⏱L'essentiel en quelques mots
La VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement est un contrat d’acquisition qui concerne un bien en cours de construction, par exemple dans un futur immeuble. L’acquéreur achète donc un logement neuf qui n’est pas terminé.
- La VEFA est aussi appelée vente sur plan et est intéressante à la fois pour les promoteurs et pour les acheteurs.
- La VEFA acte la réservation un bien immobilier avant son achèvement, avec des garanties sur la conformité de la maison ou de l'appartement, tout en bénéficiant de frais de notaire réduits.
- L’acquisition d’un logement en VEFA est soumise à une réglementation précise, notamment sur la date d’acquisition.
- La VEFA comporte de nombreux avantages réglementaires et fiscaux, mais ce type d’acquisition n’est pas exempte d’inconvénients.
- Les risques principaux de l’achat en VEFA sont le non-respect des délais de livraison et l’existence de malfaçons.
- Pour réussir son achat immobilier sur plan ou en VEFA, il est conseillé de bien s’informer sur le bien et le promoteur.
Sommaire
Définition de VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement
Communément appelée « vente sur plan », la VEFA est un type de contrat dont les données sont fixées par le Code de la construction. Il vous concerne dès lors que vous actez la réservation d'un bien immobilier (maison et appartement) en cours de construction. Elle consiste en la signature d’un contrat par l'acheteur qui garantit une protection contre les défaillances éventuelles du promoteur.
Comment fonctionne la VEFA ?
Le contrat d’une VEFA
Une vente immobilière sur plan est intéressante pour le constructeur du logement : les sommes versées par les acheteurs dans ce cadre lui permettent de financer la suite des travaux. La VEFA prévoit la signature de deux contrats qui protègent les acquéreurs et garantissent aussi au professionnel le versement des sommes dues. Un contrat de réservation sert à réserver le bien choisi et donne lieu au versement d’un dépôt de garantie ; la livraison du bien, elle, est signée une fois que le projet immobilier est définitivement fixé.
Le règlement de la VEFA
Qu'il fasse un prêt immobilier VEFA ou non, l’acquéreur du bien ne verse pas l’intégralité du montant de l’achat au moment de la signature du contrat. C’est d’ailleurs l’un des avantages du contrat. Le promoteur établit une page avec un échéancier de paiement. Le solde n’est versé qu’à la livraison du logement.
Les appels de fonds progressent généralement en fonction du traitement du projet, selon l'acte réalisé :
- 35 % après la construction des fondations ;
- 70 % à la mise hors d’eau (toiture) ;
- 95 % à l’achèvement des travaux ;
- 100 % à la livraison.
Bon à savoir
Le prêt relais en VEFA est souvent déconseillé, car si la livraison du logement prend du retard, l'emprunteur est tenu de rembourser le prêt relais même s'il n'a pas encore vendu son ancien logement. Cette situation peut amener l'acquéreur à vendre dans l’urgence et à partir en location en attendant la fin des travaux.
Quelle est la date d’acquisition du logement ?
En VEFA, il faut distinguer le transfert de propriété et la date de livraison. L’acquéreur devient propriétaire du sol dès la signature du contrat de vente, puis propriétaire du bien progressivement au fil de sa construction. Le contrat de vente définitif est signé devant le notaire.
Quels sont les avantages de la VEFA ?
La vente en VEFA vous permet de bénéficier de frais de notaire réduits (environ 2,5 % du prix total de l’acquisition), comme pour tout achat d’un logement neuf. La VEFA est un moyen d’échelonner les paiements dans le temps, tout en bénéficiant d’un bien neuf et ne nécessitant a priori pas de travaux avant un certain temps.
Attention, la VEFA est à distinguer du projet clé en mains : dans le second cas, il s’agit de la vente d’un logement achevé, tandis que la VEFA les logements en cours de construction, ou sur plans.
Bon à savoir
Les frais de notaire étant moins élevés dans le neuf, vous devez prévoir un apport personnel correspondant idéalement à 5 à 8 % du prix d'acquisition, contre près de 10 % pour un logement ancien. Gardez néanmoins à l'esprit que le niveau d'apport demandé peut varier selon les situations personnelles et qu'il ne modifie pas intrinsèquement votre capacité d'emprunt.
