Les démarches administratives pour votre projet de construction

1.Les démarches administratives pour le choix et l’acquisition du terrain

S’informer sur les règles d’urbanisme (plan local d’urbanisme et certificat d’urbanisme)

Avant de procéder à l'achat d'un terrain, il est crucial de s'informer en mairie sur les spécificités du plan local d'urbanisme (PLU). Ce document est essentiel pour comprendre l'évolution de l'environnement local et les règles de construction applicables. Si le PLU n'est pas disponible, la commune peut avoir une carte communale qui identifie les zones constructibles. En l'absence de ces documents, les mesures du Règlement national d’urbanisme s'appliquent.

Le certificat d'urbanisme est un autre document crucial qui informe sur les règles d'urbanisme applicables à un terrain. Ce certificat, qui reste valide pour toute sa durée, protège l'acheteur contre les changements de règles pendant cette période. Il est important de noter que ce certificat n'est pas une autorisation de construire mais un document informatif qui distingue le certificat d'information, pour les terrains sans projet de construction immédiat, du certificat opérationnel, pour les terrains envisagés pour un projet.

Il est également recommandé de ne pas acheter un terrain en dehors d'un lotissement sans avoir préalablement obtenu un certificat d'urbanisme opérationnel de la mairie. Ce document confirme la faisabilité du projet en tenant compte des spécificités architecturales et des contraintes du site.

Vérifier la viabilité du terrain

En ce qui concerne la viabilité du terrain, il est essentiel de vérifier si les infrastructures nécessaires (eau, gaz, électricité, téléphone, traitement des eaux usées) sont en place. Les frais de branchement au réseau public et les coûts d'une éventuelle installation d'assainissement individuel doivent également être considérés. Le vendeur doit informer l'acquéreur sur la situation d'assainissement du bien.

Dans le cadre d'un achat dans un lotissement, l'acquéreur peut être assuré que le terrain est constructible et viabilisé. Il devra toutefois s'assurer que son projet est compatible avec le règlement de lotissement ou l'arrêté de lotir, en vérifiant les conditions comme la surface constructible et les éventuels travaux requis par le lotissement.

Analyser l’état du sol et les risques environnementaux liés au terrain

La connaissance de la nature du sol est essentielle lors de l'achat d'un terrain. Une étude de sol peut s'avérer obligatoire ou facultative selon la localisation et le type de terrain. En effet, depuis le 1er octobre 2020, toute vente de terrain constructible non bâti dans des zones à risque de retrait-gonflement des sols argileux doit inclure une étude de sol préalable de type G1. Ces zones à risque sont identifiables via la carte disponible sur le site Géorisques. Pour les terrains situés hors de ces zones ou non constructibles, l'étude de sol reste facultative. 

En cas d'obligation, le coût de l'étude de sol est à la charge du vendeur. Si elle est facultative, elle représente un coût supplémentaire pour l'acheteur. Cette étude permet de déterminer si des fondations spéciales sont nécessaires et d'estimer leur coût, car des facteurs comme un sous-sol instable ou un terrain en pente peuvent augmenter significativement les frais de construction. 

De plus, le vendeur doit informer l'acquéreur par écrit de plusieurs risques potentiels :

• si le terrain a été le site d'une exploitation minière, l'acquéreur peut alors demander l'annulation de la vente ou une réduction du prix si cela n'était pas divulgué ;
• concernant les terrains ayant accueilli une installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE), comme un incinérateur ou un élevage, l'acquéreur peut demander l'annulation de la vente ou une réduction du prix si des pollutions résiduelles compromettent l'usage prévu du terrain ;
• l'appartenance du terrain à un secteur d'information sur les sols indique que des pollutions antérieures peuvent affecter le site ;
• si le terrain est situé dans une zone à risque de pollution ou de sismicité couverte par un plan de prévention, l'acheteur peut réclamer soit l'annulation de la vente, soit une diminution du prix en fonction des risques identifiés.

Vérifier les surfaces et les limites du terrain

Pour un achat de terrain hors lotissement, il est essentiel que l'avant-contrat et l'acte de vente indiquent si le terrain a été borné. Le bornage, réalisé par un géomètre-expert, détermine les limites entre les propriétés adjacentes. Bien que le bornage ne spécifie pas directement la superficie, il permet de la calculer avec exactitude. En l'absence de mention de bornage dans les documents contractuels, l'acquéreur a le droit de contester la validité de la vente dans un délai d'un mois après la signature de l'acte authentique. 

