L'assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire ? Et pour quels travaux ?

Qu'est-ce que l'assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage existe pour protéger les particuliers faisant construire leur habitation.

Définition de l’assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage (ou assurance DO) couvre les risques de malfaçons d’une construction. Son rôle est très spécifique. Elle finance les travaux de réparation sans chercher les responsabilités.

L’objectif est de permettre aux personnes ayant fait construire un bien immobilier de ne pas souffrir de retards trop importants. Sans l’assurance dommages-ouvrage, elles devraient attendre plusieurs mois avant d’obtenir la réparation des malfaçons. En effet, la recherche des responsabilités individuelles de chaque artisan prend beaucoup de temps. Bien souvent, il faut faire appel à un tribunal pour trancher.

L’assurance DO préfinance les travaux afin de faire gagner du temps au propriétaire de l’ouvrage. L’assureur va ensuite demander aux professionnels responsables de le rembourser.

L’origine de l’assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage a été créée par la loi Spinetta de janvier 1978. La disposition est retranscrite à l’article L 242-1 du Code des assurances.

Adrien Spinetta était le vice-président du Conseil général des ponts et chaussées dans les années 70. Il constata les situations complexes dans lesquelles pouvaient se retrouver les personnes faisant construire une maison ou un immeuble quand le chantier n’était pas conduit correctement. Les particuliers, notamment, pouvaient se retrouver sans logement après avoir déboursé une forte somme et être dépourvus de solution pour réparer les malfaçons.

La norme Spinetta a eu deux apports supplémentaires importants.

• Elle a rendu la garantie décennale obligatoire. Il s’agit d’une assurance visant à garantir pendant dix années à compter de la réception des travaux les défaillances dans la construction d’un bien immobilier.
• Elle a instauré une présomption de responsabilité pour les intervenants à un chantier de construction.

L’assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire ?

L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire. Toute personne faisant réaliser des travaux de construction ou de rénovation d’un bien immobilier doit la souscrire.

La souscription doit avoir lieu avant la date de commencement du chantier.

Le fait de ne pas souscrire une assurance dommages-ouvrage est un délit pénal. La sanction maximale est une peine d’emprisonnement de six mois et une amende de 75 000 €.

Cette obligation s’explique par les responsabilités du maître d’ouvrage. Sans l’assurance dommages-ouvrage, en cas de revente du bien celui-ci est personnellement responsable des malfaçons auprès du nouvel acquéreur. Cette responsabilité est valable pendant une durée de dix années.

S’il n’y a pas de souscription d’une couverture dommages-ouvrage, les entrepreneurs ou les constructeurs sont en droit de refuser d’exécuter les travaux. L’assurance en fait, en effet, partie intégrante. Le maître d’ouvrage prend de gros risques en ne souscrivant pas une assurance DO.

Quels types de travaux l'assurance dommages-ouvrage est-elle requise ?

L’assurance dommages-ouvrage concerne tous les travaux visés par l’assurance décennale. Il s’agit de toutes les malfaçons :

• affectant la solidité de l’ouvrage ;
• rendant inhabitables ou impropres à l’usage auquel il est destiné.

Les deux conditions doivent se retrouver de manière cumulée pour pouvoir actionner la couverture dommages-ouvrage.

Par exemple, peuvent être concernées, les grosses fissures, un effondrement de toiture ou l’affaissement d’un mur.

L’assurance dommages-ouvrage agit également pour les malfaçons apparues sur les éléments d’équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert. Pour être concernées, ces malfaçons doivent compromettre la solidité des éléments.

En principe, la couverture commence à courir à la fin de la garantie de parfait achèvement (ou GPA), c’est-à-dire un après la réception des travaux. Toutefois, elle peut être actionnée plus tôt pour tous les éléments de constructions ayant fait l’objet de réserves pendant la procédure de réception du chantier.

L’assuré saisit son assureur quand il voit que l’artisan ne réalise pas les réparations après avoir été mis en demeure. L’assurance dommages-ouvrage dure dix ans et se finit avec la garantie décennale.

