Comparer deux offres de prêt immobilier : comment s'y prendre ?

Les modalités de base pour comparer deux offres de prêt

Lorsque vous êtes en quête de la meilleure offre de prêt immobilier, deux options s’offrent à vous :

• comparer les offres par vous-même ;
• ou faire appel à un courtier.

Chaque méthode a ses avantages et ses inconvénients, et le choix dépend de votre situation personnelle et de votre connaissance du marché.

Comparer soi-même

Comparer plusieurs crédits immobiliers soi-même nécessite du temps et une certaine expertise. Vous devez comparer les taux d'intérêt, les frais de dossier ou encore les conditions de remboursement. Une tâche qui peut être chronophage et complexe à effectuer lorsque vous ne maitrisez pas les subtilités du crédit.

Faire appel à un courtier

Faire appel à un courtier en prêt immobilier permet de simplifier le processus. Le courtier a connaissance de tous les types de prêts immobiliers qui existent : les crédits bancaires classiques, comme les prêts aidés (à taux réduits, voire nuls) mis en place par le gouvernement pour soutenir l’accession à la propriété, accessibles uniquement aux ménages éligibles.

Il met à profit son expertise pour dénicher l’offre la plus compétitive et négocie les meilleures conditions en s’appuyant sur votre dossier qu’il aura préalablement optimisé pour qu’il réponde au mieux aux exigences actuelles des établissements de prêt.

L’aide précieuse du courtier a un coût, mais les frais de courtage en crédit immobilier ne sont dus qu’après le déblocage des fonds ou la signature de l’acte notarié (art. L. 321-2 du Code de la consommation).

Quels sont les critères pour comparer deux offres de prêt ?

Comparer deux offres de prêt immobilier ne se limite pas aux taux d'intérêt proposés. Plusieurs critères doivent être examinés pour faire un choix éclairé.

Taux d'intérêt

Le taux d'intérêt, qui constitue le premier critère que les emprunteurs considèrent, peut être fixe ou variable. Un taux fixe vous offre une mensualité constante, tandis qu'un taux variable peut fluctuer en fonction des indices du marché, pouvant ainsi entraîner des variations de vos mensualités. En période de taux bas, il est donc fortement recommandé d'opter pour un taux fixe.

TAEG (taux annuel effectif global)

Le TAEG est un indicateur plus complet que le taux d'intérêt nominal, car il intègre tous les coûts liés à votre emprunt immobilier :

• les intérêts ;
• les frais de dossier ;
• les frais de garantie ;
• les primes d'assurance.

Le TAEG donne ainsi une idée précise du coût global de votre prêt immobilier. Pour trouver l’offre la moins chère, il faut donc comparer les différents TAEG.

Mensualités

La mensualité de votre prêt représente également une autre donnée essentielle. Cette dernière doit être en adéquation avec votre capacité de remboursement, c’est-à-dire qu’elle et vos charges incompressibles (loyer après crédit, mensualités d’un crédit à la consommation par exemple, etc.) ne doivent pas excéder 35 % de vos revenus (assurance comprise). Comparer les mensualités vous aide ainsi à voir l'impact direct et concret sur votre budget.

Conditions générales

Les conditions générales du prêt sont également des éléments à prendre en considération dans le choix de votre offre de prêt et incluent :

• les modalités en cas de remboursement anticipé. Souvent, les contrats de prêts prévoient l’application d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) dont le montant est réglementé. Toutefois, il peut être possible de négocier leur suppression lors de la signature du contrat.
• la possibilité de moduler les échéances à la hausse comme à la baisse pour s’adapter à une hausse (évolution professionnelle par exemple) ou à une perte de revenus (passage à la retraite…) ;
• le report d’échéances qui permet de suspendre le remboursement du capital seul (report partiel) ou avec les intérêts (report total) pendant une période donnée ;
• la transférabilité du prêt sur un autre bien immobilier qui permet de conserver vos conditions de crédit pour financer un nouveau projet.

Comment comparer l'assurance de prêt ?

L'assurance emprunteur est le deuxième poste de dépenses après les intérêts bancaires et peut représenter le tiers du coût total de votre crédit. Il est donc important de comparer les offres d’assurance pour être certain d’optimiser au mieux le coût de votre financement. Vous pouvez opter pour :

• l’assurance groupe de votre banque prêteuse dont le contrat repose sur le principe de la mutualisation des risques ;
• ou pour une délégation d'assurance permettant de bénéficier d’une couverture sur mesure, à condition que le nouveau contrat respecte bien le principe de l’équivalence des garanties.

Étudiez les garanties obligatoires et facultatives (décès, perte totale et irréversible d’autonomie, invalidité permanente, incapacité temporaire de travail et perte d’emploi), les exclusions, les délais de carence et les franchises pour faire le meilleur choix.

Pourquoi la durée du prêt est-elle importante pour comparer deux offres de prêt ?

La durée du prêt a une influence directe sur le coût total du crédit et sur le montant des mensualités. En effet, un prêt plus long permet des mensualités plus réduites, certes, mais cela induit de facto l’augmentation du coût total du prêt. À l'inverse, un prêt plus court augmente le montant des mensualités, mais diminue le coût total du financement.

Lors de la comparaison de deux offres de prêt immobilier, il est donc essentiel de prendre en considération la durée du prêt en lien avec votre capacité financière. Un prêt sur une longue durée peut sembler plus facile à gérer mensuellement, mais il se traduira par un coût total plus élevé. Pour ce faire, utilisez des simulateurs de prêt en ligne gratuits afin de visualiser l'impact des différentes durées en termes de mensualités et de coût global.

L’importance de faire appel à un courtier pour comparer vos offres de prêt

Faire appel à un courtier en prêt immobilier est recommandé, surtout si vous manquez de temps ou si vous ne bénéficiez pas d’une connaissance approfondie du crédit.

Le rôle du courtier

Un courtier en prêt immobilier intervient en tant qu’intermédiaire entre vous et l’organisme de crédit. Il compare pour vous les offres de prêt immobilier disponibles sur le marché en fonction de vos besoins spécifiques et négocie pour vous les meilleures conditions possibles. Grâce à son expertise et à son réseau, il met en concurrence les offres de prêt immobilier mais aussi les assurances emprunteur les plus compétitives sur le marché.

Les avantages de passer par un courtier

Le principal avantage de faire appel à un courtier en crédit immobilier repose sur le gain de temps et la tranquillité d'esprit. En effet, le courtier s'occupe de toutes les démarches administratives, vous conseille sur la meilleure stratégie à adopter et vous accompagne jusqu'au déblocage des fonds.