Pour un achat de terrain dans un lotissement, le bornage est obligatoirement effectué par le vendeur avant la transaction. Cependant, l'acquéreur doit quand même vérifier la surface réelle du terrain. Il est également conseillé de se renseigner sur les éventuelles servitudes privées, comme les droits de passage ou les infrastructures souterraines, en discutant avec le vendeur et les voisins. De plus, il est prudent de comprendre la nature du sol et sa configuration pour anticiper d'éventuels enjeux de construction.

Signer un avant-contrat

L'acheteur potentiel signe un avant-contrat avec le vendeur, généralement sous forme de signature privée, qui établit les conditions de la vente. Si cet avant-contrat prend la forme d'une promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente), il engage fermement les deux parties dès sa signature. 

La rédaction de cet avant-contrat est cruciale. Il est donc conseillé de la confier à un professionnel, tel qu'un notaire ou un conseiller juridique agréé par les deux parties. Avant de signer, il est essentiel d'examiner minutieusement l'avant-contrat, de poser toutes les questions nécessaires au vendeur ou au professionnel responsable, et de négocier toute modification de clauses jugées inappropriées. 

Il est recommandé d'inclure des clauses suspensives qui conditionnent la vente à certaines garanties, comme l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel ou d'un permis de construire purgé de tous recours. D'autres conditions peuvent concerner la vente d'un logement précédent, l'obtention de prêts nécessaires et les résultats d'une étude de sol notamment en cas de coûts additionnels liés à des travaux spéciaux nécessaires. 

Pour les terrains dans un lotissement, l'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours après notification de l'avant-contrat. Ce délai permet à l'acheteur de renoncer à l'achat si nécessaire, en informant le vendeur par une méthode sécurisée. Cependant, l'acheteur d'un terrain dans un lotissement ne bénéficie pas du délai de rétractation si un compromis a été signé dans le cadre d'un lotissement déjà soumis à un permis d'aménager.

Signer l'acte authentique d'achat du terrain chez le notaire

Enfin, lorsque toutes les conditions requises pour la vente du terrain sont satisfaites, l'acte de vente est signé en présence des notaires du vendeur et de l'acquéreur si besoin. Pour l'achat d'un terrain, l'acquéreur a la possibilité de se faire assister par son propre notaire. Si l'acquéreur demande à son notaire de travailler conjointement avec celui du vendeur pour la rédaction de l'acte, les deux notaires signent le contrat et les honoraires sont partagés entre eux, sans que cela n'augmente le coût pour l'acquéreur. 

Il est crucial pour l'acquéreur de vérifier que le terrain n'a subi aucune modification inattendue entre la visite initiale et la signature de l'acte de vente. De plus, il doit s'assurer que tous les équipements nécessaires (comme les raccordements à l'eau, au gaz, à l'électricité, au téléphone et l'évacuation des eaux) seront installés dans un délai raisonnable s'ils ne sont pas déjà présents. 

Dans le cas d'un achat dans un lotissement, l'acte de vente ne peut être signé que lorsque les équipements collectifs (comme la voirie et les réseaux de services) sont achevés, à moins que le lotisseur ne dispose d'une garantie d'achèvement ou d'une autorisation de reporter les finitions. 

Le notaire conserve l'original de l'acte de vente et remet à l'acquéreur une copie authentique, qui sert de titre de propriété et doit être conservée avec soin. Le paiement du solde du prix du terrain ainsi que les frais notariés sont effectués au moment de la signature de l'acte authentique.

2.Conception du projet de construction

Collaboration avec un architecte ou un constructeur

Il est recommandé d’engager un architecte de maison ou un constructeur pour concevoir les plans de votre future maison. Ce professionnel tient compte de vos idées, de vos préférences esthétiques et fonctionnelles, tout en respectant les contraintes réglementaires et les normes de construction en vigueur. La collaboration étroite avec cet expert vous garantit des plans détaillés et optimisés pour la réalisation de votre projet, surtout si vous décidez de construire la maison vous-même.

Établissement d'un plan de financement prévisionnel

Préparez un budget détaillé en prenant en compte tous les coûts associés au projet, y compris le coût des matériaux, la main-d'œuvre, les honoraires des professionnels impliqués et les frais administratifs comme les permis de construire. Ce plan financier vous aide à gérer efficacement votre budget et à anticiper les besoins en financement, qu'il s'agisse de vos fonds propres ou d'un emprunt bancaire.

Recours à un géomètre-expert

Avant de commencer la construction, il est essentiel de faire appel à un géomètre-expert pour l'implantation de la maison sur le terrain. Ce spécialiste procède à l'arpentage du terrain et détermine les limites exactes de la propriété, assurant ainsi que la construction respecte toutes les réglementations locales en matière de zonage et de distance par rapport aux limites du terrain. L'expertise du géomètre est également précieuse pour éviter les éventuels futurs litiges avec les voisins et garantir une intégration harmonieuse du bâtiment dans son environnement.

