Regrouper ses crédits pour faire un nouveau prêt immobilier

Les raisons pour effectuer un rachat de crédit sont multiples: diminuer vos mensualités de remboursement, obtenir une trésorerie supplémentaire, retrouver du pouvoir d'achat, réduire votre taux d'endettement. Bien souvent, cette démarche est motivée par un projet d'achat immobilier. Pourquoi et comment réaliser un rachat de crédits pour devenir propriétaire ? Quelles sont les conditions nécessaires à l'obtention d'un rachat ? Découvrez la marche à suivre pour combiner rachat de crédit et nouveau projet immobilier.

Pourquoi souscrire un rachat de crédit pour un nouveau prêt ?

Pour contracter un prêt immobilier, l'emprunteur doit présenter un dossier répondant aux critères bancaires, notamment en matière de taux d'endettement. D'une façon générale, les banques considèrent que le taux d'endettement maximum est de 33%. Toutefois, ce taux est à pondérer en fonction du reste à vivre de l'emprunteur : s'il est important, ce critère peut être revu. Réaliser une acquisition immobilière en contractant un prêt impacte bien sûr votre taux d'endettement.

Alors que faire, quand des crédits en cours représentent une partie trop importante de ce taux, et compromettent votre projet ? Une possibilité peut être de rembourser intégralement l'un des prêts afin de libérer une part de votre endettement. Mais cela n'est pas toujours possible, ou ne permet pas pour autant le projet immobilier.

Le rachat de crédit, dans un tel cas, peut s'avérer pertinent. En regroupant ses crédits, on peut en effet abaisser ce fameux taux d'endettement.

Un exemple concret de rachat de crédit avec crédit immobilier

M. et Mme Dupont ont des revenus mensuels de 3 670 €. Ils remboursent 400 € de mensualités pour leurs prêts en cours et payent un loyer de 700 €. 

• Ils ont un projet d'achat immobilier d'un montant de 210 000 € avec 16 000 € de frais de notaire.
• Leur taux d'endettement atteint 30 % hors achat, ce qui ne leur permet pas de réaliser ce projet.

L'organisme leur propose un rachat de leurs crédits incluant une trésorerie de 25 000 € afin de constituer un apport supplémentaire : 

• Leur mensualité de rachat de crédits est alors de 454 €.
• Ils peuvent réaliser leur projet, avec un apport de 40 000 €. 
• Leurs mensualités cumulées rachat de crédits + prêt immobilier s'élève à 1240 €
• Leur taux d'endettement opération immobilière comprise est de 33,7 %.

Exemple de rachat de crédits avant/après un prêt immobilier

Caractéristiques des prêts	Avant le rachat de crédits	Après le rachat de crédits
Revenus mensuels	3 670 €	3 670€
Mensualités de crédits	400 €	454 €
Charges	700 € (loyer)	786 € (mensualité du crédit immobilier)
Total des charges mensuelles	1 100 €	1 240 € (crédit immobilier inclus)
Montant du projet immobilier (frais de notaire inclus)	226 000 €	226 000€
Apport personnel	15 000 €	40 000€
Taux d'endettement	30% (1 100/3 670) x 100 => sans crédit immobilier	33,7% (1 240/3 670) x 100 => avec un crédit immobilier inclus

En l'espèce, le rachat de crédits a permis à ce couple d'accéder à la propriété sans qu'il n'ait à augmenter ses revenus ou diminuer ses charges. La réserve de trésorerie supplémentaire octroyée par la banque est amortie sur toute la durée du prêt et les remboursements des autres crédits en cours sont étalés sur une période plus longue pour diminuer le coût des mensualités. L'intégration du prêt immobilier dans le calcul a donc pu être réalisée dans les conditions respectant le taux d'endettement maximum de 35 %.

Regrouper ses crédits avant un nouveau prêt : comment ça marche ?

Dans le cas présent, le but du rachat de crédit sera donc de réduire ce taux d'endettement, suffisamment pour permettre le projet d'achat immobilier. Il est possible de demander le regroupement de tout ou partie de ses crédits en fonction de ses besoins, pour rembourser une somme plus basse chaque mois : une fois l'opération réalisée, l'emprunteur rembourse alors une seule mensualité de crédit, plus faible que le montant de ses précédents prêts, le tout sur une plus longue durée. Son taux d'endettement est abaissé, et il retrouve aussi un reste à vivre plus important.

Le rachat permet donc de restructurer ses crédits en obtenant une seule mensualité de remboursement avec un taux d'intérêt unique plus avantageux que les différents taux d'intérêt des crédits en cours (conso, auto, travaux etc.), surtout dans le cas où il existe des crédits renouvelables parmi les prêts à regrouper. Il offre également la possibilité d'allonger la durée de remboursement des crédits en cours (désormais répartis en une mensualité) et de fait de diminuer le montant global de chaque échéance mensuelle avec à la clé une augmentation du reste à vivre, même si le coût final est plus important (allongement de la durée). 

