Marge d'erreur loi Carrez : explications et recours possibles
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
Dans le cadre d’une transaction immobilière en copropriété, les propriétaires de logements (neufs ou anciens) doivent impérativement réaliser le diagnostic loi Carrez, qui détermine le calcul de la surface privative d’un bien. À ce titre, une marge d'erreur est autorisée sur la surface déclarée. Voici ce qu’il faut retenir de la marge d’erreur dans la loi Carrez.
- Le calcul de la superficie est obligatoire pour tout bien situé dans une copropriété et mesurant au moins 8 m².
- La loi Carrez s’applique uniquement à la surface des espaces privatifs habitables d'une hauteur minimale de 1,80 mètre.
- La marge d'erreur tolérée est de 5 %.
- Grâce à la loi Carrez, l’acquéreur peut connaître la taille réelle du bien, et obtenir une estimation réaliste du prix de vente.
- S’il y a dépassement de la marge d’erreur ou absence de déclaration de surface privative, l’acheteur est en droit d’exiger un dédommagement.
Comment est définie la surface privative selon la loi Carrez ?
La loi Carrez vise à protéger les intérêts des acquéreurs de biens immobiliers anciens et neufs en copropriété. La marge d’erreur de la loi Carrez tient compte de plusieurs critères pour déterminer la superficie privative des biens immobiliers.
À l’heure actuelle, le vendeur doit fournir un diagnostic loi Carrez qui détermine la superficie du bien vendu. Cette réglementation s'applique dans deux situations précises : lors de la vente d'un bien en copropriété et lorsque l'acheteur souhaite mettre à jour un diagnostic suite à des travaux de rénovation ou d'agrandissement.
La marge d’erreur s’applique aux contrats de location-accession, contrats de location-vente, promesses unilatérales de vente et d’achat, compromis de vente et ventes en viager.
Quelle est la marge d'erreur autorisée par la loi Carrez ?
La loi Carrez tolère une marge d'erreur de 5 % de la surface déclarée dans l'acte de vente. Cette marge d'erreur permet d’enrayer la survenue de potentiels litiges entre vendeurs et acquéreurs.
Pourquoi une marge d'erreur est-elle nécessaire ?
Dans le cadre d’une vente immobilière en copropriété, le prix de vente correspond (en théorie) à la superficie réelle incluant la surface privative du bien. Cependant, se fier à la simple appréciation du vendeur ne suffit pas. Raison pour laquelle la marge d’erreur encadre rigoureusement le calcul de la surface disponible, sur la base de critères précis, garantissant ainsi l'équité et la transparence du marché immobilier.
En outre, la marge d’erreur de la loi Carrez protège les futurs acquéreurs d’une surestimation (volontaire ou non) de la taille du bien. Elle encourage également les vendeurs à se montrer prudents et précautionneux au moment de déterminer la superficie du bien.
Comment est calculée la marge d'erreur ?
La surface "Carrez" s'applique aux parties d'un lot ou d’une fraction de lots de copropriété. Elle correspond à la surface au sol des espaces clos et couverts, et tient compte de la hauteur sous plafond de chaque pièce, y compris les combles (aménagés ou non).
La loi Carrez exclut du calcul de la surface privative les espaces dont la hauteur est inférieure à 1.80 mètre, ainsi que les pièces d'habitation, lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m². Sont également soustraits du calcul de la surface privative les :
- murs et cloisons ;
- marches et cages d’escaliers ;
- gaines ;
- encadrements et embrasures de portes et de fenêtres ;
- balcons et terrasses non couverts ;
- caves, garages et parkings ;
- dépendances et jardins.
La marge d'erreur est-elle la même pour tout type de bien ?
La marge d'erreur de la loi Carrez est identique pour tous les types de biens immobiliers en copropriété neufs ou anciens supérieurs à 8 m², à savoir les :
- copropriétés;
- locaux commerciaux et professionnels ;
- biens à usage personnel.
En revanche, la marge d’erreur loi carrez ne concerne ni les maisons individuelles, ni les biens vendus en VEFA.
Qui est responsable en cas d'erreur de mesure ?
Toute erreur de calcul de la surface relève de la responsabilité du propriétaire. D’ailleurs, si ce dernier décide d’effectuer les mesures lui-même, des incohérences peuvent se produire et engendrer des conséquences financières importantes. Il est donc fortement recommandé de demander l'aide d'un professionnel, tel qu’un géomètre, un inspecteur en bâtiment ou un diagnostiqueur immobilier certifié. Ces experts, qui disposent de tous les outils de mesure nécessaires, connaissent la loi et les réglementations en vigueur.
Les recours de l’acheteur en cas d’erreur de mesure
Si la différence entre la surface indiquée dans l'acte de vente et la surface réelle est inférieure à 5 %, l'acheteur ne peut pas demander de dédommagement. En revanche, si elle dépasse 5 %, ce dernier peut notamment réclamer une réduction du prix de vente correspondant à la superficie manquante. Par ailleurs, les frais de notaire sont recalculés par rapport à ce nouveau prix de vente.
En l’occurrence, l’acheteur doit solliciter un notaire, à même d’engager une procédure amiable contre le vendeur du bien litigieux. Une lettre de mise en demeure, exigeant un remboursement sur la base des mètres carrés excédentaires doit être transmise au vendeur. Si le vendeur refuse d'obtempérer, l'acheteur peut déposer une plainte contre lui et recourir à un avocat spécialiste du droit immobilier pour l’accompagner tout au long de la procédure judiciaire.
Bon à savoir
Le droit de compensation financière permis par la marge d’erreur de la loi Carrez est valable pendant un an, à la suite de la signature de l'acte authentique de vente. Les frais de notaire sont également calculés en fonction du nouveau prix de vente.
Les recours du vendeur en cas d’erreur
Le vendeur peut demander réparation à l'entreprise chargée de réaliser le diagnostic avant la vente. Cette dernière engage en effet sa responsabilité.
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