3.Demande de permis de construire

Le permis de construire, valable désormais pour 3 ans (au lieu de deux précédemment), est essentiel pour assurer que votre projet de construction respecte les normes législatives et réglementaires en urbanisme. Les règles peuvent varier considérablement dans des zones spécifiques comme les secteurs sauvegardés, les sites classés ou en cours de classement. Il est recommandé de consulter le service urbanisme de la mairie pour des informations précises sur ces règles. 

Commencez par remplir soigneusement le formulaire Cerfa pour la construction de maison individuelle. Pour la constitution du dossier, vous devrez rassembler toutes les pièces obligatoires pour compléter votre demande.

• Plans de situation : ces plans montrent l'emplacement exact du terrain dans son environnement immédiat.
• Plans de masse : ils détaillent l'ensemble du projet au sol.
• Plans en coupe : ces plans montrent une vue transversale de la construction envisagée.
• Plans des façades et toitures : ils offrent une vue externe des façades et la conception des toitures.
• Notice descriptive : une description détaillée du projet, y compris les matériaux utilisés et les techniques de construction.
• Document graphique d'insertion : un visuel montrant le projet intégré dans son environnement.
• Photographies de l'environnement proche et lointain : ces images doivent montrer le site avant la construction pour situer le projet dans son contexte environnemental. 

La demande de permis de construire doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception ou directement déposée à la mairie de la localité où le terrain est situé, en 4 exemplaires. Les délais d'instruction pour un permis de construire doivent être intégrés dans votre planning de construction. Pour une maison individuelle, le délai standard est de 2 mois. Ce délai passe à 3 mois pour d'autres types de constructions et peut s'étendre à 5 mois si le terrain se trouve dans une zone nécessitant l'avis de l'architecte des Bâtiments de France.

4.Souscription des assurances obligatoires

Avant même le début des travaux, il est essentiel de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Cette assurance est obligatoire pour tous les travaux de construction et doit être mise en place avant l'ouverture du chantier. Elle a pour objectif de couvrir pendant 110 ans après l'achèvement des travaux, les coûts de réparation de dommages qui affectent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Cela inclut des problèmes structuraux comme des défauts de fondation ou des malfaçons importantes affectant la charpente ou la toiture. 

Il est également vital de s'assurer que toutes les entreprises engagées pour travailler sur le chantier disposent d'une assurance responsabilité civile décennale. Cette assurance est obligatoire pour les constructeurs et couvre les dommages qui peuvent survenir dans les 10 années suivant la réception des travaux, en raison de vices de construction. Elle garantit que les réparations nécessaires en cas de défauts sérieux seront couvertes sans frais supplémentaires pour vous.

5.Signer le contrat de construction (si recours à un constructeur)

La signature d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est une étape clé dans le processus de construction, surtout si vous choisissez de travailler avec un constructeur. En effet, le CCMI vous assure plusieurs protections importantes : il garantit le remboursement des sommes versées en cas de non-réalisation du projet. (voici un modèle de CCMI) Il fixe également le prix et les délais de livraison, vous protégeant contre les augmentations de coûts imprévues et les retards excessifs. 

Après la signature du contrat, vous bénéficiez d'un délai de rétractation de 10 jours. Durant cette période, vous pouvez annuler le contrat sans pénalité ni justification, ce qui vous offre un temps de réflexion supplémentaire pour vous assurer que vous faites le bon choix pour votre projet de construction. 

Avant de finaliser le contrat, il est crucial de vérifier que le constructeur possède toutes les assurances et garanties requises par la loi. Cela inclut une assurance responsabilité civile professionnelle, une garantie décennale et une assurance dommages-ouvrage. Ces vérifications vous assurent que le constructeur est non seulement qualifié, mais également apte à couvrir financièrement tous les dommages ou défauts qui pourraient survenir pendant ou après la construction.

6.Déclarer l'ouverture de chantier

Dès l'ouverture de votre chantier, vous devrez soumettre une déclaration d'ouverture du chantier à la mairie. Ce document informe officiellement l'administration du commencement des travaux. Vous avez deux possibilités pour effectuer cette démarche :

• soit en ligne via le site internet de votre mairie ;
• soit par voie postale en remplissant un formulaire que vous imprimez et envoyez à la mairie de votre commune. 

