⏱L'essentiel en quelques mots
Vous êtes sur le point de signer un bail avec un nouveau locataire ? Il reste une étape à ne pas omettre : l’état des lieux. Que vous soyez bailleurs ou locataires, l’état des lieux est indispensable pour sécuriser le contrat de location.
Voici les principales caractéristiques d’un état des lieux :
- encadré par la loi Alur de 2014, l’état des lieux doit répondre à des modalités strictes ;
- ce document annexe doit être fourni par le bailleur au locataire lors de la signature d’un contrat de bail ;
- l’état des lieux se fait à l’entrée et à la sortie du locataire dans le logement ;
- il doit être signé et comporter notamment les noms du locataire et du bailleur, la description en détail du bien et de l’état des installations et du mobilier du logement ;
- il permet au propriétaire de se protéger d’éventuelles dégradations et au locataire de récupérer son dépôt de garantie.
Sommaire
- Modèle d’état des lieux
- Qu’est-ce qu’un état des lieux d’entrée et de sortie ?
- Quelles sont les étapes clés pour réaliser un état des lieux conforme ?
- Que doit contenir l’état des lieux ?
- Combien coûte un état des lieux d’entrée et de sortie ?
- Comment résoudre les désaccords relatifs à l’état des lieux ?
- Que faire en cas de litige ?
Modèle d’état des lieux
Effectuer un état des lieux est indispensable pour la mise en place d’une location de logement. Pour vous assurer de la conformité de cette étape, voici un modèle d’état des lieux.
Qu’est-ce qu’un état des lieux d’entrée et de sortie ?
L’état des lieux est un document annexe essentiel d’un contrat de location de logement. Il consiste à faire l’inventaire et le descriptif du bien à louer conformément aux règles fixées par décret.
L’état des lieux intervient à deux moments clés de la location :
- l’état des lieux d’entrée, qui doit contenir un relevé détaillé de l’état du logement au moment où le locataire emménage avec l’état de chaque pièce, des équipements et des éléments du logement (murs, sols, fenêtres, etc.) ;
- l’état des lieux de sortie : qui est un relevé similaire effectué lorsque le locataire quitte le logement.
À noter que le propriétaire et le locataire doivent le remplir ensemble et le signer. Cela permet de comparer l’état du logement initial avec l’état au moment du départ de la location. En cas de dégradations du bien pendant cette période, celles-ci peuvent être déduites du dépôt de garantie du locataire.
Bon à savoir
En pratique, l’état de lieux est souvent réalisé après la date de signature du bail. Il est toutefois possible d’effectuer un pré-état des lieux, aussi appelé « visite conseil ».
Quelles sont les étapes clés pour réaliser un état des lieux conforme ?
Pour réaliser un état des lieux conforme lors de la mise en location d’un logement, voici les étapes essentielles à suivre.
- Fixer une date qui convienne aux deux parties. En cas d’indisponibilité, il est possible de mandater une personne pour se faire représenter (agent immobilier par exemple).
- Visiter le bien : le propriétaire et le locataire réalisent ensemble la visite, en veillant à inspecter chaque pièce, mobilier et installation. L’état des lieux est effectué de manière amiable et contradictoire, car réalisé en présence des deux parties, ou de leur mandataire respectif.
- Ajouter des photos à l’état des lieux pour attester de certaines anomalies et en faciliter la compréhension (trou dans le mur, rayures, tache sur les revêtements, etc.). Il est important de dater et d’identifier les éléments sur chaque photo.
- Apporter les clés pour accéder aux compteurs électriques, de gaz et d’eau et effectuer les relevés correspondants.
- Utiliser un modèle d’état des lieux d’entrée et de sortie conforme à la législation en vigueur (loi Alur). C’est-à-dire au contrat de bail, et dans de bonnes conditions d’éclairage.
Pour faciliter la comparaison, il est recommandé de se servir d’un document d’état des lieux unique pour l’entrée et la sortie du locataire.
Bon à savoir
Effectuer un pré-état des lieux avant la sortie du locataire est recommandé. Cela permet au locataire de remettre en état le logement (réparation, nettoyage, etc.) et de limiter les potentiels litiges lors de l’état de sortie.
Que doit contenir l’état des lieux ?
