Affichage du DPE dans les annonces immobilières : quelles sont les exceptions à prendre en compte ?

L’affichage du DPE est-il obligatoire dans les annonces immobilières ?

Un affichage obligatoire depuis 2011 et renforcé depuis 2021

Le diagnostic de performance énergétique est un document établissant la consommation en énergie primaire d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Chaque classe comporte sept catégories de A à G. L’affichage de la performance énergétique sur les annonces immobilières est obligatoire depuis le 1er janvier 2011. Cette obligation s’applique aux annonces de vente comme de location.

Depuis le 1er juillet 2021, les annonces doivent également afficher l’étiquette climat du logement en plus de l’étiquette énergétique. Avant cette date, seules 20 % des annonces affichaient effectivement ce diagnostic. Cet affichage doit être lisible et en couleur, en mentionnant la classe de A à G, d’une taille au moins égale à celle des caractères de l’annonce.

Les mentions obligatoires du DPE sur l’annonce

La classe énergie et la classe climat liées au DPE doivent être affichées clairement sur les annonces de vente ou de location d’un bien immobilier. Cette obligation s'applique aux particuliers comme aux professionnels depuis le 1er janvier 2022. En plus de l’étiquette énergétique, l’annonce doit aussi mentionner “Logement à consommation énergétique excessive” si le bien est situé dans la classe F ou G. Enfin, l’affichage du montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard est également obligatoire, avec l’année de référence des prix utilisés.

Dans quel cas le DPE n’est pas obligatoirement affiché ?

Il existe certains cas dans lesquels l’affichage du DPE n’est pas obligatoire sur l’annonce immobilière, même si cela n’empêche pas le propriétaire de faire établir le document.

Le cas d’un logement non soumis au DPE

Certains logements ne sont pas soumis au DPE, selon l’article R134-1 du code de la construction et de l’habitation. Dans ce cas, l’affichage indique “DPE non soumis”.

Il s’agit :

• des bâtiments indépendants ayant une surface de plancher inférieure à 50 m² (maisons individuelles ou dépendances, constructions légères type mobil-home ou chalet) ;
• des constructions provisoires pour une durée d’utilisation d’au maximum deux ans, comme les maisons témoins ou les constructions modulaires ;
• des bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel ne servant pas à l’habitation ;
• des bâtiments destinés au culte ;
• des monuments historiques classés ou inscrits ;
• des bâtiments non chauffés ou chauffés avec une cheminée à foyer ouvert et sans dispositif de refroidissement ;
• des locaux résidentiels occupés moins de quatre mois par an (locations saisonnières, résidences secondaires…).

En dehors de ces cas, le DPE est obligatoire pour tout local à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une location ou d’une vente.

Le cas d’un DPE vierge

Le DPE vierge concerne des biens obligatoirement soumis au DPE mais dont la performance énergétique et la classe climat n’ont pu être établies. C’est le cas de bâtiments très anciens (antérieurs à 1948) ou pour lesquels aucune donnée de consommation réelle n’a pu être obtenue (s’il est inhabité depuis 20 ans par exemple).

Le DPE vierge indique qu’il s’agit d’une impossibilité technique de réaliser le DPE et non que le logement en est exempté.

Le cas d’un DPE en cours

Normalement, le DPE doit avoir été effectué avant le dépôt de l’annonce immobilière. Si cette dernière affiche un “DPE en cours” à la place des étiquettes énergie et climat, cela peut vouloir dire plusieurs choses :

• soit le diagnostiqueur n’a pas encore envoyé son rapport ;
• soit le propriétaire n’a pas encore fait réaliser le diagnostic ;
• soit le propriétaire ne souhaite pas faire le diagnostic, car il sait que son bien aura un mauvais résultat.

Quelle que soit la raison de la mention, la vente ou la location ne pourra aller à son terme sans la production du DPE.

Peut-on signer un compromis de vente sans DPE ?

Le compromis de vente est le document contractuel signé entre le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier. Il engage les deux parties et ne peut être signé que si l’acquéreur dispose de toutes les informations nécessaires à sa décision. C’est pour cette raison qu’il est impossible de signer un compromis de vente sans DPE (sauf si le logement n’y est pas soumis).

Le diagnostic de performance énergétique fait partie intégrante du dossier de diagnostics techniques obligatoirement annexé au compromis de vente. Il est également annexé au bail en cas de location.

Quelles sanctions risque-t-on en l’absence d’affichage du DPE ?

Si le DPE et ses résultats ne sont pas affichés sur l’annonce immobilière, le vendeur ou le bailleur s’expose à des amendes :

• jusqu’à 3 000 € s’il s’agit d’un professionnel (personne physique) ou un non-professionnel (particulier) ;
• jusqu’à 15 000 € s’il s’agit d’un vendeur professionnel s’il s’agit d’une personne morale.

De plus, l’acquéreur peut faire un recours auprès du tribunal pour faire annuler la vente ou demander des dommages et intérêts. En effet, le DPE contient des informations qui aident à la décision de l’acheteur.

Comment s’assurer que le DPE affiché est fiable ?

Jusqu’en 2021, le diagnostic de performance énergétique n’avait qu’un caractère informatif, même s’il était obligatoire. En cas d’erreur ou d’approximation, le diagnostiqueur n'engageait pas sa responsabilité. Depuis le 1er juillet 2021, la loi rend le DPE opposable aux tiers, ce qui veut dire que l’acheteur ou le locataire peut se retourner contre le propriétaire si les mentions du DPE sont erronées.

De plus, cette loi a apporté deux autres modifications importantes :

• les méthodes de calcul sont améliorées, sur la base d’une consommation standard qui exclut les biais liés aux habitudes de vie des habitants ;
• la durée de validité des DPE est de dix ans.

Par ailleurs, pour être valable, le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié sous peine d’amende (1 500 €). Le diagnostiqueur doit en outre transmettre les résultats du diagnostic à l’Ademe.