Quel salaire pour emprunter 200 000 euros en 2024 ?

Si vous souhaitez faire un emprunt de 200 000 € pour financer votre projet immobilier, sachez que la banque va d’abord étudier votre dossier avant de vous octroyer un prêt immobilier. Vos revenus, votre apport personnel mais aussi votre comportement bancaire sont scrutés à la loupe pour connaître votre capacité à rembourser un crédit immobilier. Cette évaluation permet à la banque de se protéger dans le cas d’une éventuelle défaillance de paiement et de calculer le juste endettement pour votre projet.

Quel est votre capacité d’emprunt selon le salaire et la durée du prêt ?

Afin de mieux connaître votre capacité d’emprunt, nous vous proposons un tableau représentant votre capacité d’emprunt selon les différents niveaux de salaire. Celle-ci évolue en fonction de vos revenus mais aussi de la durée du crédit immobilier et du taux immobilier.

Nous avons choisi d’utiliser les durées les plus fréquemment utilisées dans le cadre d’un emprunt immobilier.

Quelle est ma capacité d'emprunt selon le salaire, la durée et le taux immobilier novembre 2024 ?

Salaire mensuel net du foyer (€)	Mensualité maximale (€)	Capacité d’emprunt sur 15 ans (€) taux de 3,40 %	Capacité d’emprunt sur 20 ans (€) taux de 3,50 %	Capacité d’emprunt sur 25 ans (€)  taux de 3,60 %	Quelle est ma capacité d'emprunt ?
2 700	891	129 452	158 125	178 394	Simulation
3 000	990	143 835	175 695	198 216	Simulation
3 500	1 155	167 808	204 977	231 252	Simulation
4 000	1 320	191 780	234 260	264 288	Simulation
4 500	1 485	215 753	263 542	297 324	Simulation

Simulation de capacité d’emprunt à titre indicatif réalisée en novembre 2024 (taux immobiliers hors assurance)

Ce tableau est présenté à titre indicatif, il s’approche des conditions que vous pouvez retrouver en banque.

Pour connaître plus précisément votre capacité d’emprunt, il faut vous tourner vers la banque qui va analyser vos revenus, comme nous l’expliquions.

Quels sont les éléments étudiés par la banque pour emprunter 200 000 euros ?

Si le montant de votre salaire est bien entendu un élément déterminant, la banque s’attardera sur plusieurs éléments afin de voir si vous pouvez emprunter la somme de 200 000 euros. Par exemple, la régularité de vos revenus et votre taux d’endettement actuel. Le taux immobilier pratiqué et la durée du prêt souhaitée influent aussi sur votre possibilité d'emprunter cette somme.

Les revenus nécessaires à cet emprunt

La banque va analyser vos revenus au sens large, car ils peuvent être de différentes nature et ne pas provenir uniquement de votre salaire mensuel. Concernant votre activité professionnelle, les revenus que vous en dégagez peuvent être pris en compte de différentes façons :

• Vous êtes fonctionnaire ou avez un poste en CDI et avez passé la période d’essai : vos revenus mensuels sont pris en compte à 100% par la banque.
• Vous occupez un poste en CDD, êtes indépendant, commerçant, chef d’entreprise… : la banque s’appuiera sur vos 3 dernières années de revenus ou vos 3 derniers bilans comptable pour prendre en compte vos revenus car ceux-ci peuvent varier d’un mois à l’autre.
• Vous percevez des primes régulières : là encore, la banque prendra en compte vos 3 dernières années de primes.

Nous le disions, d’autres sources de revenus peuvent être comptabilisées. C’est typiquement le cas de vos revenus locatifs, pris en compte par la banque à hauteur de 70% (les 30% restants constituant une marge de sécurité afin d’anticiper d’éventuels impayés ou vacances locatives).

Par contre, les pensions alimentaires ou allocations que vous percevez (CAF ou tout autre organisme) ne sont pas prises en compte dans le total de vos revenus.

Le saut de charge est aussi étudié

Le saut de charge, c’est la différence entre le loyer que vous payez actuellement et votre future mensualité de crédit immobilier. Ainsi, s’il existe une très grande différence entre votre loyer et votre future mensualité de prêt, la banque peut considérer le risque pris trop important et ne pas s’engager. Par contre, si la différence est minime voire négative, c’est un très bon point.