Le taux d'endettement s'en trouve alors mécaniquement réduit pour répondre aux standards des banques au moment de solliciter un crédit immobilier. Après validation du rachat de crédits (et éventuellement la mise à disposition d'une enveloppe budgétaire supplémentaire pour un nouveau projet), l'établissement financier va alors se charger de toutes les démarches auprès des anciens créanciers. L'emprunteur n'aura alors rien à faire hormis s'acquitter des éventuels frais de remboursement anticipé ou de clôture de compte.

Quelles sont les conditions pour faire un rachat de crédits avant un nouveau prêt ?

Dans le cas où un emprunteur se trouve dans l'incapacité d'accéder à un prêt immobilier en raison d'un nombre trop important de crédits déjà en cours, il a la possibilité de recourir à une opération de rachat de crédit. Ce mécanisme a pour but de rééquilibrer sa situation financière. Il est toutefois soumis à un certain nombre de conditions préalables afin de pouvoir combiner l'acquisition d'un bien immobilier avec le regroupement de ses dettes existantes :

• Il est impératif que l'emprunteur rembourse actuellement au moins un crédit, qu'il s'agisse d'un prêt automobile, à la consommation, pour travaux, et autres. Les organismes financiers peuvent aussi prendre en considération certaines dettes ou retards de paiement d'impôts.
• En ce qui concerne la capacité de remboursement, l'emprunteur ne doit pas se trouver dans une situation de surendettement. Cela dit, des établissements bancaires peuvent se montrer ouverts à des dossiers présentant un taux d'endettement supérieur à la moyenne, en particulier si l'emprunteur dispose de revenus conséquents ou d'une garantie immobilière solide.
• L'emprunteur doit également démontrer une gestion bancaire raisonnable et adaptée au remboursement de crédits, sans dépenses excessives ou comportements addictifs.
• Concernant le montant des crédits, les banques déterminent habituellement un montant minimal de dette (fréquemment de 1 000 €) et une limite pour l'ensemble des encours de crédit (généralement jusqu'à 75 000 €).
• L'âge constitue également un critère : la restructuration de dettes est réservée aux personnes majeures, et les banques imposent une limite d'âge maximale pour y prétendre, qui est souvent fixée à environ 85 ans.
• Pour un rachat de crédit hypothécaire, la présentation d'une garantie, telle qu'une caution, une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, est exigée.
• Il est également requis que l'emprunteur ne soit pas inscrit au fichier des incidents de remboursement de crédits aux particuliers de la Banque de France.
• Enfin, un intervalle minimal de six mois est généralement requis entre deux opérations de rachat de crédit.

Qui est concerné par le regroupement de crédits pour un prêt immo ?

Le rachat de crédits peut répondre à différentes situations. Dans le cas d'un objectif d'achat immobilier par la suite, il s'adresse notamment :

• Aux emprunteurs avec un projet immobilier qui présentent un taux d'endettement trop élevé pour voir leur dossier accepté par les banques. Ils peuvent alors assainir leur situation financière avant de solliciter un crédit immobilier auprès d'une autre banque.
• Aux emprunteurs qui souhaitent réduire leurs charges mensuelles de remboursement et inclure le nouveau crédit immobilier dans la mensualité unique. Tous les crédits sont alors centralisés au sein d'un même établissement et le prêt immobilier est intégré dans le calcul du taux d'endettement global.
• Aux emprunteurs qui, en plus d'inclure le crédit immobilier au rachat, ont un besoin de trésorerie supplémentaire pour financer un nouveau projet.

Comment procéder à un rachat de crédit dans la perspective d'un crédit immobilier ?

Pour réaliser un achat immobilier avec rachat de crédit, l'emprunteur devra suivre une procédure particulière. Voici les différentes étapes pour obtenir un regroupement de prêts avec achat immobilier :

1. L'analyse de la situation financière pour évaluer la possibilité d'obtenir un crédit immobilier. L'emprunteur pourra alors réaliser des simulations en ligne en renseignant les différents éléments de son projet et de son profil.
2. La recherche du bien immobilier après s'être assuré de la possibilité financière de réaliser l'opération et la signature d'un compromis de vente.
3. La comparaison des offres de regroupement pour trouver la formule la plus bénéfique pour son profil et son projet (comparaison des TAEG, des divers frais et des modalités de remboursement).
4. Le choix de l'établissement financier et la réalisation effective de l'offre de rachat pour laquelle il recevra une réponse de principe. Il devra alors vérifier l'ensemble des éléments du contrat et s'assurer qu'ils correspondent bien à la simulation de départ. Il devra également prendre en compte les frais de l'opération.
5. La constitution et la transmission du dossier de rachat. L'emprunteur rassemblera alors l'ensemble des pièces justificatives (pièce d'identité, tableaux d'amortissement, relevés bancaires, bulletins de salaire etc.).
6. La signature de l'offre de rachat après une ultime vérification de tous les éléments et du nouvel échéancier.
7. La banque se chargera alors de clôturer les crédits en cours de l'emprunteur après que celui-ci ait signé les lettres de remboursement de prêt.
8. La finalisation de l'achat immobilier après assainissement de la situation financière de l'emprunteur et éventuelle obtention de la trésorerie supplémentaire nécessaire au prêt immobilier.