Achat immobilier : peut-on emprunter seul quand on est mariés ?

Quels sont les régimes qui permettent d’acheter seul en étant marié ?

Généralement, lorsqu’on se marie ou qu’on se met en couple, les achats s’effectuent en commun. C’est a fortiori le cas pour l’acquisition d’un bien immobilier qui représente un investissement conséquent. Pourtant, il est possible d’acheter une maison seul en étant marié, si le régime matrimonial est bien choisi. Uniquement celui de la communauté universelle vous empêche d’acheter seul.

Pour rappel, il existe quatre grands types de régimes matrimoniaux :

• en l’absence de contrat de mariage, c’est la communauté réduite aux acquêts qui s’applique ;
• la séparation de biens est souvent choisie par les entrepreneurs ou les professions libérales afin de protéger les biens du conjoint ;
• la participation aux acquêts est un régime hybride peu connu, qui garantit l’indépendance des époux pendant le mariage, mais rétablit l’égalité des patrimoines de chaque conjoint en cas de divorce ;
• enfin, la communauté universelle part du principe que tous les biens sont communs, y compris ceux acquis avant le mariage.

Voyons dans quelle mesure il est possible d’acheter un bien seul en fonction du régime matrimonial.

Marié sans contrat, le régime de la communauté réduite aux acquêts

Ce régime est le plus courant, car il s’applique d’office aux époux qui ne signent aucun contrat de mariage. Avec ce régime, les biens acquis par chaque conjoint avant le mariage restent leur propriété unique.
En revanche, tous les biens et revenus postérieurs à l’union sont des biens communs.

Les dettes contractées par les époux avant le mariage restent de leur ressort, tandis que celles nées après le mariage deviennent communes, y compris si un seul des époux en est responsable. C’est ce qu’on appelle la solidarité entre époux : elle s’applique pour tous les biens acquis, sauf s’il s’agit d’une dépense manifestement excessive au regard de la capacité financière du ménage.

En ce qui concerne les emprunts, un époux peut emprunter seul en étant marié et sans l’accord de son conjoint, mais en cas de défaut de paiement, seuls les revenus ou les biens propres de l’époux signataire pourront être saisis.

Pour acheter seul en étant marié sous ce régime, vous devrez donc financer le remboursement du crédit immobilier par vos revenus propres (salaires personnels, revenus fonciers issus d’un bien acquis avant le mariage, héritage, etc.).

Marié sous le régime de la communauté universelle

Ce régime matrimonial est souvent choisi par les époux au moment de la retraite, afin de permettre au conjoint survivant de conserver la propriété des biens au moment du décès de l’autre.

Tous les biens, qu’ils soient acquis avant ou après le mariage, deviennent en effet communs, ainsi que les dettes, y compris celles contractées avant l’union. En revanche, avec ce régime matrimonial, il est impossible d’acheter un bien immobilier seul.

Marié sous le régime de la séparation des biens

Le régime de la séparation de biens consiste à isoler les dettes et le patrimoine de chacun des époux.
Ce régime est souvent choisi par les chefs d’entreprises, commerçants et les personnes ayant une profession libérale afin de protéger le patrimoine de l’autre conjoint.

En effet, en cas de dette ou de faillite, les créanciers ne pourront pas saisir les biens de l’autre époux. L’inconvénient de ce régime est qu’aucun patrimoine commun n’est constitué, ce qui peut poser problème en cas de séparation. Les deux conjoints peuvent néanmoins acheter ensemble un bien immobilier, mais ils devront chacun financer leur part avec leurs revenus propres.

Avec ce contrat, un emprunt contracté par un seul époux relève de sa seule responsabilité. Vous pouvez donc acheter seul une maison ou un appartement sans avoir besoin de justifier l’achat. Vos dettes restent personnelles et il n’y a pas de solidarité sur les crédits : les biens de votre conjoint ne peuvent être saisis pour payer vos dettes.

Achat immobilier et mariage sous le régime de la participation aux acquêts

Ce régime hybride mixe les caractéristiques de la communauté et de la séparation de biens. Pendant la durée du mariage, les biens des époux sont strictement personnels, comme dans le régime de séparation de biens. En revanche, lors du divorce, les époux doivent partager les biens.

