Les 10 étapes pour acheter votre bien immobilier

1.Calculer votre budget

Afin de mener à bien votre recherche immobilière, la première chose à faire est de déterminer le montant de l’enveloppe budgétaire dont vous disposez. Il s’agit en effet du point de départ qui va conditionner l’ensemble du processus d’achat. Pour cela, vous devrez dans la très grande majorité des cas et compte tenu des montants engagés, avoir recours à l’emprunt pour financer votre acquisition.

Estimez votre capacité d’emprunt

Lors d’un prêt bancaire, une banque ne doit pas vous accorder un emprunt qui vous ferait dépasser le taux d’endettement maximum de 35 %. Votre capacité d’emprunt est donc déterminée par votre niveau d’endettement, qui dépendra lui-même de vos revenus et de vos charges fixes. Avant de vous lancer, il est donc crucial de calculer cet élément, surtout si vous êtes secundo-accédant

Prévoir un apport personnel

Les banques exigent généralement un montant minimum d’apport personnel correspondant à au moins 10 % du prix d’achat. Cette somme sert principalement à couvrir les frais annexes du projet (frais de notaire, frais d’agence, frais de garantie, etc.).

Enfin, selon le type de bien visé, vous devrez peut-être également prévoir un budget supplémentaire pour la réalisation de travaux de rénovation ou pour l'achat d'un parking.

2.Définir vos envies et vos besoins

Votre budget d’achat en tête, vous pouvez alors cibler plus facilement le type de bien à rechercher.

Définissez bien les contours de votre achat

Il va en effet déterminer les caractéristiques du logement à savoir le type de bien (maison ou appartement), la surface, le nombre de pièces, la localisation ou encore d’autres équipements spécifiques (terrasse, balcon, étage, vue, cave, garage, etc.). Vous évitez ainsi les visites inutiles.

C’est également à ce moment qu’il vous faut déterminer l’objectif de votre acquisition à savoir un achat pour une résidence principale, un achat pour une résidence secondaire, un achat de local commercial ou encore un investissement locatif.

Anticipez l’avenir

Pensez aussi à vos envies et vos objectifs à moyen et long terme. Si vous envisagez par exemple d’avoir des enfants, il est préférable de choisir une surface plus importante ou un plus grand nombre de pièces quitte à s’éloigner légèrement de votre zone géographique de recherche de départ.

Définissez également la durée sur laquelle vous comptez vous engager pour rembourser votre emprunt. Il peut en effet se produire de nombreux évènements dans les années futures et il est donc nécessaire, avant de vous engager dans ce type de démarches, de vous assurer que vous bénéficiez de garanties solides sur le plan professionnel et financier.

3.Rechercher le bien de vos rêves

Que vous souhaitiez acheter un appartement ou une maison, la recherche du bien de vos rêves est probablement l’étape la plus longue.

Soyez réactif

La recherche implique également un certain nombre de visites de bien et une réactivité maximale, les biens de qualité pouvant être très rapidement pourvus. Ainsi, si vous avez un coup de cœur, il est préférable d’aller le plus vite possible.

Optimisez vos visites

Même s’il faut généralement un certain nombre de visites pour trouver le bien convoité, évitez de perdre du temps avec des visites de biens trop éloignés de vos critères. Définissez pour cela un certain nombre de critères indispensables et d’autres sur lesquels vous pouvez éventuellement transiger.

4.Mener vos visites avec l’œil de l’expert

Vous avez trouvé un bien qui remplit tous vos critères. Il vous faut alors planifier une visite.

Préparez vos visites

Si possible, faites un tour du quartier avant la visite pour vérifier la proximité des commerces, des transports et de tous les équipements et pour détecter de potentiels désagréments (nuisances sonores, fréquentation du quartier).

Renseignez-vous aussi sur les potentiels projets d’infrastructures à venir, notamment en consultant le PLU local et recherchez les prix moyens du mètre carré auxquels les biens se sont vendus dans le secteur récemment.

Le déroulement de la visite

Au moment d’échanger avec l’agent ou le vendeur, posez-lui toutes les questions sur le bien en lui-même (date de construction, performances thermiques, travaux réalisés, travaux à prévoir, type de chauffage, équipements aux normes, etc.) ainsi que celles se rapportant aux charges (montant des charges de copropriété, de la taxe foncière, consommation d’énergie moyenne, etc.).

Sollicitez la remise du dossier de diagnostic technique contenant les différents diagnostics (plomb, amiante, termites, DPE) pour l’étudier chez vous par la suite avant de faire une offre. Inspecter le bien du sol au plafond et vérifiez le bon fonctionnement des équipements.

Échangez avec votre interlocuteur

Tentez d’obtenir des informations comme la date de mise en vente du bien, le nombre de personnes l’ayant déjà visité ou les raisons pour lesquelles le propriétaire le met en vente.

5.Faire une offre d’achat pour le bien qui vous plaît

Après de nombreuses visites, vous avez enfin trouvé la perle rare et vous ne voulez absolument pas qu’elle vous passe sous le nez. Il va vous falloir être très réactif en rédigeant rapidement une offre d’achat. N’oubliez pas de mentionner une date de validité pour cette offre d’achat.

