Loi Elan : évolution du logement, de l'aménagement et du numérique

Présentée au Conseil des ministres le 4 avril 2018, dans le cadre de la règlementation immobilière, la loi pour l'Evolution du Logement et Aménagement Numérique (loi ELAN) a été publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018. La loi ELAN a pour objectif de « construire plus, mieux et moins cher », de faciliter l'accession à un logement, de simplifier et moderniser les démarches relatives à l'habitat. Focus sur ses grandes mesures.

La Loi ELAN encourage les nouvelles constructions

Permis de construire

La volonté du gouvernement, avec la loi ELAN, est d'essayer de répondre au besoin de logement. La réforme vise donc à encourager les constructions de biens immobiliers, notamment en simplifiant les procédures de permis de construire. Pour cela, les demandes de permis de construire dans les communes qui dépassent les 3 500 habitants se feront en ligne d'ici 2022. Après délivrance de l'autorisation, les recours déposés contre ces constructions peuvent sérieusement geler l'avancée des travaux. La Loi ELAN permet de lutter contre les recours abusifs qui freineraient l'urbanisme que souhaite voir progresser le gouvernement. Le délai de jugement en cas de recours abusif est ramené à 10 mois maximum au lieu de 24 et les sanctions encourues sont renforcées.

Réappropriation des bureaux vides

La loi ELAN encourage la transformation des bureaux vacants en logements habitables pour les personnes en situation d'urgence sous l'accord du maire de la ville. Nécessitant souvent de lourds investissements pour la transformation de bureaux en logements, un bonus de 30 % de constructibilité est offert (dépassement de surface accordé) hormis pour les logements situés dans les communes faisant l'objet d'un constat de carence au titre de la loi SRU. Autre avantage accordé lors d'une transformation d'un bureau en logement : l'obligation de « mixité sociale » prévue dans les zones urbaines ou à urbaniser des PLU (CU : L.151-15) est supprimée.

Loi littoral

La loi ELAN vise l'urbanisation des villes littorales sous conditions strictes. Il est interdit par la loi du 3 janvier 1986 relative à l'aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral, de construire dans les 100 mètres qui constituent la côte ainsi que dans les espaces proches du rivage. A l'inverse, il est autorisé de construire au niveau des « dents creuses », espaces vides qui se trouvent entre deux bâtiments présents dans un même hameau.

Le bail de location nouvelle génération

Bail numérique

La loi ELAN prévoit la numérisation du bail de location et des documents annexes (tels que le diagnostic technique du logement, le règlement et la notice d'information de copropriété) mais aussi la caution (dont l'obligation de rédiger à la main un paragraphe entier pour valider juridiquement l'engagement de la personne a été supprimée). En effet, dorénavant les documents seront totalement numérisés et le processus d'accès au logement se trouvera ainsi simplifié. Cependant les modalités doivent encore être définies.

Bail mobilité

Le bail mobilité est une nouvelle forme de contrat à destination des personnes en mobilité professionnelle ou autre (pour formation, apprentissage...). La loi prévoit de créer un bail d'une durée de 1 à 10 mois et ne concernerait que les locations meublées. Les conditions du contrat seraient semblables à ceux-ci :

• Aucun dépôt de garantie n'est nécessaire ;
• Le bailleur peut exiger une caution et le dispositif de garantie locative VISALE d'Action Logement s'applique ;
• La durée du bail est convenue dès le départ et celui-ci n'est pas renouvelable ;
• La résiliation peut se faire à tout moment à condition de respecter un préavis d'un mois et sans avoir besoin de justifier le départ ;
• Les charges sont forfaitaires ;
• Les clauses de solidarité ne sont pas applicables en cas de colocation. C'est-à-dire qu'il incombe à chacun des colocataires de payer la totalité du loyer si l'un d'entre eux se trouve en difficulté de paiement.

Les mesures concernant les HLM

La loi ELAN a pour objectif d'encourager la vente des HLM. En cas de cession, les locataires seraient prioritaires par rapport aux autres acheteurs. La vente en blocs, autrement dit en lots, à des acteurs privés est autorisée par la loi ELAN. Le but étant d'atteindre 40 000 ventes par an contre 8 000 actuellement et de pousser les HLM à se refinancer pour créer ainsi de nouveaux logements. Toutefois, les maires des villes où le logement social est en pénurie dispose d'un droit de veto. La loi vise également à faciliter la mobilité des locataires HLM au sein du parc social. Leur dossier sera étudié tous les 3 ans par la Commission d'attribution des logements. En fonction de l'évolution de leur situation.

Un nouveau logement pourra leur être proposé en fonction de l'évolution de leur situation :

• Sur-occupation du logement selon le Code de la sécurité sociale : L.542-2 / 9 m2 pour une personne seule puis 16 m2 pour deux... Dans ce cas un logement plus grand est proposé pour répondre au besoin des familles.
• Sous-occupation qui peut entraîner un coût additionnel d'où la proposition d'un nouveau logement plus adapté au besoin et aux ressources des locataires.
• Départ du locataire présentant un handicap ou reconnaissance d'un handicap qui nécessite l'attribution d'un nouveau logement.
• Evolution des ressources du foyer qui dépassent les plafonds d'octroi fixés pour les logements sociaux.

Encadrement des loyers

D'abord instauré par la loi ALUR puis supprimé en 2017, l'encadrement des loyers est réhabilité à titre expérimental à partir de janvier 2019 et durant une période de cinq ans dans les zones tendues. L'encadrement des loyers n'est pas obligatoire mais le préfet peut décider de sa mise en application par arrêté. Si les bailleurs ne s'y tiennent pas, ils risquent une peine pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le but premier est d'encourager le développement des observatoires locaux des loyers (OLL) afin d'atteindre une transparence sur l'ensemble des données locatives.

Les copropriétés

La loi ELAN réforme également la copropriété. Plusieurs modifications sont prévues notamment celles concernant les règles de gouvernance. Les rôles et règles des copropriétés doivent être définies et claires. Le gouvernement se donne le droit de légiférer par ordonnance le droit de la copropriété. D'autres mesures sont également apportées par la loi ELAN qui ouvrent de nouveaux droits notamment : la participation à l'assemblée générale par visioconférence et le vote par correspondance par exemple. La loi ELAN prévoit aussi une numérisation des extraits de règlement de copropriété pour que les locataires puissent y accéder facilement.

Locations touristiques réglementées

Désormais, les locations touristiques sont soumises à une réglementation stricte. Au-delà de 120 nuits de location par an, le gouvernement déploie des mesures et sanctions pour lutter contre les locations touristiques abusives. Ces sanctions peuvent être sous forme d'amendes dont le montant varie en fonction du préjudice. Ainsi, les loueurs sont tenus de fournir un décompte du nombre de nuitées chaque année dès lors que la commune leur en fait la demande.