Comment vendre un bien en indivision ?

Indivision: quelle est la procédure dans le cas d’une vente ?

On parle d’indivision lorsqu’un bien (maison, appartement, terrain, etc.) appartient à deux ou plusieurs personnes. Le bien immobilier en indivision est alors appelé bien indivis quant aux propriétaires, ce sont les indivisaires. Ces derniers possèdent, à ce titre, des droits comme des obligations.

L’indivision peut résulter de nombreuses situations, parmi lesquelles :

• un achat en commun pour un couple marié, pacsé ou en concubinage ;
• une succession ;
• un achat en famille ;
• une donation ;
• etc.

Chaque indivisaire est propriétaire. Pour le respect des règles de jouissance des biens et faciliter les rapports entre chacun des membres de l’indivision, il est tout à fait possible d’établir une convention d’indivision. Il faut savoir que si un indivisaire peut sortir d'une indivision en vendant ses parts, il ne peut décider de mettre seul le bien en vente. En principe, pour vendre un bien en indivision, il est nécessaire d’obtenir l’accord de chaque indivisaire. Si un ou plusieurs membres de l’indivision s’y opposent, un recours est néanmoins possible.

Le ou les indivisaires souhaitant vendre le bien sans l’accord des autres peuvent en effet saisir le tribunal de grande instance. Cela peut être le cas d’un divorce en indivision. Il faut savoir que cette demande a des chances d’être acceptée, notamment lorsqu’il y a urgence ou si l’intérêt commun est menacé. Plusieurs cas de vente en indivision peuvent en effet se présenter, comme :

• la vente en indivision à l’unanimité ;
• la vente d’un bien indivis malgré un désaccord ;
• la vente de sa quote-part suite par exemple à un divorce ;
• la vente par licitation.

1.La vente en indivision de manière unanime

La vente d’un bien en indivision nécessite normalement l’accord de tous les indivisaires. Ils doivent décider du prix de vente d’un commun accord et de la règle de partage. La vente d’un bien immobilier indivis décidée à l’unanimité par les propriétaires en indivision est encadrée par la loi.

2.La vente du bien en indivision malgré un désaccord

Pour éviter les situations de blocages liés à une vente en indivision, il existe des mécanismes qui permettent de passer outre l’unanimité requise. C’est par exemple le cas d’une vente de bien meuble en indivision dès lors que les indivisaires sont majoritaires et représentent au moins 2/3 des droits indivis.

Ils doivent alors signaler leur intention de vendre chez un notaire. Ce dernier dispose par la suite d’un mois pour informer l’intention de vente aux autres indivisaires par huissier. Les indivisaires bénéficient d’un délai de trois mois pour donner leur réponse :

• si les autres indivisaires sont d’accord : la vente pourra se faire ;
• en cas de désaccord des autres indivisaires : le notaire doit constater le refus par un « procès-verbal de difficulté ».

En présence d’un refus, le tribunal de grande instance peut être saisi de façon à autoriser la vente. Une fois autorisée, la vente du bien en indivision pourra se faire aux enchères. Le montant de la vente permettra alors de régler les frais de justice avant d’être partagé entre les coindivisaires.

3.La vente de sa quote-part de l’indivision

Il est toujours possible pour un indivisaire qui le souhaite de vendre sa quote-part. En effet, nul n’est contraint de rester en indivision et il a parfaitement le droit de sortir de l’indivision en cédant sa quote-part. Dans ce cas, deux cas de figure peuvent se présenter :

• soit il propose sa quote-part de l’indivision aux autres indivisaires ;
• soit il cède sa quote-part indivise à un tiers.

L’indivisaire est tenu d’informer au préalable et par lettre recommandée ses coindivisaires. Il doit communiquer les conditions de cession et le prix. Les autres propriétaires disposent d’un mois pour exercer leur droit de préemption et répondre à l’offre de vente.

À défaut de rachat de la quote-part par un tiers ou un autre indivisaire, le tribunal peut ordonner la vente du bien en indivision.

4.La vente par licitation

Si vous êtes en possession de 2/3 des droits indivis, vous avez également la possibilité de demander au juge l’autorisation de vendre le bien en indivision. Il est indispensable de prévenir le notaire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour communiquer aux autres indivisaires de votre intention de vendre le bien indivis.

Les indivisaires ont trois mois pour y répondre. Il faut savoir cependant que cette autorisation judiciaire doit être justifiée et ne doit pas porter atteinte aux droits des différents indivisaires. Cette vente du bien détenu en indivision est aussi appelée vente par licitation.