Les avantages fiscaux
L’achat d’un bien en VEFA est soumis, dans la plupart des cas, à la TVA à 20 % sur le montant total de l’achat. Cependant, il est possible de bénéficier sous certaines conditions du droit à une TVA à 5,5 %, notamment :
- lorsque le bien est destiné à devenir la résidence principale ;
- lorsque le bien est situé dans une zone déterminée, notamment une ANRU (aménagement et rénovation urbaine) ;
- sous certains plafonds de ressources.
Les avantages réglementaires
Outre les garanties en matière de conformité du bien vis-à-vis de ce que vous avez réservé, la VEFA vous assure également que votre nouveau logement sera en accord avec la législation. Loi SRU, réglementation thermique, PLU, accord de la municipalité : tout l’aspect technique est pris en charge par le promoteur. Par ailleurs, celui-ci reste le maître d’œuvre jusqu’à la livraison du logement. Il endosse donc la responsabilité en cas de problème.
Quels sont les inconvénients de la VEFA ?
La vente en l’état futur d’achèvement n’est pas sans inconvénients pour l'acheteur, il est donc important d'avoir toutes les données à l'esprit. Tout d’abord, l’achat sur plan est un exercice particulier, car il faut réussir à se projeter dans le futur logement achevé à partir des plans. De nombreux promoteurs aident à la décision en proposant des modélisations en 3D de l'habitation, des visites d’appartements témoins et diverses informations.
D’autre part, comme vous achetez un logement qui n’est pas encore construit, vous devez attendre avant de pouvoir y loger ou le mettre en location. Ce délai peut aller jusqu’à deux ans, sans compter les éventuels retards de construction. La plupart des promoteurs prévoient des indemnisations en cas de retard, mais ce n’est pas toujours le cas.
Enfin, l’achat en VEFA n’empêche pas les malfaçons et les vices de construction, il faudra donc bien veiller à ce que le promoteur possède toutes les assurances et garanties décennales pour pouvoir exiger la mise en conformité et le traitement d'éventuels problèmes.
Les avantages
- Frais de notaire réduits (2,5 à 3 %).
- Échelonnement des paiements.
- Possibilité de TVA à 5,5 % sous conditions.
- Logement neuf et conforme aux dernières normes techniques et environnementales.
- Éligibilité à certains dispositifs.
- Prise en charge par le promoteur de tous les aspects techniques et administratifs.
Les inconvénients
- TVA à 20 % dans de nombreux cas.
- Difficultés à se projeter dans un achat sur plan.
- Délai d’attente avant de pouvoir utiliser le bien (déménagement ou location).
- Possibilité de retards de construction.
- Malfaçons et vices de constructions possibles.
Quels sont les risques d’un contrat de VEFA ?
Les dangers principaux d’un contrat en VEFA sont de deux ordres : le retard de livraison et les malfaçons.
Le vendeur ou promoteur s’engage dans le contrat en VEFA à livrer le logement dans un délai donné en échange d'un certain prix. En cas de retard, l’indemnisation de l’acquéreur n’est pas systématique : il faut qu’elle ait été prévue contractuellement.
Pour ce qui concerne les malfaçons, elles ne peuvent donner lieu à réparation que s’il s’agit de vices de construction manifestes. Le niveau de prestations, un revêtement de sol ou mural qui déplait n’est pas considéré comme une malfaçon. Certains acquéreurs peuvent parfois être déçus d’un logement acheté sur plan, car ils ont mal envisagé les volumes ou la distribution des pièces. Dans ces cas-là, aucune indemnité ne pourra être demandée au promoteur si le logement est conforme aux données prévues dans le contrat.
Bon à savoir
Le Code de la construction précise que : « dans le cas de vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible ».
5 conseils pour acheter sur plan en VEFA
Pour éviter les déceptions lorsque vous achetez un logement en VEFA, voici nos 5 conseils à suivre.
- Choisissez soigneusement votre promoteur, en consultant des avis et en vérifiant son expérience et son sérieux. Visitez des appartements témoins et renseignez-vous sur les différents programmes qu’il propose.
- L’achat en VEFA est soumis à un délai de rétractation de 10 jours pendant lesquels vous pouvez renoncer à la vente sans pénalités.
- Vérifiez que le contrat de VEFA comporte la mention de pénalités en cas de retard de livraison ou de prestations non conformes au cahier des charges.
- Soyez très attentif lors de la visite de réception du bien et ne payez le solde que si vous estimez que tout est conforme au contrat.
- Enfin, n’hésitez pas à vous faire accompagner d’un expert en amont, lors de la construction et à la réception du logement.
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