Le reste à vivre compte aussi

Le reste à vivre est une donnée observée par la banque : il s’agit de la somme qui reste à votre foyer pour vivre, une fois toutes vos dépenses contraintes mensuelles réglées. Le reste à vivre adéquat varie donc aussi selon la composition du foyer, car vous aurez besoin d’une somme moins importante à deux qu’à quatre, par exemple. Ainsi, en prenant en compte votre future mensualité de crédit immobilier, votre reste à vivre doit rester confortable afin de ne pas déséquilibrer votre budget.

Outre ces éléments, votre taux d’endettement sera un élément clé, car il permet de déterminer votre capacité d’emprunt, et donc combien vous pouvez emprunter. D’autre part, en fonction des taux immobiliers du moment, emprunter 200 000 euros sur 20 ans ne sera pas la même chose qu’emprunter la même somme sur 10 ans. La durée d’emprunt a donc aussi son importance.

Comment calculer votre taux d’endettement ?

Pour connaître le montant qu’il vous est possible d’emprunter, la banque détermine la charge maximale que vous pourrez supporter par mois. L’endettement maximal est fixé à 33% afin de protéger les emprunteurs d’une surcharge qui fragiliserait leur situation financière. Votre salaire doit donc être suffisant pour supporter le coût de votre crédit sans dépasser la limite autorisée.

Pour connaître la mensualité maximale que vous pouvez rembourser chaque mois, la banque doit appliquer le taux d’endettement à vos revenus (qui peuvent être composés de plusieurs choses) afin de fixer votre capacité d’emprunt maximale. La formule utilisée pour la mensualité maximale du prêt est la suivante :

Revenus x 33% = mensualité maximale

Pour définir votre capacité d’emprunt vous -même, vous pouvez multiplier la mensualité maximale par la durée que vous envisagez pour votre crédit (nombre de mois), ce qui vous donne une première idée.

Mensualité maximale x nombre de mois = capacité d’emprunt totale.

Lors du calcul de votre taux d’endettement, il faut également prendre en compte les charges récurrentes comme votre loyer s’il est maintenu après le prêt immobilier, les factures d’eau et d’électricité, … ).

Afin donc de déterminer votre taux d’endettement, la banque réalise le calcul suivant :

(charges + mensualité de crédit / revenus nets du foyer) x 100 = taux d’endettement de votre foyer.

Plus vos revenus sont importants, plus vous pouvez emprunter en respectant toujours le taux d’endettement maximal.

Quel apport pour emprunter 200 000 euros ?

Il n’est pas possible d’emprunter 200 000 euros sans apport. En effet, la banque doit dans ce cas faire un crédit immobilier “à 110%”, c’est-à-dire dont le montant excède le coût du bien à financer… De plus, les établissements bancaires jugent l’apport d’un bon œil car il prouve votre effort d’épargne, et donc la bonne gestion de vos comptes mais aussi votre capacité à absorber un éventuel saut de charge. Il montre aussi votre implication dans votre projet d’achat immobilier. Enfin, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) invitant les banques à ne plus prêter sur des durées excédant 25 ans ou entraînant un taux d’effort supérieur à 33%, celles-ci sont d’autant plus attentives à l’apport.

Vous devez donc fournir un apport personnel pour emprunter 200 000 euros. Combien ? Au moins 10%, qui couvriront les frais de notaire et de garantie.

Votre apport personnel pour emprunter 200 000 euros doit donc être de 20 000 euros au moins.

Mais plus d’apport sera toujours en votre faveur. Bien sûr en gardant toujours une épargne de précaution en cas de coup dur.

Votre apport, ajouté à votre capacité d’emprunt, formera votre capacité d’achat à savoir l’enveloppe budgétaire dont vous disposerez pour votre achat immobilier.

Quel salaire pour emprunter 200 000 euros selon la durée d'emprunt ?

Pour récapituler le salaire minimum d’un foyer pour emprunter 200 000 €, revoici donc les simulations pour un emprunt sur 10, 15, 20 ou 25 ans. L’ensemble des estimations sont détaillées ci-dessous :

Quel salaire pour emprunter 200 000 euros sur 10 ans ?

Pour emprunter 200 000 € sur 10 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 5 662 €.

Quel salaire pour emprunter 200 000 euros sur 15 ans ?

Pour emprunter 200 000 € sur 15 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 4 159 €.

Quel salaire pour emprunter 200 000 euros sur 20 ans ?

Pour emprunter 200 000 € sur 20 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 3 397 €.

Quel salaire pour emprunter 200 000 euros sur 25 ans ?

Pour emprunter 200 000 € sur 25 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 3 002 €.