Un état des lieux conforme doit comporter plusieurs mentions obligatoires :
- la nature : état des lieux d’entrée ou de sortie ;
- la date de l’état des lieux ;
- l’adresse du logement concerné ;
- le nom des personnes (bailleur et locataire) et des mandataires, le cas échéant ;
- l’adresse du bailleur ;
- les relevés des compteurs individuels de consommation d’énergie (eau, électricité, gaz) ;
- un exposé détaillé pièce par pièce des équipements, des revêtements, du mobilier, etc. ;
- le nombre de clés mis à disposition du locataire ;
- une description des installations d’eau chaude et de chauffage.
L’état des lieux de sortie doit en plus faire apparaître les éléments suivants :
- la date de l’état des lieux d’entrée ;
- les différents constats effectués qui soulignent une éventuelle évolution entre l’état du logement à l’arrivée du locataire et au moment de son départ ;
- la nouvelle adresse du locataire qui part du logement.
Bon à savoir
Pour chaque location d’un bien, il est nécessaire de créer deux exemplaires de l’état des lieux : un pour le locataire et un pour le propriétaire. Si plusieurs locataires sont concernés, il faudra alors créer autant d’exemplaires qu’il y a de parties impliquées.
Combien coûte un état des lieux d’entrée et de sortie ?
L’état des lieux ne coûte rien lorsqu’il est réalisé entre le locataire et le propriétaire bailleur. Cependant, si vous choisissez de faire appel à un tiers (agent immobilier ou à un notaire) pour établir l’état des lieux de votre bien à louer, des frais sont engagés.
Bon à savoir
Il est possible de partager les frais d’un état des lieux avec le locataire à hauteur d’un plafond fixé à 3 € par m² habitable. La part des charges supportées par le locataire ne peut toutefois dépasser celle du bailleur.
Comment résoudre les désaccords relatifs à l’état des lieux ?
Voici quelques conseils à suivre si des désaccords surviennent concernant l’état des lieux.
- Communiquer : locataire et propriétaire doivent donc faire en sorte de discuter des points de désaccord et de s’écouter attentivement. Le dialogue est essentiel.
- Justifier : pour expliquer votre position, n’hésitez pas à argumenter et à apporter des preuves. Vous pouvez utiliser les photos prises lors de l’état des lieux d’entrée ou solliciter des témoignages.
- Solliciter un médiateur si le désaccord persiste. Un tiers neutre, habitué de la médiation, peut vous aider à trouver un compromis.
- Faire appel à un expert : dans certains cas, il peut être nécessaire de faire appel à un expert (huissier, architecte, etc.).
- Engager une procédure judiciaire : si aucune solution amiable n’est envisageable, vous pouvez engager des poursuites judiciaires, en dernier recours.
Bon à savoir
La prévention est la meilleure approche. Aussi, veillez à être vigilant lors de l’état des lieux d’entrée et à bien conserver une copie de l’état des lieux signé de l’ensemble des parties.
Que faire en cas de litige ?
L’état des lieux a valeur de constat. Son objectif est d’éviter un litige entre les parties (bailleur et le locataire), en permettant de comparer l’état du logement en début et fin de bail. Des contestations peuvent toutefois intervenir entre le locataire et le bailleur, qui portent le plus souvent sur la responsabilité des dégradations. Pour solutionner un désaccord concernant l’état des lieux, vous avez alors deux possibilités :
La procédure amiable de contestation
Il s’agit d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception afin de :
- mentionner les points de désaccord de l’état des lieux ;
- mettre en demeure le bailleur d’apporter une réponse dans un délai raisonnable ;
- solliciter la réalisation d’un second état des lieux.
En l’absence de réponse du bailleur ou si celle-ci n’est pas satisfaisante, vous pouvez alors saisir un conciliateur de justice qui aide les parties à résoudre les différends. Vous pouvez également vous tourner vers la commission départementale de conciliation pour vous aider dans la résolution du litige.
Si vous parvenez à trouver un accord à l’issue de la conciliation, vous pourrez alors le consigner sur un document et le signer.
La procédure judiciaire de contestation
En revanche, dans le cas où la procédure amiable de conciliation ne débouche sur aucun accord, vous pouvez saisir la justice. Comme signalé précédemment, cette procédure doit intervenir en dernier recours.
En pratique, la partie contestataire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.
Bon à savoir
Dans le cas d’un litige d’état des lieux impliquant un montant inférieur ou égal à 5 000 €, vous êtes tenu de passer par une conciliation au préalable.
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