Loi Elan : évolution du logement, de l'aménagement et du numérique

Qu'est-ce que la loi ELAN et quels sont ses objectifs ?

La loi ELAN a pour but de réformer le secteur du logement en France afin de le rendre plus accessible, plus adapté aux besoins sociaux et davantage conforme aux enjeux environnementaux.

Voici les principaux objectifs de la loi ELAN :

• construire plus, mieux et moins cher en simplifiant les procédures de permis de construire et en facilitant la transformation des bureaux en logements ;
• favoriser l'accès à la propriété via la vente des logements sociaux aux propriétaires et aux organismes, avec un suivi réalisé par une commission dédiée ;
• améliorer la mobilité locative grâce à la création du bail mobilité, idéal pour les travailleurs, étudiants, stagiaires, travailleurs en mission professionnelle temporaire, etc. ;
• encadrer les locations touristiques afin de réguler le marché et préserver l'offre locative traditionnelle, via des décrets nationaux ;
• encourager la transition écologique en imposant des normes plus strictes sur la rénovation énergétique et l'urbanisation durable, avec un projet global élaboré par les organismes publics.

Comment la loi ELAN favorise-t-elle la construction de logements ?

Pour répondre à la demande croissante de logements, la loi ELAN instaure plusieurs mesures portant sur l'urbanisme et l'aménagement du territoire.

• Simplification des permis de construire : depuis 2022, les demandes de permis de construire doivent se faire en ligne dans les communes de plus de 3 500 habitants, facilitant ainsi les projets de construction.
• Accélération du traitement des recours abusifs contre les permis de construire (réduction des délais de jugement de 24 mois à 10 mois).
• Transformation des bureaux vacants en logements afin d'optimiser l'utilisation du foncier et de répondre à la crise du logement en zone tendue, dont la mise en œuvre est décidée par la Confédération nationale du logement.
• Urbanisation contrôlée des zones littorales, avec la construction rendue possible dans les espaces interstitiels entre les bâtiments existants.

Qui est concerné par la loi ELAN ?

La loi ELAN impacte un large éventail d'acteurs du secteur, où chacun d’entre eux est concerné par des mesures spécifiques, destinées à moderniser et à réguler le marché.

• Les locataires qui bénéficient du bail mobilité facilitant l'accès à des logements temporaires, ainsi que de mesures renforcées contre les logements indignes mises en application par décret.
• Les propriétaires bailleurs sont soumis à un encadrement plus strict des locations touristiques et à des obligations en matière de rénovation énergétique.
• Les organismes HLM incités à fusionner pour optimiser la gestion des logements sociaux. Ils sont également encouragés à céder certains biens pour se refinancer, sous la supervision de la Confédération nationale du logement.
• Les promoteurs et constructeurs profitant de la simplification des procédures d'urbanisme et de l'accélération des délais de traitement des permis de construire.
• Les collectivités locales détenant de nouveaux outils pour réguler le marché, notamment à travers l'urbanisme adapté et les Opérations de revitalisation de territoire (ORT).
• L'État, garant de l'application des réformes, veillant à la mise en conformité du code de l'urbanisme et à l'exécution des mesures liées au logement et à l'aménagement du territoire.

Quelles sont les principales mesures mises en place par la loi ELAN ?

Pour mettre en œuvre ses objectifs de modernisation du logement et d'adaptation aux nouveaux enjeux du secteur, la loi ELAN a introduit plusieurs mesures clés. Ces dernières visent à faciliter l'accès au logement, à renforcer la régulation du marché et à optimiser la gestion du parc..

Le bail mobilité : une réponse aux besoins des locataires

La loi ELAN a instauré le bail mobilité, un contrat de location meublée temporaire destiné à faciliter l'accès au logement pour les locataires en situation de mobilité professionnelle ou étudiante (travailleurs en mission, stagiaires, étudiants). Ce bail, d'une durée de un à dix mois, présente plusieurs avantages :

• une grande flexibilité puisqu'il est renouvelable uniquement dans certaines conditions, ce qui le distingue des baux classiques ;
• la suppression du dépôt de garantie, allégeant ainsi la charge financière des locataires ;
• la résiliation du bail simplifiée, car le locataire peut quitter le logement à tout moment avec un préavis d'un mois ;
• la numérisation des documents locatifs, y compris le bail, les diagnostics techniques et le règlement de copropriété, facilitant la gestion administrative.

Modernisation et restructuration du secteur HLM

La loi ELAN a profondément modifié le secteur du logement social en introduisant plusieurs réformes visant à renforcer la gestion et à favoriser l'accès à la propriété.

• Simplification de la vente de logements sociaux : les locataires HLM sont prioritaires pour acheter leur logement.
• Possibilité de vente groupée de logements sociaux pour permettre aux organismes de se refinancer.
• Droit de veto des maires dans les communes où le manque de logements sociaux est critique.
• Fusion des organismes HLM de moins de 12 000 logements afin de mutualiser les ressources et d'optimiser la gestion du parc immobilier.
• Réexamen obligatoire des dossiers des locataires tous les six ans pour favoriser la mobilité et l'adéquation entre les logements et les besoins des habitants.

