Marché secondaire SCPI : comprendre et naviguer dans l'univers des SCPI

Qu’est-ce que le marché secondaire des SCPI ?

Les associés épargnants d’une SCPI peuvent se séparer de la totalité ou d’une partie des parts qu’ils possèdent. Ces reventes de parts SCPI ont lieu le plus souvent sur le marché secondaire.

Fonctionnement du marché secondaire

À la différence du marché primaire qui se consacre à l’émission de nouvelles parts, le marché secondaire est exclusivement dédié aux parts déjà en circulation.

Les échanges de parts de SCPI sur le marché secondaire s’effectuent par un système de rapprochement entre :

• les ordres de vente (les offres) ;
• et les ordres d’achat (les demandes).

Des confrontations sont organisées de façon régulière par la société de gestion, afin de permettre aux associés épargnants de vendre ou d’acheter des parts de SCPI.

À noter que le marché secondaire existe pour les deux types de SCPI : à capital fixe et à capital variable. Il est toutefois utilisé majoritairement dans le cadre des SCPI à capital fixe.  

Marché secondaire des SCPI à capital fixe

Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, l’achat de parts est possible durant une période limitée. Une fois le capital atteint, la phase d’émission se clôture et il n’est plus possible d’acheter des parts. Les investisseurs intéressés peuvent alors se tourner vers le marché secondaire où l’échange est permanent.

Marché secondaire des SCPI à capital variable

Les SCPI à capital variable ne disposent pas réellement d’un marché secondaire. Comme celles-ci ne sont pas soumises à des limites d’émission, la société de gestion peut tout à fait émettre de nouvelles parts pour répondre à la demande des investisseurs.

Si un associé souhaite céder des parts, la société de gestion va compenser cette vente par une souscription équivalente.

Comment déterminer le prix des parts sur le marché secondaire des SCPI ?

Le prix des parts SCPI sur le marché secondaire est déterminé par une confrontation entre les ordres d’achat (l’offre) et les ordres de vente des associés (la demande). Pour vous aider à y voir plus clair, voici comment cela fonctionne :

Enregistrement des ordres d’achat et de vente

Durant cette phase :

• les futurs acheteurs définissent le nombre de parts qu’ils souhaitent acquérir et le tarif maximal qu’ils sont prêts à investir ;
• les vendeurs font de même et déterminent un prix minimum de cession pour leurs parts.

Calcul du prix d’exécution

À l’issue de la période d’enregistrement des ordres d’achat et de vente, la société de gestion calcule le prix des parts. C’est ce qu’on appelle le prix d’exécution. Celui-ci repose sur les prix minimums des vendeurs, les prix maximums des acheteurs, mais aussi le nombre de parts SCPI inscrites. Le prix fixé permet d’échanger le plus grand nombre de parts possible.

Quels sont les avantages et les risques du marché secondaire des SCPI ?

Les avantages et les inconvénients de l’acheteur

Voici les avantages et les risques liés à l’acquisition de parts SCPI sur le marché secondaire pour l’acheteur :

• les investisseurs peuvent percevoir les revenus potentiels immédiatement, dès que la transaction est conclue (sans délais de jouissance) ;
• la rentabilité de l'investissement est accélérée ;
• le coût des parts de SCPI cédées sur le marché secondaire est plus attractif que celles disponibles sur le marché primaire ;
• accès à des SCPI très populaires et fermées à la souscription sur le marché primaire ;
• le marché secondaire dépend de l’activité SCPI et ne garantit pas de rendements futurs.

Les avantages et les inconvénients du vendeur

Voici les avantages et les risques liés à la cession de parts SCPI sur le marché secondaire pour le vendeur :

• le vendeur peut choisir de revendre ses parts à tout moment, selon ses besoins ou la conjoncture ;
• le marché secondaire permet à l’associé cédant de rééquilibrer son portefeuille SCPI et de diversifier ses placements ;
• si la SCPI est performante, les revenus potentiels générés peuvent servir à constituer d’épargne jusqu’à la cession ;
• mais, l’associé cédant peut perdre de l’argent lors de la transaction si le rendement de la SCPI est faible ;
• il est nécessaire de considérer les frais de cession qui s’appliquent lors de la vente sur le marché secondaire ;
• la cession de parts de SCPI sur le marché secondaire implique souvent des décotes supplémentaires pour accélérer le processus de vente.
• dépend de la demande (acheteurs intéressés).

Comment acheter ou vendre des parts de SCPI sur le marché secondaire ?

Vous souhaitez acheter des parts de SCPI sur le marché secondaire ? 

1. Rechercher une plateforme de vente SCPI et consulter les offres de ventes de parts de SCPI.
2. Vérifier la performance historique et surveiller les tendances du marché.
3. Consulter les investissements réalisés, voire la dernière note trimestrielle mise à disposition.
4. Prendre contact avec la société de gestion.
5. Signer le bulletin de souscription.

Si vous êtes déjà propriétaire de parts à revendre, il est indispensable de contacter la société de gestion. Vous devez alors lui communiquer le nombre de parts SCPI à céder et le prix souhaité.

De manière générale, c’est le gestionnaire qui se charge d’organiser la vente et l’acquisition  des parts de SCPI d’occasion sur le marché secondaire.

Quelles alternatives au marché secondaire pour les SCPI ?

Les investisseurs SCPI dispose néanmoins d’une autre voie pour liquider leurs parts SCPI : il s’agit de la vente directe (ou cession de gré à gré).

Ici, la société de gestion de la SCPI n’intervient pas. Le porteur de parts va lui-même se charger de trouver des acheteurs pour les parts dont il souhaite se séparer. Il reste toutefois obligatoire d’en aviser la société de gestion.

A noter que le prix est fixé librement entre les deux parties qui peuvent se baser par exemple sur le prix en vigueur.

Marché secondaire des SCPI : ce qu'il faut retenir

• Le marché secondaire des SCPI est un marché où les investisseurs peuvent acheter ou revendre des parts de SCPI déjà en circulation.
• Il existe pour les deux types de SCPI : à capital fixe et à capital variable.
• Chaque société de gestion de SCPI doit disposer de son propre marché secondaire pour la vente de SCPI d’occasion.
• Pour fixer le prix d’exécution des parts de SCPI, le gestionnaire s’appuie sur un système de rapprochement des ordres de vente et d’achat.
• Des confrontations sont organisées par la société de gestion
• Le marché secondaire permet aux futurs associés de percevoir des revenus potentiels dès la conclusion de la transaction, sans attendre le délai de jouissance.
• les associés cédants peuvent diversifier leur placement grâce à la cession de leurs parts SCPI
• La transaction de gré à gré permet de vendre ou acheter des parts de SCPI d’occasion directement, sans passer par une société de gestion.