Compromis de vente d'un terrain en lotissement : les règles à respecter

Quelles précautions prendre avant la signature du compromis de vente d’un terrain en lotissement ?

Le compromis de vente pour un terrain est le document établi entre le vendeur et l’acheteur afin de réserver le terrain en attendant les formalités définitives de la vente et la signature de l’acte chez le notaire. Il s’agit d’un préalable qui fait office d’avant-contrat. S’il n’est pas obligatoire, il est fortement recommandé pour concrétiser l’accord entre l’acheteur et le vendeur.

Le compromis de vente engage les deux parties. Pour cette raison, vous devez bien réfléchir avant de signer un compromis de vente.

Ce document peut être rédigé sous seing privé ou chez un notaire, toujours en deux exemplaires (un pour l’acheteur et un pour le vendeur). Le délai de validité d’un compromis est en général de 18 mois. Cependant, la vente intervient en général au bout de trois à quatre mois, le temps de réunir toutes les pièces nécessaires :

• obtention du financement ;
• dépôt et accord du permis de construire ;
• vérification d’identité et auprès du cadastre ;
• etc.

Le compromis de vente est parfois appelé à tort promesse de vente, or ce sont deux documents différents. Le compromis engage les deux parties et fait juridiquement office d’avant-contrat. En revanche, la promesse de vente d’un terrain en lotissement n’engage que le vendeur qui s’astreint à ne pas proposer le bien à un autre acquéreur potentiel. Dans les deux cas, l’indemnité d’immobilisation sera due si le contrat est rompu en dehors des cas prévus.

Que doit contenir le compromis de vente pour l’achat d’un terrain situé dans un lotissement ?

Comme pour tout document juridique, il y a des mentions obligatoires dans un compromis de vente pour un terrain en lotissement. Le document doit notamment contenir des informations complètes sur l’acheteur et le vendeur (identités, coordonnées…). Il détaille aussi des précisions sur le terrain et les modalités de la vente.

Les informations sur le terrain

Le terrain concerné par la vente doit être précisément identifié :

• numéro de lot sur le lotissement et références cadastrales ;
• surface et limites exactes données par un plan de bornage ;
• identité de l’ancien propriétaire.

Les servitudes existantes doivent aussi être mentionnées, qu’elles soient privées (droit de passage, accès à un puits, etc.) ou publiques (passage de canalisations).

Le compromis comprend également une attestation de non-hypothèque, permettant la vente du terrain.

Les informations sur les modalités de la vente

Le compromis de vente d’un terrain en lotissement précise dès sa signature :

• comment l’acheteur compte financer son acquisition (prêt bancaire, fonds propres, etc.) ;
• le prix de vente du terrain ; 
• le montant des honoraires et frais d’agence, en précisant qui en a la charge (acheteur, vendeur ou les deux) ;
• le montant de l’indemnité d’immobilisation pour réserver le terrain ;
• le délai indicatif de signature de l’acte authentique de vente ;
• la date de livraison du terrain (si le lotissement est encore en cours d’aménagement par exemple).

Liste de documents à fournir pour le compromis de vente d’un terrain en lotissement

Certains documents sont également annexés au compromis de vente d’un terrain en lotissement et doivent être obligatoirement remis à l’acheteur :

• le titre de propriété et le descriptif du terrain ;
• le plan de bornage réalisé par un géomètre ;
• l’état des risques et pollutions, obligatoire pour informer l’acheteur des risques miniers, technologiques, sismiques ou hydrologiques du terrain (seulement certaines communes sont soumises à la production obligatoire de cet état) ;
• le règlement du lotissement et le cahier des charges, afin que l’acheteur puisse déposer un permis de construire conforme.

Par ailleurs, vendeur comme acheteur devront produire des documents permettant de justifier de leur identité et de leur situation matrimoniale.

Le dépôt de garantie pour l’achat d’un terrain en lotissement

La signature d’un compromis s’accompagne généralement du versement d’un dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation, qui vous permet de réserver le terrain. Cette somme ne peut pas dépasser 5 % du montant de la vente pour un terrain à bâtir dans un lotissement. 

Si vous renoncez à la vente en dehors des cas mentionnés dans le contrat, le dépôt de garantie est perdu pour l’acheteur. Si c’est le vendeur qui annule en dehors des cas prévus, il devra rembourser à l’acquéreur l’indemnité d’immobilisation.
Les conditions suspensives définissent les cas où le compromis de vente peut être annulé sans frais. Elles sont actées d’un commun accord entre acheteur et vendeur.

Il s’agit généralement pour l’acheteur :

• de l’obtention d’un permis de construire sur la parcelle acquise ;
• de l’obtention d’un crédit immobilier pour financer l’achat du terrain.

D’autres conditions suspensives peuvent être ajoutées pour le vendeur, comme l’accord du permis d’aménager. À noter qu’aucune vente ne peut être engagée par le vendeur tant qu’il n’a pas obtenu le permis d’aménager et la levée des prescriptions pour le lotisseur.

Quel est le délai de rétractation du compromis de vente ?

Depuis le 6 août 2015 et la loi Macron, le futur acquéreur dispose d’un droit de rétractation après la signature du compromis de vente. Il a dix jours pour faire valoir ce droit, à partir du moment où la promesse de vente a été reçue par le vendeur.

L’indemnité d’immobilisation, quant à elle, doit être versée lors de la signature du compromis. Si l’acheteur se rétracte dans les dix jours, le vendeur a 21 jours pour la lui rembourser. En cas d’annulation du compromis faisant intervenir l’une des conditions suspensives, le délai de remboursement est de trois mois.