Prêt immobilier : comment augmenter ses mensualités ?

Quel est l’intérêt d’augmenter ses mensualités de prêt immobilier ?

Diverses raisons peuvent inciter un emprunteur à vouloir augmenter le montant de ses mensualités de prêt immobilier. Les principales résultent d’une volonté de réaliser des économies ou d’une évolution dans le mode de vie de l'emprunteur.

Réaliser des économies

La motivation première de la modulation des échéances de remboursement à la hausse réside dans la volonté de réaliser des économies. Il est en effet possible d'augmenter les mensualités du prêt immobilier pour le rembourser plus vite et ainsi réduire le montant des intérêts d’emprunt.

L'augmentation des mensualités entraîne en effet inévitablement une diminution du nombre d'échéances à rembourser et donc un remboursement plus rapide. Les taux d'intérêt du prêt étant indexés sur le nombre de mensualités, cela permet de réactualiser le taux d'intérêt chaque mois à un niveau plus bas, ce qui diminue mécaniquement le montant total dû.

Adapter le remboursement à son mode de vie

Les conditions de remboursement de votre prêt immobilier ont été établies en fonction de vos revenus et des taux d’intérêt existants au moment de la signature. Votre banque a veillé à ce que votre taux d'endettement reste dans les limites de 35 % maximum afin de limiter les risques de défaut de remboursement. Depuis lors, vos revenus ou votre patrimoine peuvent cependant avoir évolué vous permettant une marge de manœuvre financière plus importante chaque mois.

Il est également possible que vous ayez perçu une rentrée d'argent imprévue (un héritage par exemple) vous permettant d'assumer des mensualités de remboursement plus importantes. Lorsque vos finances vous le permettent, il peut ainsi être particulièrement opportun d'augmenter vos mensualités de remboursement afin de solder plus rapidement le prêt et par la même occasion d'économiser parfois plusieurs milliers d'euros sur les intérêts d’emprunt.

Comment augmenter les mensualités de son prêt immobilier ?

La modulation des échéances de prêt immobilier est prévue dans certains contrats. Même lorsque cette option n’est pas prévue au contrat, il est néanmoins souvent possible de réviser ses mensualités de remboursement.

Vous avez un prêt modulable

Les prêts immobiliers modulables se sont démocratisés ces dernières années et sont désormais de plus en plus proposés aux emprunteurs.  Ils permettent d'ajuster le montant que vous avez à rembourser chaque mois en fonction de vos ressources du moment. Les mensualités peuvent ainsi être revues à la hausse lorsque vos finances le permettent et à la baisse en cas d'événement de vie réduisant au moins temporairement votre pouvoir d'achat. Cette option offre ainsi une marge de manœuvre importante et il est donc conseillé de la négocier au moment de souscrire un emprunt. Elle peut être activée en contactant votre conseiller bancaire et parfois directement en ligne ou via une application bancaire.

Les conditions de modularité

La plupart du temps, les prêts à mensualités modulables offrent aux emprunteurs la possibilité de modifier leurs remboursements une fois par an ou à chaque anniversaire de prêt selon certaines conditions. Bien souvent, les banques ne permettent de faire cette opération qu'au début des remboursements, après un délai de carence de 12 à 24 mois à compter du déblocage des fonds.

Cependant, certains contrats prévoient la possibilité d'avoir recours à ce service à tout moment. Il convient alors de consulter les clauses du prêt pour s'en assurer. Les possibilités de moduler les mensualités y sont clairement énoncées (délai de carence, nombre de modulations possibles par an et sur la durée totale du crédit, délai entre 2 modulations, etc.).

Des possibilités de modulation limitées

Généralement, la hausse des mensualités est plafonnée entre 10 et 30%. Les nouvelles mensualités doivent par ailleurs être cohérentes et réalisables par rapport aux revenus de l'emprunteur. Un délai de 12 mois peut enfin être prévu entre 2 modulations.

Vous souhaitez modifier les conditions de votre prêt

Si votre contrat d’emprunt n'offre pas la possibilité d'augmenter les mensualités, vous pouvez toujours tenter de négocier avec votre banque. Même si vous disposez d'un contrat, celui-ci est toujours susceptible d'être modifié tant que les 2 parties sont d'accord et y trouvent un intérêt. Celle-ci peut alors se montrer malléable afin de pouvoir vous conserver comme client.

Au cas où la banque refuse de modifier le contrat, vous pouvez alors envisager l’option du rachat de prêt par une autre banque afin de profiter de modalités de remboursement plus souples et adaptées à votre situation du moment. Cette possibilité est notamment intéressante lorsque vous avez contracté un prêt à des taux d'intérêt plutôt élevés qui sont par la suite redescendus et qui vous permettent ainsi de rembourser des mensualités plus élevées.

Faut-il augmenter ses mensualités ou épargner ?

Dans une optique de procéder à un remboursement anticipé par la suite, certains particuliers choisissent d’épargner sur un livret spécifique jusqu'à disposer de la somme désirée pour liquider totalement le crédit. Cette solution n'est cependant pas nécessairement la plus rentable.

Selon le taux d’intérêt appliqué, le capital restant dû ou encore le nombre d'échéances restantes, il peut être plus avantageux d'augmenter les mensualités plutôt que de mettre de l'argent de côté. Cela permet non seulement de raccourcir la durée totale du crédit, mais aussi de réduire considérablement l'impact des intérêts. L'augmentation des échéances est d'autant plus efficace qu'elle est pratiquée tôt, si possible dès l'expiration du délai de franchise, les intérêts étant majoritairement plus élevés en début de prêt.

Faut-il augmenter ses mensualités ou faire un remboursement total de crédit ?

Le remboursement anticipé diffère de l'augmentation des mensualités puisqu'il s'agit cette fois du remboursement d'un montant fixe en une fois. Il peut être total (remboursement du capital restant dû) ou partiel. Le remboursement anticipé fait souvent suite à une rentrée d'argent inattendue (prime importante, succession). S'il peut être tentant de rembourser l'intégralité de son capital en une fois, il est cependant souvent préférable d'augmenter le montant de ses mensualités à au moins 3 égards :

• des indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont dûes en cas de remboursement à l'avance (sauf pour certains cas impérieux). Celles-ci ne peuvent toutefois excéder 3 % du capital ou 6 mois d'intérêt au taux moyen déjà remboursés ;

• les investisseurs immobiliers qui sont imposés au régime réel peuvent déduire les intérêts de leurs prêts contractés pour acquérir, reconstruire, agrandir ou rénover un logement mis en location. L'objectif est alors de réduire le montant des revenus locatifs nets imposables. Ainsi, afin de continuer à bénéficier de cet avantage fiscal, il peut être préférable de conserver un prêt immobilier ;

• enfin, toujours dans une optique d'investissement, il sera plus opportun de conserver cette rentrée d'argent pour réaliser de nouveaux investissements locatifs et développer son patrimoine immobilier plutôt que d'attendre de reconstituer de la trésorerie.