Vous pouvez dans certains cas tenter une négociation pour faire baisser le prix du bien, notamment si vous constatez que celui-ci est à vendre depuis un certain nombre de mois, qu’il est un peu plus cher que les prix moyens du marché ou s’il nécessite quelques travaux.

6.Signer le compromis de vente

Vous vous êtes mis d’accord avec le vendeur et votre offre a été acceptée ? Excellente nouvelle, il vous faut désormais sécuriser la transaction. Pour cela, vous allez devoir faire formaliser et signer un document officiel qui peut prendre la forme d'un compromis de vente (qui engage le vendeur et l'acheteur) ou d'une promesse de vente (qui n'engage que le vendeur).

Ces documents répertorient les coordonnées des différents partis, les caractéristiques du bien en question (localisation, description, superficie, diagnostics) et les informations relatives à la transaction (prix, détail de paiement, clauses suspensives et durée d'expiration).

La signature du compromis de vente peut être réalisée chez un notaire, directement en agence ou seulement entre les deux parties prenantes dans le cas où la vente se fait sans agence (par acte sous-seing privé).

7.Déposer la garantie

En même temps que vous signez l’avant-contrat, vous devez la plupart du temps verser un acompte (séquestre) représentant en moyenne 5 % à 10 % du prix du bien. Une fois l’engagement signé, vous disposez d'un délai légal de 10 jours pour vous rétracter et remettre en cause le contrat sans avoir à apporter de justification.

Passé ce délai, en cas de rétractation ne rentrant pas dans le cadre des conditions suspensives, une amende forfaitaire peut être appliquée comme précisée dans une clause pénale attachée à l'avant-contrat. En cas de séquestre, celui-ci est conservé par le vendeur en dédommagement du préjudice subi pour le délai pendant lequel a été immobilisé le bien.

8.Obtenir votre crédit immobilier

Le compromis de vente signé, un nouveau compte à rebours s’engage avec la recherche du crédit immobilier si vous n’avez pas, comme la majorité des acquéreurs, la possibilité de payer comptant. Si vous disposiez déjà d’un accord de principe au préalable avec votre banque, les choses peuvent aller relativement vite. Dans le cas contraire, vous allez devoir obtenir un emprunt.

Soigner son profil emprunteur

Il vous faut en premier lieu constituer votre dossier de financement à partir des pièces justificatives demandées par les banques (derniers bulletins de salaire ou bilans comptables, contrat de travail, derniers relevés bancaires, documents d'identité, avis d’imposition, éventuels contrats de prêt en cours, etc.). Soignez votre profil d’emprunteur le plus possible avec un comportement bancaire responsable, des revenus récurrents et des gages de solvabilité sur la durée.

Le recours au courtier

Pour faciliter ses démarches et mettre toutes les chances de votre côté, vous pouvez également passer par un courtier en crédit immobilier comme Empruntis. Il peut vous aider dans la recherche d’établissements adaptés à votre profil, dans la constitution de votre dossier et dans son suivi jusqu’à l‘obtention du prêt. Il saura également vous prodiguer les meilleurs conseils et vous diriger vers les prêts aidés auxquels vous pourriez avoir droit si vous êtes primo-accédant par exemple.  

9.Signer l’acte de vente chez le notaire

La signature de l'acte authentique, qui doit normalement se produire dans les 3 à 4 mois suivant la signature de l'offre de prêt, nécessite la présence du vendeur, de l'acheteur et d'un notaire. Si vous n'avez pas de notaire de famille, vous devrez normalement confier la vente à celui du vendeur mais vous avez également le droit de solliciter un autre notaire pour s'occuper de la transaction et pour défendre vos intérêts.

Deux notaires seront alors présents pendant la signature, un pour l'acheteur et un pour le vendeur. Quoi qu'il en soit, les honoraires seront partagés entre les deux et vous ne payerez donc pas plus cher. Une fois l'acte authentique, le processus d'achat se termine par la remise des clés faisant de vous officiellement le nouveau propriétaire du bien.

10.Protéger votre logement avec l’assurance qui vous convient

Vient enfin l’aménagement dans votre nouveau logement. Vous allez également devoir souscrire une assurance pour couvrir votre nouveau logement. Si l’assurance habitation n’est pas obligatoire pour un propriétaire, elle est néanmoins vivement recommandée pour vous protéger de différents risques (incendie, inondation, fuite, etc.).

En cas d’investissement locatif, vous pouvez également contracter une assurance propriétaire non-occupant (PNO), une garantie loyers impayés (GLI) ou une assurance vacance locative.

Enfin, l’achat par l’intermédiaire d’un crédit immobilier implique automatiquement la souscription d’une assurance de prêt immobilier pour couvrir le remboursement de votre emprunt sur toute sa durée en cas d’accident de la vie (décès, invalidité, perte d’emploi, incapacité de travail, etc.).