Location de toiture pour installation de panneaux solaires

Pourquoi opter pour la location de toiture pour panneaux solaires ?

De plus en plus de propriétaires sont en recherche de solutions innovantes pour réduire leurs factures énergétiques tout en diminuant leur impact carbone. L'énergie solaire fait partie de ces sources d'énergie propres toujours plus prisées pour son efficacité et sa praticité. L'installation de panneaux solaires permet en effet de produire de l'électricité, (et dans certains cas du chauffage et de l'eau chaude sanitaire) afin de s'émanciper du réseau électrique public et même parfois de générer des revenus complémentaires grâce à la revente d'électricité.

Le principal inconvénient d'un dispositif photovoltaïque réside cependant dans son coût initial élevé qui peut constituer un frein à l'installation, cet investissement n'étant en général pleinement rentabilisé qu'au bout d'une quinzaine d'années. Une solution alternative se présente alors pour ceux qui souhaitent tirer partie de l’énergie solaire sans avoir à en subir les inconvénients : la location de toiture pour panneaux solaires.

Quels bénéfices financiers attendre de cette location ?

La location de toiture consiste à confier l'installation et la gestion de panneaux solaires au niveau de sa toiture à une entreprise spécialisée qui se charge d’exploiter le rayonnement solaire pour ensuite revendre l'électricité produite. Cette solution présente plusieurs avantages significatifs pour les propriétaires :

• pas d'investissement financier de départ : en optant pour la location de toiture, le propriétaire évite toutes les dépenses importantes pour mettre en place le dispositif solaire, à savoir les panneaux mais aussi les autres équipements nécessaires au bon fonctionnement du système (onduleur, câbles, fixations, éventuelle batterie). Il n'a également pas à assumer le coût de la main-d'œuvre pour l'installation ;

• aucun frais d'entretien : c'est à l'entreprise locataire de l'installation solaire que revient la tâche de s'occuper de l'entretien et des réparations éventuelles des panneaux solaires et de la toiture. Le propriétaire évite ainsi de consacrer du temps et de l'argent au nettoyage (1 à 2 par an) et à la maintenance du dispositif (contrôle tous les 3 ans environ). Il s’assure également que sa toiture est en bon état pendant toute cette période ;

• une source de revenus complémentaires : la location de sa toiture pour y installer des panneaux solaires permet au propriétaire de générer des revenus complémentaires récurrents grâce au contrat de location passé avec l'entreprise. Le propriétaire perçoit ainsi un revenu fixe pendant toute la durée d'exploitation de la toiture, celui-ci étant décorrélé du niveau de production solaire. L’exploitant pour sa part revend l’électricité produite grâce au mécanisme de l’obligation d’achat (ou en tire partie dans le cas des entreprises d’énergie).

• une installation acquise à l’issue du contrat : à la fin du contrat, le propriétaire a la possibilité de demander le retrait des panneaux solaires de la toiture ou de continuer à les exploiter gratuitement pour ses besoins d'autoconsommation. Il dispose ainsi d'une installation toujours fonctionnelle pour le temps restant d'exploitation sans avoir à financer le moindre surcoût. Il est même parfois possible de racheter l’installation en cours de contrat avec un tarif dégressif dans le temps.

• aucune contrainte administrative : l'entreprise exploitant la toiture se charge de toutes les formalités administratives liées à l'installation ainsi qu'à l'exploitation des panneaux solaires (déclaration de travaux, demande de raccordement au réseau Enedis, négociation du contrat de revente avec le fournisseur d'énergie acheteur).

• une valorisation du bien immobilier : à l'issue du contrat de location, la conservation des panneaux en toiture offre l'opportunité aux propriétaires de valoriser leur bien et de le rendre plus attractif sur le marché immobilier, que ce soit dans une perspective de mise en location ou de future revente éventuelle. Les maisons équipées de panneaux solaires sont en effet de plus en plus recherchées pour leur caractère écologique et leur efficacité énergétique.

Quel impact environnemental pour la location de toiture solaire ?

La location de toiture solaire s’inscrit dans une démarche écologique vertueuse. Elle contribue à la production d'une énergie propre et renouvelable concourant à la réduction des gaz à effet de serre du secteur du bâtiment et donc à la préservation de l'environnement.

Elle accroît en effet l’autonomie énergétique des particuliers et des professionnels qui ont alors moins besoin de recourir aux sources d’énergie fossiles polluantes à plus d’un titre (extraction, combustion, transport) afin de répondre à leurs besoins électriques.