Il est donc possible d’acheter dans ce cas un bien immobilier en solo, mais celui-ci pourra être partagé au moment du divorce. Les époux restent néanmoins solidaires au niveau des dettes contractées.

En résumé, voici les caractéristiques de chaque régime matrimonial et les possibilités qu’ils offrent d’acheter seul :

Acheter seul selon le régime matrimonial

Régime matrimonial	Peut-on acheter seul en étant marié ?	Solidarité entre époux pour les dettes
Communauté réduite aux acquêts (régime légal en absence de contrat)	Oui, en précisant l’origine propre du financement	Oui
Communauté universelle	Non	Oui
Séparation de biens	Oui, sans restriction	Non
Participation aux acquêts	Oui, mais le bien acquis peut être partagé en cas de divorce	Oui

Achat immobilier seul en étant marié : qu’en pensent les banques ?

Si vous achetez votre bien immobilier seul, vous aurez sans doute besoin de souscrire un prêt pour le financer. Il est possible de contracter un prêt immobilier sans votre conjoint. Mais, de manière générale, les banques préfèrent la présence d’un co-emprunteur pour diminuer le risque.

La banque demandera une garantie pour rembourser le prêt en cas de défaut de paiement. Celle-ci peut prendre différentes formes, notamment :

• un cautionnement bancaire (soit une personne physique qui peut être votre conjoint, soit un organisme financier spécialisé) ;
• une hypothèque du bien (en cas de défaut de paiement, le bien est saisi par la banque afin d’être vendu pour rembourser le crédit) ;
• un privilège de prêteur de deniers (la banque est indemnisée en priorité par la vente du bien en cas de non-remboursement du prêt immobilier).

Le co-emprunteur peut aussi être une personne extérieure au couple, mais dans la plupart des cas, la banque demandera à ce que le conjoint se porte caution solidaire. Une autre solution pour investir à plusieurs dans un bien immobilier sans faire intervenir votre conjoint est de constituer une société civile immobilière (SCI) qui emprunte en tant que personne morale.

Que dit le code civil concernant la solidarité entre époux ?

L’article 220 du Code civil indique que « chacun des époux a pouvoir pour passer seul des contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. La solidarité n’a pas lieu, néanmoins, pour des dépenses manifestement excessives, eu égard au train de vie du ménage, à l’utilité ou à l’inutilité de l’opération, à la bonne ou mauvaise foi du tiers contractant. »

Concrètement, cela veut dire que les dettes contractées par l’un des époux doivent être remboursées par les deux conjoints, sauf dans le cas de la séparation de biens. La solidarité entre époux perdure au-delà du mariage.

Est-il possible d’acheter seul en étant pacsé ? 

Le Pacte civil de solidarité (PACS) peut être contracté sous deux régimes différents :

• l’indivision, qui permet de mettre en commun les biens acquis après l’union par les deux partenaires qui en sont propriétaires et responsables à parts égales ;
• la séparation de biens, qui est le régime légal du PACS.

De manière générale, si les partenaires achètent en commun un bien immobilier, la propriété est partagée en parts égales s’il s’agit d’un PACS en indivision. En cas de séparation de biens, la propriété est calculée au prorata du financement de chacun des partenaires.

On peut emprunter seul en étant pacsé. Si le bien est acquis par un seul des partenaires, l’autre n’a aucun droit sur le logement. En revanche, le partenaire ayant acheté le bien doit continuer à être solidaire des dépenses courantes et d’entretien du ménage. Concrètement, cela veut dire que le remboursement de la mensualité du prêt ne doit pas vous empêcher de participer aux dépenses du ménage.

Acheter seul en étant marié : demandez conseil à un professionnel

L’achat d’un bien immobilier seul en étant marié reste une décision lourde de conséquences sur le patrimoine du couple. L’idéal est de se faire accompagner par un courtier pour vous aider à trouver la banque qui acceptera de vous octroyer un crédit parfaitement adapté à votre situation et votre projet.