Revitalisation des territoires et urbanisme adapté

La loi ELAN met en place des dispositifs visant à rééquilibrer le développement urbain et à redynamiser certaines zones en difficulté :

• transformation des bureaux vides en logements, avec l'objectif de reconvertir 500 000 m² de surfaces tertiaires ;
• accélération des recours contre les permis de construire, en ramenant les délais de traitement de 24 mois à 10 mois ;
• dérogations urbanistiques pour les grands projets afin d'adapter les documents d'urbanisme aux opérations de revitalisation de territoire (ORT) ;
• réglementation assouplie pour la construction dans les villes littorales, avec une urbanisation dans les espaces interstitiels existants ;
• obligation d’accessibilité pour 20 % des logements neufs aux personnes à mobilité réduite, avec une adaptabilité facilitée des autres logements.

Encadrement des locations touristiques

Afin de lutter contre la réduction du parc locatif résidentiel et l’essor des locations touristiques de courte durée, la loi ELAN impose de nouvelles règles aux propriétaires et aux plateformes de location (comme Airbnb) :

• déclaration obligatoire en mairie pour toute mise en location touristique ;
• limitation à 120 jours par an pour la location des résidences principales ;
• sanctions financières avec des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros en cas de non-respect des règles ;
• responsabilisation des plateformes de location qui doivent vérifier la conformité des annonces et respecter les obligations administratives.

Ces mesures visent à garantir un équilibre entre l’offre locative touristique et le besoin de logements accessibles aux résidents permanents, tout en maintenant un cadre réglementaire adapté à l’évolution du marché.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la loi ELAN ?

La loi ELAN apporte des transformations majeures dans le secteur en simplifiant les démarches administratives et en adaptant les règles d'urbanisme aux enjeux actuels. Cependant, certaines mesures suscitent des interrogations et des critiques. Voici un aperçu des principaux avantages et inconvénients de la loi ELAN.

Les avantages de la loi ELAN

La loi ELAN introduit une série de mesures visant à simplifier les démarches administratives et à favoriser une meilleure gestion.. En voici quelques exemples.

• Démarches administratives allégées : la simplification des procédures de construction et de permis de construire permet d'accélérer les projets et de limiter les recours abusifs.
• Revitalisation des centres-villes : grâce aux Opérations de revitalisation de territoire (ORT), la loi encourage la transformation de bureaux en logements et la modernisation de l'habitat.
• Flexibilité locative : le bail mobilité permet aux locataires en situation temporaire (travailleurs détachés, étudiants, stagiaires, etc.) de bénéficier d’un logement meublé pour une durée modulable.
• Encouragement à la rénovation énergétique : les travaux de mise aux normes des bâtiments sont favorisés afin de réduire l'empreinte carbone.
• Régulation du marché locatif : l'encadrement des loyers est réintroduit dans certaines zones tendues, limitant ainsi les hausses excessives et améliorant l'accès au logement.
• Numérisation des documents : la loi impose la mise en place de baux numériques et la dématérialisation des diagnostics techniques pour faciliter les transactions immobilières.

Les inconvénients de la loi ELAN

Malgré ses ambitions, la loi ELAN présente également des limites et suscite plusieurs critiques.

• Les contraintes pour les petits bailleurs sociaux, car la loi impose la fusion des organismes HLM de moins de 12 000 logements, compliquant leur gestion et menaçant leur autonomie.
• Les restrictions dans les zones littorales où la construction de nouveaux logements est limitée à certains espaces interstitiels, ce qui ralentit le développement immobilier dans ces régions.
• Les complexités réglementaires découlant des nouvelles obligations en matière de mise aux normes des logements sociaux et des bâtiments existants représentent une charge financière pour les propriétaires et bailleurs.
• La réglementation durcie concernant les locations touristiques pour lesquelles la limitation à 120 jours par an et les sanctions renforcées inquiètent les investisseurs qui utilisent ces revenus pour financer leurs projets..
• L’accès au financement, car les primo-accédants rencontrent toujours des difficultés pour souscrire un prêt, la loi ELAN n'apportant pas de solutions concrètes pour pallier cette problématique.

Ce qu'il faut retenir

La loi ELAN constitue une réforme majeure du secteur en France, apportant des modifications significatives au code de l'urbanisme, à la gestion du logement social et aux dispositifs de location. Son application repose sur des commissions, des décrets gouvernementaux et des avis de la Confédération nationale du logement, afin d'assurer une adaptation efficace aux différentes régions et aux besoins du marché.

Voici les points essentiels à retenir sur cette réforme.

• Construction et urbanisme : simplification des procédures pour favoriser les projets immobiliers, transformation des bureaux vacants en logements et adaptation des règles d'urbanisme.
• Logement social et HLM : encouragement à la fusion des organismes HLM, vente facilitée des logements sociaux et droit de veto des maires dans les communes en déficit de logements sociaux.
• Régulation des locations : encadrement des loyers dans certaines zones tendues et restriction des locations touristiques à 120 jours par an.
• Dispositif de mobilité : création du bail mobilité, offrant une solution flexible et temporaire aux locataires en mission professionnelle ou en formation.
• Transition écologique : encouragement à la rénovation énergétique et obligations en matière d’accessibilité pour les logements neufs.
• Réduction des délais administratifs : accélération du traitement des recours contre les permis de construire et numérisation des documents relatifs à la location.