La production d'une électricité locale par l'intermédiaire de panneaux solaires contribue par ailleurs au développement d'une économie plus circulaire et durable puisque la production est redistribuée vers les bâtiments situés à proximité.

Comment fonctionne la location de toiture pour panneaux solaires ?

La location de toiture pour l'installation de panneaux solaires passe par plusieurs étapes :

1. Il est tout d'abord nécessaire de trouver un investisseur spécialisé dans ce type d'installation. Il s'agit le plus souvent d'entreprises d'énergie telles que par exemple Engie ;
2. Réaliser une évaluation technique du toit pour déterminer s'il convient à la pose des panneaux solaires. La toiture doit se révéler suffisamment grande et exposée au soleil pour être perçue comme rentable par l'investisseur ;
3. En cas d'accord, un contrat de location est signé. Il prend la forme d'un bail emphytéotique à long terme (de 18 à 99 ans au maximum). Ce contrat mentionne tous les contours de l'accord (durée, nature de la surface exploitée, date de paiement du loyer, obligations des parties, conditions de revente, modalités d'entretien, assurances, etc.) ;
4. Une fois le contrat signé, l’entreprise procède aux différentes démarches préalables nécessaires (éventuels travaux pour garantir la solidité de la charpente ou du toit, déclaration préalable de travaux, demande de raccordement au réseau) ;
5. Les travaux d'installation des panneaux peuvent ensuite débuter. Des techniciens missionnés par l'intermédiaire de l’exploitant se chargent de fixer solidement les panneaux solaires au niveau de la toiture et de les raccorder au réseau électrique. Dans certains cas de figure, il est également possible de faire financer par l’exploitant la construction ad hoc d'un nouveau bâtiment photovoltaïque (bien souvent un bâtiment agricole de stockage) ou même la rénovation ou le désamiantage de sa toiture ;
6. Une fois l’installation terminée et les différents raccordements effectués, il faut alors procéder à la “recette technique” qui correspond à une batterie de tests effectués pour s’assurer du respect de l’installation par rapport aux normes électriques en vigueur ;
7. Une fois l’installation fonctionne, le propriétaire de la toiture perçoit selon le choix effectué :
• un loyer mensuel fixe pendant toute la durée d'exploitation décidée ;
• un versement unique au début de l’exploitation ;
• une aide au financement de la construction du bâtiment ou de la rénovation de toiture ;
8. À l'issue du contrat, en cas de non-reconduction, le propriétaire peut alors demander le démantèlement de l'installation ou la conserver sur sa toiture pour l’exploiter le temps restant de la durée de vie des panneaux.

Quelles sont les conditions techniques requises pour votre toiture ?

Toutes les toitures ne permettent pas de s'inscrire dans une démarche de location pour de la production solaire :

• le toit doit en premier lieu être suffisamment grand pour permettre une production conséquente pour l'entreprise exploitante. Celle-ci doit en effet rentabiliser le coût important de son investissement. La toiture doit ainsi généralement faire au moins 500 m². Il s'agit le plus souvent de hangars photovoltaïques ou d'espaces de stockage agricole ;

• la toiture doit par ailleurs bénéficier d'une exposition solaire suffisante. Les régions ensoleillées sont donc souvent privilégiées. Une orientation plein-Sud ainsi qu'une inclinaison du toit comprise entre 30 et 35° sont également des critères particulièrement recherchés pour maximiser le rendement de l'installation ;

• la toiture doit par ailleurs ne pas compter d'obstruction dans son environnement immédiat, susceptible de bloquer la captation des rayons lumineux du fait d'ombres portées (arbres, végétations, bâtiments voisins, cheminée, etc.). C'est la raison pour laquelle les bâtiments ruraux ou situés dans des grandes plaines sont bien souvent plébiscités par les entreprises spécialisées dans ce type d'infrastructures. Les zones protégées ou classées Monuments Historiques sont en revanche bien souvent exclues compte tenu de l'importance des formalités à effectuer et des autorisations à obtenir ;

• la structure du toit doit en outre être en mesure de supporter le poids supplémentaire induit par l'ajout de panneaux solaires. Une inspection approfondie doit ainsi être réalisée au préalable par un professionnel afin d'évaluer la nécessité ou non de procéder à des renforcements sur le toit ou la charpente. La toiture doit également être dans un bon état général, sans problèmes d'étanchéité, fuites ou autres dommages majeurs ;

• le bâtiment doit enfin être situé non loin d'un point de raccordement Enedis ou d'une ligne à moyenne tension, les frais de raccordement étant, dans le cas contraire, trop importants pour l'exploitant.

