Nos conseils pour acheter un bien immobilier sans agence

Acheter sans agence : les points de vigilance

L'achat d'un bien sans le concours d'une agence immobilière peut être tentant d'un point de vue financier mais requiert un investissement important en termes de temps et de démarches. Trouver les annonces qui répondent à vos besoins, solliciter les vendeurs pour programmer des visites, se rendre aux visites, se renseigner sur les caractéristiques du logement et son environnement... Autant d'éléments qui nécessitent une implication de tous les instants.

Acheter en direct implique également de réaliser le travail de l’agence sans pour autant bénéficier de son expertise. Il vous faut de ce fait être vigilant à certains points particuliers comme notamment :

• les caractéristiques du logement en lui-même à savoir la superficie habitable, la surface en loi Carrez, le nombre d’étages, les équipements ou encore les performances thermiques ;
• l’environnement du bien avec par exemple l’activité du quartier (commerces de proximité, services, transports, etc.), le voisinage ou les nuisances sonores potentielles ;
• la copropriété pour l’achat d’un appartement dans un immeuble avec le montant des charges de copropriété, le règlement ainsi que les éventuels travaux déjà votés en assemblée générale ;
• le plan local d’urbanisme (PLU) pour les projets en cours susceptibles d’améliorer l’attractivité du quartier (station de métro par exemple) ou à l’inverse de dénaturer le logement (construction d’un immeuble gâchant la vue par exemple) ;
• les servitudes : les servitudes cachées sur votre futur terrain peuvent se révéler problématiques au quotidien et peuvent également limiter vos projets extérieurs avec par exemple le passage de canalisations ou encore de lignes électriques enterrées.

La prise en compte de tous ces éléments doit vous permettre d’estimer au plus près de la réalité le prix de marché de ce type de bien.

Est-ce vraiment moins cher d’acheter sans agence ?

L'avantage majeur de cette nouvelle méthode de transaction réside en premier lieu dans l’optimisation du coût pour l'acheteur. Les intermédiaires immobiliers facturent en effet leurs prestations autour de 5 % du prix du bien en moyenne avec une fourchette qui s'étend de 2 à 10 % de la transaction. Une somme qui peut donc s'avérer conséquente puisqu'elle peut représenter par exemple environ 10 000 € pour un bien vendu 200 000 € si on se base sur un pourcentage de 5 %.

Attention toutefois, certains vendeurs, bien conscients de cet état de fait, augmentent leurs prix pour tirer parti de l'absence d'intermédiaire. Veillez donc à bien vous informer sur tous les éléments relatifs au bien afin d'obtenir une estimation précise de sa valeur et de pouvoir négocier son prix de vente au plus près de la réalité du marché. Vous pouvez notamment pour cela faire appel à un notaire ou consulter les sites d'estimation.

Acheter sans agence : les 3 moments clés du processus d’achat

Malgré l’absence d’intermédiaire commercial, l’achat sans agence suit un processus de vente relativement similaire avec des étapes qu’il convient de respecter pour une transaction en bonne et due forme.

L’offre d’achat

Une fois le bien immobilier convoité trouvé, il vous faut alors transmettre une offre d'achat dans les meilleurs délais pour sécuriser la transaction. Celle-ci peut être au prix ou inférieure au montant initialement demandé si elle apparaît comme trop élevée au regard du marché.

La balle est ensuite dans le camp du vendeur qui peut alors accepter l'offre proposée, la refuser ou effectuer une contre-proposition. Il dispose généralement de 5 à 10 jours pour vous donner une réponse selon la durée de validité mentionnée sur l'offre.

La signature du compromis de vente

Une fois l'accord trouvé entre l'acheteur et le vendeur concernant le prix d'achat, un compromis de vente doit être signé pour formaliser la transaction et protéger les intérêts de chacune des parties impliquées.

Il est alors fortement recommandé que cette signature soit réalisée sous l'égide d'un notaire pour garantir l’authenticité du contrat et informer les participants sur leurs droits et obligations respectifs. Après la signature du compromis, vous disposez de 10 jours calendaires pour vous rétracter si vous changez d'avis.