Il est important de noter que si une déclaration préalable de travaux a déjà été effectuée, il n'est pas nécessaire de faire une déclaration d'ouverture de chantier. Les travaux doivent être initiés dans un délai de 3 ans après l'obtention de votre permis de construire ou de votre autorisation d'urbanisme. Passé ce délai, l'autorisation devient caduque.

7.Afficher le permis de construire

Il est impératif de rendre visible votre permis de construire sur le site de construction pour informer le public et les autorités locales de l'approbation de votre projet. Pour ce faire, vous devez installer un panneau rectangulaire sur votre terrain, visible de tous et notamment depuis la voie publique. 

Le panneau doit mesurer au moins 80 cm de côté. Il est important de s'assurer que les dimensions du panneau respectent cette exigence pour garantir sa visibilité et conformité aux réglementations en vigueur. Sur ce panneau, plusieurs informations doivent figurer clairement :

• le nom du titulaire du permis de construire ;
• la date et le numéro du permis délivré ;
• la nature du projet et l'adresse exacte du chantier ;
• les droits de recours des tiers ;
• la superficie du terrain ainsi que la surface de plancher autorisée. 

Le panneau doit être affiché de manière continue pendant toute la durée des travaux. Cet affichage n'est pas seulement une formalité légale, mais sert également de référence en cas de questions ou de réclamations de la part des passants ou des voisins.

8.Faire les raccordements aux réseaux

Avant tout, il est nécessaire de contacter les concessionnaires responsables des différents services (eau potable, eaux usées, électricité, gaz, télécommunications). Chaque fournisseur a ses propres procédures et exigences pour le raccordement, il est donc important de se renseigner en amont pour comprendre les démarches spécifiques et les documents nécessaires à fournir. 

Une fois les demandes déposées, il faut coordonner avec ces organismes la planification des travaux. Cela inclut souvent l'organisation d'inspections préliminaires du site pour déterminer les meilleures voies pour les raccordements et évaluer toute contrainte technique. 

Il est généralement requis que les raccordements aux services de base comme l'électricité, l'eau, et le gaz soient effectués par des conduits souterrains jusqu'au coffret situé en limite de propriété. Cette étape nécessite des travaux de terrassement précis et conformes aux normes de sécurité en vigueur pour éviter tout risque de dommages. 

Après l'installation, une vérification par les concessionnaires est nécessaire pour s'assurer que tout est installé correctement et fonctionne de manière optimale. Une fois ces vérifications passées, les services peuvent être officiellement connectés et mis en service.

9.Déclarer l'achèvement des travaux

Une fois les travaux de construction terminés, il est crucial de formaliser cet achèvement auprès des autorités locales. Pour cela, vous devez adresser cette déclaration à la mairie de votre commune dans les 90 jours qui suivent la fin du chantier. La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) permet aux autorités locales de vérifier que le projet a été exécuté conformément aux permis délivrés et aux réglementations applicables. 

Pour accompagner votre DAACT, vous devez inclure toutes les attestations de conformité nécessaires qui confirment le respect des normes spécifiques comme la réglementation thermique RT 2012, les normes d'accessibilité pour les personnes handicapées et autres exigences réglementaires spécifiques au type de bâtiment construit. 

Une fois la DAACT soumise, la mairie peut procéder à des inspections pour vérifier la conformité des travaux réalisés. Il est donc important de rester disponible et coopératif avec les autorités pour toute inspection ou demande d'information complémentaire qui pourrait survenir après la soumission de votre déclaration.

10.S’assurer de la conformité des travaux

Après l'envoi de la DAACT, il est recommandé d'attendre un délai de 3 à 5 mois avant de solliciter auprès de la mairie une attestation certifiant que l'administration ne s'oppose pas à la conformité des travaux réalisés. Vous devez en tenir compte pour estimer le délai de construction de la maison au total ! 

Pourquoi ce délai ? Ce laps de temps permet aux services municipaux de mener les inspections nécessaires et de s'assurer que toutes les dispositions du permis de construire ont été respectées. Il donne également le temps aux éventuelles réclamations ou oppositions des tiers d'être soumises et traitées. 

Pour obtenir cette attestation, vous devez adresser une requête formelle à la mairie, qui peut souvent être effectuée par courrier ou via les services en ligne si disponibles. Assurez-vous d'inclure dans votre demande toutes les références et documents nécessaires pour faciliter le traitement de votre dossier. 

À savoir que si des irrégularités sont découvertes, la mairie peut exiger des modifications ou, dans les cas plus graves, imposer la mise en conformité de l'ouvrage. En l’absence de cette attestation, vous pourriez également rencontrer des difficultés lors de la revente de la propriété ou dans la souscription de certaines assurances.