Quels sont les pièges à éviter dans la location de toiture solaire ?

Opter pour la location de toiture solaire implique d'être attentif à certains aspects pour se prémunir de mauvaises surprises.

En premier lieu, il est indispensable de bien lire et comprendre toutes les clauses inscrites dans le contrat proposé par le prestataire notamment au niveau des conditions tarifaires ou de la durée d'exploitation (clauses cachées ou conditions ambigües). Si vous en avez la possibilité, faites vous donc assister par un juriste ou un notaire dans l'examen de ce contrat.

Il convient également de ne pas se précipiter dans le choix du partenaire réalisant l'installation. Prenez le temps de comparer plusieurs offres détaillées. Vérifiez également la réputation et l'expérience du prestataire en la matière avant de vous engager en faveur d'un intermédiaire.

Lors de l'examen des offres, ne prenez pas seulement en compte le montant du loyer versé inscrit dans la proposition. Certains baux peuvent en effet mentionner la nécessité de réaliser des travaux préalables à vos frais pour accueillir la structure photovoltaïque. Prenez donc également soin de vous faire assister d'un professionnel du bâtiment pour vérifier que votre toiture remplisse bien les conditions techniques requises pour pouvoir accueillir des modules solaires en toute sécurité. Le cas échéant, négociez avec le prestataire la prise en charge des travaux préalables, ceux-ci pouvant parfois se révéler très onéreux.

Enfin, l'entretien régulier de l'installation ne doit pas être négligé pour un fonctionnement optimal sur le long terme, notamment si vous souhaitez continuer à exploiter les panneaux après la fin du contrat. Vérifiez donc dans le contrat les prestations d’entretien mentionnées au niveau du bail.

Comment choisir le bon partenaire pour l'installation des panneaux ?

Au moment de choisir un partenaire pour la location d'une toiture solaire et l'installation des panneaux, plusieurs critères doivent être pris en considération :

• vérifiez l'expérience et la réputation du prestataire dans le domaine de l'énergie solaire. Privilégiez si possible les entreprises reconnues et fiables qui bénéficient de certifications en la matière (QualiPV notamment) ;

• consultez les avis notamment sur Internet, sollicitez des recommandations auprès de votre entourage et n'hésitez pas à demander au professionnel de vous faire part d'exemples de réalisation ;

• assurez-vous que le partenaire choisi procède à une évaluation minutieuse de la solidité de la toiture notamment en dépêchant un spécialiste du bâtiment comme par exemple un bureau d'étude. Cela constitue en effet un indice précieux du sérieux de l'entreprise et un gage de préservation de l'intégrité structurelle de votre bâtiment. N'hésitez pas à mettre en concurrence les entreprises et à solliciter plusieurs devis pour comparer les offres ensuite ;

• demandez enfin à ce que les éventuels coûts supplémentaires (dûs au travaux), les garanties et assurances ainsi que les modalités d’entretien de la toiture soient explicitement mentionnés dans le contrat.

Quelle est la rentabilité d'une location de toiture pour panneaux solaires ?

La rentabilité d'une location de toiture solaire est variable selon plusieurs facteurs parmi lesquels :

- la surface de toiture disponible ;

- la durée d'exploitation ;

- le degré d'ensoleillement de la région ;

- la configuration du toit ;

- le type de contrat de location passé avec l'investisseur ;

- les tarifs d'électricité en vigueur ;

- l'éventuelle exploitation de la toiture à l'issue du contrat.

D'une manière générale, les loyers perçus sont relativement limités en comparaison de la quantité d'électricité produite, les prestataires ne reversant qu'une faible partie des gains. En moyenne, un propriétaire peut espérer percevoir entre 3 et 7 € par m² par an. Il convient donc de bénéficier d'une installation relativement conséquente pour que le loyer perçu constitue un revenu complémentaire substantiel.

Enfin, le fait de pouvoir exploiter l'installation une fois le contrat terminé est probablement le meilleur gage de rentabilisation du dispositif. En effet, si au terme d'un contrat de 20 ans, vous pouvez encore exploiter l'installation et bénéficier d'une énergie gratuite pour les besoins électriques de votre maison pendant une bonne dizaine d'années, vous augmentez considérablement vos revenus issus du dispositif. Une installation solaire a en effet une durée de vie de 30 ans voire plus.