La signature de l’acte authentique de vente

Le délai de rétractation passé, vous serez ensuite convoqué par le notaire choisi pour la vente afin de finaliser la transaction. Le délai est alors fonction des impératifs de chacune des parties et notamment de la capacité de l’acheteur à trouver plus ou moins rapidement une solution de financement.

Nos conseils pour acheter votre logement directement au propriétaire

Les achats immobiliers sans l'intervention d'une agence peuvent à première vue paraître très attrayants. Pourtant, dans la pratique, les acheteurs ne sont pas toujours gagnants car il convient de prendre certaines précautions pour faire véritablement une bonne affaire.

Assurez-vous que le bien est vendu au juste prix

En se passant des conseils d'un agent immobilier, les propriétaires sont souvent enclins, volontairement ou non, à surévaluer leurs biens. Sans l’aide de ce professionnel disposant d'une parfaite connaissance du marché local, ils peuvent être encouragés à surestimer la valeur de leurs biens.  Cela peut s'expliquer notamment par le fait de rechercher une plus-value plus conséquente ou par la tendance naturelle à évaluer ses actifs subjectivement.

Pour y remédier, vous avez désormais la possibilité de consulter le prix d’achat moyen des biens identiques vendus dans le même quartier, et parfois dans la même rue, grâce aux nombreux sites internet d’estimations immobilières.

N’hésitez pas à poser des questions au vendeur

Au moment de conclure une transaction immobilière sans recourir à une agence, n’hésitez pas à demander au vendeur les raisons qui le poussent à vendre son bien ainsi que certains éléments non-apparents pouvant se révéler préjudiciables par la suite (voisinage, nuisances sonores à proximité, défauts de construction, éventuels projets de construction à venir, etc.).

Veillez également à demander certains documents au vendeur afin d'affiner précisément la valeur du bien, notamment :

• une attestation loi Carrez qui détaille la superficie exacte du bien (surface supérieure à 1m80 en hauteur) ;
• tous les documents se rapportant à la construction du bien (année de construction, travaux réalisés, etc.) ;
• les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années pour évaluer tous les travaux à prévoir ;
• les différents documents relatifs à la copropriété, tels que le règlement de copropriété, le carnet d’entretien ou encore la fiche synthétique de l’immeuble.

En outre, le vendeur est tenu par la loi de vous remettre différents diagnostics obligatoires relatifs notamment à la performance énergétique du logement (DPE), aux risques d'exposition au plomb (CREP), à l'éventuelle présence d'amiante, à la présence de termites ainsi qu'aux divers risques et pollutions. Des rapports sur l'installation intérieure de gaz et d'électricité doivent également apparaître dans le dossier de diagnostic technique (DDT).

Enfin, à la suite de l'application de la loi Climat, les vendeurs ont désormais l'obligation de fournir un audit énergétique aux acheteurs pour les logements classés F et G (puis E en 2025 et D en 2034). Celui-ci doit permettre d’évaluer le montant des travaux à réaliser pour gagner au-moins une classe énergétique et à terme pour atteindre les classes B ou C.

Renseignez-vous bien sur les démarches à réaliser et les délais à respecter

En passant par une agence immobilière, vous êtes guidé pendant toutes les étapes du processus. Acheter sans intermédiaire peut à l’inverse se révéler déstabilisant avec un nombre important de démarches à réaliser soi-même. Renseignez-vous donc bien à l’avance sur les futures étapes de la transaction pour être prêt le moment venu.

Commencez notamment par solliciter votre banque pour évaluer le montant de l’emprunt pouvant être obtenu et anticipez toutes les démarches pour réunir votre apport (déblocage de livrets d’épargne ou d’assurance vie par exemple). Le volet financier finalisé, vous aurez ainsi l’esprit plus clair pour appréhender sereinement la transaction.

Préparez en amont les différents documents (offre d’achat, compromis de vente) pour être le plus réactif possible. Recherchez également un notaire à l’avance pour ne pas être pris au dépourvu.

Les alternatives pour acheter une maison sans passer par une agence

Vous souhaitez éviter les frais d’agence trop élevés mais vous hésitez à vous lancer seul dans une recherche immobilière longue et chronophage ? Il existe d’autres solutions moins connues pour trouver un bien au meilleur prix sans forcément avoir à y consacrer tout son temps libre.

