celles qui ont été contractées et non contestées au 1er janvier de l'année d'imposition sont admises en déduction pour le calcul de l'IFI. Parmi elles on retrouve notamment l'emprunt bancaire, des dépenses de réparation ou d'entretien ou encore les impôts locaux se rapportant à la propriété (taxe foncière notamment).