Dans quels cas une offre au prix peut-elle être refusée ?

Dans quels cas le vendeur peut-il refuser une offre d’achat au prix ?

Quand un acquéreur trouve le bien qui correspond en tout point à ses critères, il propose généralement une offre d’achat au prix au vendeur. Cela signifie qu’il accepte le prix de vente tel qu’il a été mentionné dans l’annonce immobilière sans tentative de négociation. Il espère ainsi augmenter ses chances de devenir propriétaire. Est-ce une bonne technique ? Son offre au prix peut-elle être refusée ? 

Légalement, l’article 1583 du Code civil stipule que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » 

En théorie, le vendeur ne peut donc pas refuser une offre d’achat au prix. Néanmoins, en pratique, la réalité est plus complexe et dans certains cas, la proposition peut être déclinée. On distingue de ce fait, deux types de situations :

• la vente entre particuliers ;
• la vente avec un intermédiaire, comme l’agent immobilier.

Offre au prix refusée lors d’une vente entre particuliers

Pour effectuer une vente entre particuliers, le propriétaire d’un bien publie une annonce qui mentionne sa description (caractéristiques, adresse, etc.) et son prix. Si un acquéreur approuve toutes les conditions stipulées, y compris le prix, le vendeur doit accepter l’offre immobilière en vertu de l’article 1583 du Code civil.

De plus, dans le cas où plusieurs acheteurs se manifestent, le propriétaire retient la première offre au prix reçue, même si une proposition plus intéressante se présente ultérieurement. 

Toutefois, une offre au prix est susceptible d’être refusée dans les cas suivants :

• de nouvelles clauses inscrites dans l’acceptation d’achat ;
• une absence de contresignature de l’offre d’achat de la part du vendeur. 

Pour réaliser une offre d’achat au prix, le futur acquéreur rédige une lettre qui indique :

• l’identification des 2 parties (nom, prénom et adresse) ;
• la date de l’offre ;
• l’adresse complète du bien immobilier ;
• les caractéristiques détaillées (type, superficie, etc.) ;
• la volonté claire et non équivoque d’acheter le bien ;
• le prix exigé par le vendeur. 

S’il ajoute des clauses suspensives relatives à l’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire par exemple, le vendeur a le droit de refuser cette offre d’achat immobilier. Ainsi, s’il reçoit deux propositions, l’une avec un accord de principe de la banque et l’autre avec des réserves, il choisit celle à son avantage. En l’occurrence, les conditions suspensives correspondent à des éléments de contre-proposition que le vendeur étudie avant de formuler une acceptation formelle. 

La contresignature de l’offre au prix par le vendeur est un gage de sécurité supplémentaire. En cas de litige, il faut apporter la preuve devant la juge que la proposition constitue la première offre réceptionnée. De même, la jurisprudence démontre qu’une annonce immobilière sur internet sans mention de l’adresse exacte du bien équivaut à une invitation à la négociation et non à un accord sur la chose et le prix.

Offre au prix refusée lors d’une vente avec intermédiaire

Pour rechercher le bien de vos rêves ou vendre votre résidence principale, vous pouvez solliciter l’intervention d’un professionnel de l’immobilier. En fonction du type de mandat qui lie le vendeur et son intermédiaire, une offre au prix refusée est possible. 

• Le mandat simple a pour objectif la mise en relation entre de potentiels acquéreurs et le propriétaire du bien. Le professionnel ne peut contraindre son client à accepter l’offre d’achat au prix.
• Le mandat de représentation consiste à donner à l’intermédiaire le pouvoir de vendre le bien en cas d’offre immobilière au prix. Cette clause est inscrite clairement au contrat. Le vendeur ne peut alors rejeter la proposition sous peine de devoir verser des dommages et intérêts à l’agence immobilière.

L’offre d’achat a été refusée, que faire ?

Si votre offre d’achat au prix est refusée, plusieurs solutions existent et dépendent de votre situation. Vous pouvez : 

• continuer vos recherches ;
• obtenir un accord de principe de la banque ;
• envoyer un courrier recommandé au vendeur ;
• demander au juge l’exécution forcée de la vente. 

La poursuite des recherches est indispensable pour trouver votre résidence principale ou votre prochain investissement. Ne vous découragez pas face à un premier rejet et essayez de comprendre les raisons de cet échec. 

 La présence de conditions suspensives comme l’obtention d’un crédit immobilier est source d’incertitudes pour le propriétaire d’un bien. Allez-vous réussir à souscrire un prêt, dans combien de temps ? Il préfère parfois refuser une offre d’achat au prix au profit d’un acquéreur plus fiable. Pour résoudre ce problème, sollicitez un accord de principe de votre banque. Il présente plusieurs avantages :

• vous connaissez le montant que vous pouvez investir ;
• vous rassurez le vendeur sur votre capacité effective d’achat. 

Au moment où le vendeur contresigne votre proposition, vous êtes engagés juridiquement l’un envers l’autre. S’il refuse ensuite de signer un compromis de vente, envoyez-lui une lettre recommandée avec avis de réception pour réclamer la réalisation de la vente et donc, du contrat qui vous lie. 

En cas d’absence de réponse de sa part, demandez les conseils d’un avocat. Une procédure en justice, pour forcer l’exécution de la vente, est une action longue et complexe. Néanmoins, avec un dossier solide et la preuve de l’existence d’un engagement ferme, le juge peut statuer en votre faveur.