Acheter entre particuliers

Votre entourage personnel (famille, amis) ou vos contacts professionnels peuvent être au courant d'un bien immobilier à vendre parmi leurs connaissances. Ils peuvent même dans certains cas de figure rechercher à vendre eux-mêmes leur logement. En parlant de votre projet d'acquisition autour de vous, vous multipliez vos chances de vous voir proposer un bien correspondant à votre recherche sans avoir à passer par une agence.

A travers l’achat immobilier entre particuliers, on parle alors d'offres « off market », c'est-à-dire encore non-disponibles à la vente sur les principaux canaux traditionnels. Celles-ci vous permettent alors bien souvent de réaliser des bonnes affaires, en limitant la concurrence ainsi que les démarches fastidieuses. N'hésitez pas par ailleurs à laisser des papiers de prospection dans les commerces ou les boîtes aux lettres dans le quartier recherché.

Le recours aux sites internet d’intermédiation entre acheteurs et vendeurs constitue également le premier réflexe de bon nombre d’acheteurs. Si ces plateformes répertorient de biens disponibles et accessibles, elles sont en revanche, revers de la médaille, généralement prises d’assaut et vous devez alors être très réactif pour conclure une vente à partir de ce canal.

Acheter votre maison lors de ventes aux enchères

Les ventes aux enchères immobilières ou encore les ventes à la bougie offrent aux acheteurs une excellente opportunité pour trouver un bien immobilier à un prix inférieur au marché. Ces enchères peuvent s'effectuer pour différents types de biens.

C’est le cas notamment des biens d'un vendeur avec un besoin express de vendre rapidement par l'intermédiaire d'un notaire, de biens appartenant à l'État, de biens saisis suite à une défaillance de remboursement d'emprunt ou encore de biens résultant d'une succession vacante ou d'un divorce avec défaut juridique de partage.

Les ventes aux enchères supposent en revanche des frais de transaction parfois plus élevés que ceux d'une agence immobilière, mais il y a cependant de fortes chances que ceux-ci soient compensés par une mise en vente à des prix plus intéressants que pour une vente ordinaire. Tout dépendra en fait de la concurrence sur un bien et des enchères potentielles pouvant faire grimper le prix du logement parfois même au-delà de sa valeur vénale.

Si vous pouvez parfois bénéficier d'une adjudication inférieure à la valeur vénale du bien, les bonnes affaires ne sont cependant pas automatiques pour les ventes aux enchères et nécessitent une certaine assiduité pour trouver la perle rare.

Acheter auprès d’un notaire

Les notaires peuvent également proposer des biens à la vente sur différents canaux comme par exemple le site web de leur chambre départementale de rattachement ou encore sur les sites de référence des offices notariaux. Les notaires peuvent proposer aussi bien des ventes traditionnelles que des ventes aux enchères.

Ces offres vous garantissent de tomber sur des biens affichés au juste prix compte tenu de l'expertise et du caractère impartial et solennel de la profession.

Il vous est également possible de mandater un notaire pour effectuer une recherche immobilière à la place d'une agence. Moyennant une rémunération (indépendante des frais de notaire), vous aurez alors la possibilité d'accéder à des offres sérieuses avec des frais négociables et souvent inférieurs aux tarifs pratiqués par les agences.

Passer par un chasseur immobilier

Enfin la dernière alternative à l'agence immobilière consiste à embaucher un chasseur immobilier qui travaille de façon indépendante. Le chasseur étudie pour vous toutes les offres correspondant à la recherche de votre bien idéal selon les critères et le prix défini. C'est autant de temps économisé pour vous dans des recherches parfois fastidieuses dont la majorité n'aboutissent pas.

Ce professionnel cherche de plus à négocier le prix de vente en votre faveur puisque le montant de sa commission peut alors varier selon le résultat obtenu. Il s'agit donc d'un intermédiaire intéressant pour obtenir une réduction avantageuse susceptible de compenser sa commission qui est, déjà, de base, souvent moins élevée que celle d'une agence immobilière.