Qui est concerné par l'obligation d'assurance dommages-ouvrage ?

Selon l’article L 242-1 du Code des assurances, la garantie dommages-ouvrage concerne toutes les personnes physiques ou morales qui font réaliser des travaux de construction. Le Code vise directement les maîtres d’ouvrage.

Lorsqu’il est fait état des maîtres d’ouvrage, il faut entendre :

• les promoteurs immobiliers : ils doivent souscrire l’assurance pour garantir les propriétaires successifs pendant la durée légale ;
• les vendeurs de biens : ils ont la même obligation que celles des promoteurs immobiliers ;
• les constructeurs de maisons individuelles : la souscription d’une assurance dommages-ouvrage est une des mentions obligatoires du contrat de construction. Si l’assurance DO n’est pas souscrite, le constructeur peut être contraint de rembourser toutes les sommes versées par son client ;
• les particuliers maîtres d’ouvrage : ils sont concernés par l’obligation de souscription lorsqu’ils traitent directement avec un ou plusieurs constructeurs. Ce peut être un maçon, un chauffagiste ou un architecte ;
• les mandataires d’un propriétaire d’ouvrage ;
• les propriétaires d’ouvrage.

Y a-t-il des exceptions à cette obligation ?

Nous l’avons vu, l’obligation de souscription d’une assurance dommages-ouvrage concerne tous les maîtres d’ouvrage sans exception.

Néanmoins, les peines s’appliquent uniquement aux professionnels du secteur privé, comme les promoteurs. Les particuliers faisant construire un logement pour l’occuper eux-mêmes ou les personnes morales de droit public ne peuvent pas être sanctionnés. Cela atténue les conséquences négatives en cas de non-souscription. Il reste obligatoire de disposer de l’assurance DO. Il est très fortement déconseillé de s’en passer.

En réalité, il existe une seule situation ou souscrire une assurance DO n’est pas obligatoire. C’est le cas de l’auto-construction. La couverture dommages-assurance est liée à la garantie décennale. Lorsqu’un particulier choisit de construire lui-même un bien immobilier à titre particulier, il ne peut pas disposer d’une garantie décennale.

Si les travaux réalisés par un particulier sont financés par un emprunt bancaire, les organismes peuvent requérir des garanties sur la qualité des travaux et la bonne conduite du chantier. Ils peuvent notamment conditionner l’obtention du crédit à la souscription d’une assurance dommages-ouvrage.

Pour l’auto-construction, l’assurance DO a un intérêt en cas de revente de la construction quelques années après l’avoir habité. En effet, elle permet d’obtenir un support juridique et financier en cas de litige avec l’acquéreur sur des malfaçons.

Pourquoi souscrire à une assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage possède de nombreux atouts dans le cadre d’une construction de bien immobilier.

Tout d’abord, elle permet d’obtenir plus rapidement la réparation de toutes les malfaçons affectant la solidité de la structure ou des équipements. Il faut compter en moyenne 90 jours pour être indemnisé et commencer les réparations. Sans couverture DO, la recherche des responsabilités réelles de chaque artisan, la nomination d’un expert ou l’attente d’une décision de justice peut prendre plusieurs mois. Ce délai long est particulièrement dommageable pour des problèmes de construction nécessitant une intervention rapide.

La garantie dommages-ouvrage permet également d’obtenir une protection financière sur le long terme pour réparer les désordres apparaissant dans les dix ans de la fin du chantier. Certaines malfaçons sont cachées et produisent des effets négatifs sur la construction à long terme. Il est donc intéressant d’être couvert pendant dix années.

Enfin, la couverture DO est intéressante en cas de revente du bien immobilier construit. En conservant une couverture après la revente, le maître d’ouvrage s’évite d’entrer en litige avec les acquéreurs et d’être redevable de sommes conséquentes. En l’absence d’assurance dommages-ouvrage, un tel litige peut remettre en cause sa stabilité financière.