Viager libre ou occupé : comment choisir ?

Viager libre et viager occupé : Définitions et fonctionnement  

Il est possible de vendre ou d’acheter un bien immobilier en viager. Lors de cette transaction, l’acheteur (débirentier) règle une partie de la valeur du bien au moment de la signature. Il verse aussi, en complément, une rente mensuelle au vendeur (crédirentier), et ce jusqu’à son décès.

Deux solutions existent : la vente en viager occupé ou en viager libre. Chacune présente des avantages et des contraintes pour l’acquéreur comme pour le vendeur.

Qu’est-ce qu’un viager libre ?

En viager libre, l’acheteur dispose du bien immobilier dès la signature de la vente. Il peut l’habiter, le louer ou le revendre.

Qu’est-ce qu’un viager occupé ?

Lors d’un achat en viager occupé, le vendeur garde un droit d’usage et d’habitation sur le bien immobilier, jusqu’à son décès. L’acheteur devient le nu-propriétaire. C’est-à-dire qu’il ne pourra jouir du bien qu’au décès du vendeur ou que si celui-ci renonce à son droit d’usage.

Viager libre ou occupé : Qui paie les charges ? 

Viager libre : Plus de charges pour le vendeur

En viager libre, comme l’acheteur devient le nouveau propriétaire du bien, il en assume de fait toutes les charges, y compris la taxe foncière et les dépenses de travaux.

Le vendeur, lui, n’a plus rien à régler.

Viager occupé : Des charges partagées

En viager occupé, les charges sont réparties entre le vendeur et l’acheteur. Le contrat établi entre les deux parties stipule l’attribution des dépenses.

Selon l’usage, le vendeur règle entre autres :

• ses éventuelles charges locatives (factures d’eau, d’électricité et de chauffage) ;
• les réparations mineures ;
• la taxe d’habitation ;
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

L’acheteur lui prend généralement en charge :

• les honoraires du syndic, si le bien est en copropriété ;
• les gros travaux ;
• la taxe foncière.

Quelle différence dans le calcul du prix ? 

Le bouquet et la rente

Dans une vente en viager libre ou occupé, l’acheteur doit verser au vendeur, au moment de la signature, une somme fixe appelée “bouquet”. Ensuite, il débourse une rente viagère de façon mensuelle, trimestrielle ou annuelle. La périodicité est déterminée lors de l’établissement du contrat.

Le bouquet représente en règle générale 20 à 30 % de la valeur nette du bien immobilier. Mais il n’est pas obligatoire. Seulement, si l’acheteur réalise cet apport, celui-ci est déduit du montant du bien lors du calcul de la rente viagère.

Ce calcul viager se réalise sous l’égide du notaire. Il se base non seulement sur l’espérance de vie du vendeur, mais aussi sur les tables de mortalité établies par l’Insee. D’autres critères sont également pris en compte, tels que la valeur du bien et le type de viager. 

La rente, qui prend fin le jour du décès du vendeur, peut être indexée ou non sur le coût de la vie.

La décote

En viager occupé, comme l’acheteur ne jouit pas immédiatement de son bien, il bénéficie d’une décote sur la valeur immobilière. Celle-ci est proportionnelle à l’âge du vendeur. Plus celui-ci est jeune, plus la décote est élevée car l’espérance de vie est statiquement plus grande.

Comment transformer un viager occupé en viager libre ?

Le vendeur d’un viager occupé peut à tout moment décider de ne plus occuper son bien. Par exemple s’il choisit d’intégrer une maison de retraite ou de vivre chez un de ses enfants.
Le viager occupé se transforme alors en viager libre.

Viager libre ou occupé : Avantages et risques

Quels avantages et risques pour l’acquéreur ? 

Viager libre

L’acquéreur d’un viager libre peut jouir de son nouveau bien dès la signature de l’acte. Il prend aussi à sa charge tous les frais inhérents.

Viager occupé

Le principal avantage d’un viager occupé pour l’acheteur réside dans le prix du bien. En effet, comme une décote est appliquée, il l’achète à un tarif inférieur au prix réel du marché. Cependant, il ne peut jouir du logement qu’au moment du décès du vendeur. Il règle aussi une rente viagère, pendant une durée plus ou moins longue, ce qui selon les cas peut s’avérer plus ou moins intéressant. Il doit supporter en plus certaines charges (taxe foncière, gros travaux…).

Les avantages et les risques pour l’acquéreur sont les suivants :

	Avantages	Risques
Viager libre	Jouissance totale du bien. Pas besoin de crédit bancaire, donc pas d’intérêts ni de frais.	Les transactions en viager libre sont rares. Tous les frais sont à sa charge
Viager occupé	Application d’une décote. Revente du bien possible à tout moment. Entretien du bien assuré par le vendeur.	Non-jouissance immédiate du bien. Paiement d’une rente viagère jusqu’au décès du vendeur. Règlement de charges.

 

 

Quels avantages et risques pour le vendeur ? 

Viager libre

Le vendeur d’un viager libre obtient un prix de vente et une rente supérieurs à ceux pratiqués en viager occupé. Il bénéficie également d’un cadre fiscal intéressant. En effet, le bouquet est exonéré d’impôt et un abattement de 70 % est appliqué à la rente viagère pour les vendeurs de 70 ans et plus.

Seulement lui, comme sa famille, ne peut plus jouir du bien.

Viager occupé

Le vendeur d’un viager occupé dispose de nombreux avantages. Non seulement il conserve son logement, mais en plus il est libéré des grosses dépenses, celles-ci étant transférées à la charge de l’acquéreur. Il profite aussi du cadre fiscal avantageux.

Cependant le vendeur est tenu d’occuper et d’entretenir son logement. Il ne peut pas par exemple le louer.

Voici les principaux avantages et risques pour le vendeur en fonction du type de viager :

	Avantages	Risques
Viager libre	Prix de vente et rente viagère plus élevés qu’en viager occupé car pas de décote. Cadre fiscal intéressant. Aucune charge.	Non-jouissance du bien.
Viager occupé	Jouissance du logement. Rente viagère à vie. Moins de charges. Cadre fiscal avantageux. Souplesse : le viager occupé peut se transformer à tout moment en viager libre.	Impossibilité de louer le bien. Règlement des charges courantes et de la taxe d’habitation.