Qu'est-ce qu'une VEFA ? Définition, principe et conseils

Définition de VEFA ou Vente en l’Etat Futur d’Achèvement

Communément appelée « vente sur plan », la VEFA vous concerne dès lors que vous décidez d’acheter un logement neuf en cours de construction. Elle consiste en la signature d’un contrat qui vous protège contre les défaillances éventuelles du promoteur  

Comment fonctionne la VEFA ?

Le contrat d’une VEFA

Une vente sur plan est intéressante pour le constructeur du logement : les sommes versées par les acheteurs dans le cadre de la VEFA lui permettent de financer la suite des travaux. La VEFA prévoit la signature de deux contrats qui protègent les acquéreurs et garantissent aussi au professionnel le versement des sommes dues. Un contrat de réservation sert à réserver le bien choisi et donne lieu au versement d’un dépôt de garantie ; la livraison du bien, elle, est signée une fois que le projet immobilier est définitivement fixé.

Le règlement de la VEFA

Qu'il fasse un prêt immobilier VEFA ou non, l’acquéreur du bien ne verse pas l’intégralité du montant de l’achat au moment de la signature du contrat. C’est d’ailleurs l’un des avantages du contrat. Le promoteur établit un échéancier de paiement. Le solde n’est versé qu’à la livraison du logement.

Les appels de fonds progressent généralement comme suit :

• 35 % après la construction des fondations ;
• 70 % à la mise hors d’eau (toiture) ;
• 95 % à l’achèvement des travaux ;
• 100 % à la livraison.

Quelle est la date d’acquisition du logement ?

En VEFA, il faut distinguer le transfert de propriété et la date de livraison. L’acquéreur devient propriétaire dès la signature du contrat de VEFA. La date d’acquisition est donc celle de la signature du contrat.

Quels sont les avantages de la VEFA ?

La vente en VEFA vous permet de bénéficier de frais de notaire réduits (environ 2,5 % du prix total de l’acquisition), comme pour tout achat d’un logement neuf. La VEFA est un moyen d’échelonner les paiements dans le temps, tout en bénéficiant d’un bien neuf et ne nécessitant pas de travaux avant un certain temps.

Attention, la VEFA est à distinguer du projet clé en mains : dans le second cas, il s’agit de la vente d’un logement achevé, tandis que la VEFA est en cours de construction, ou sur plans.

Les avantages fiscaux

L’achat d’un bien en VEFA est soumis à la TVA à 20% sur le montant total de l’achat. Cependant, il est possible de bénéficier sous certaines conditions d’une TVA à 5,5 % :

• être primo-accédant ;
• acheter en VEFA dans une zone ANRU (aménagement et rénovation urbaine) ;
• respecter des plafonds de ressources.

Par ailleurs, les propriétaires qui vendent leur logement dans les cinq ans après l’acquisition en VEFA ne paient pas de TVA.

Enfin, l’achat en VEFA est éligible à différents dispositifs d’aides et de défiscalisation, comme le dispositif Pinel qui permet d’obtenir une réduction d’impôt de 21 % sur 12 ans, sous réserve de mettre en location le bien pendant au moins six ans. Le prêt à taux zéro (PTZ) peut aussi être mobilisé pour un achat en VEFA, à hauteur de 40 % maximum du montant total.

Les avantages réglementaires

Outre les garanties en matière de conformité du bien à ce que vous avez réservé, la VEFA vous assure également que votre nouveau logement est en accord avec la législation. Loi SRU, réglementation thermique, PLU, accord de la municipalité : tout l’aspect technique est pris en charge par le promoteur. Par ailleurs, celui-ci reste le maître d’œuvre jusqu’à la livraison du logement, il endosse donc toute la responsabilité en cas de problème.

Quels sont les inconvénients de la VEFA ?

La vente en l’état futur d’achèvement n’est pas sans inconvénients. Tout d’abord, l’achat sur plan est un exercice particulier, car il faut réussir à se projeter dans le logement achevé à partir des plans. De nombreux promoteurs aident à la décision en proposant des modélisations en 3D et des visites d’appartements témoins.

D’autre part, comme vous achetez un logement qui n’est pas encore construit, vous devez attendre avant de pouvoir y loger ou le mettre en location. Ce délai peut aller jusqu’à deux ans, sans compter les éventuels retards de construction. La plupart des promoteurs prévoient des indemnisations en cas de retard, mais ce n’est pas toujours le cas.

Enfin, l’achat en VEFA n’empêche pas les malfaçons et les vices de construction, il faudra donc bien veiller à ce que le promoteur possède toutes les assurances et garanties décennales pour pouvoir exiger la mise en conformité.

Quels sont les risques d’un contrat de VEFA ?

Les dangers principaux d’un contrat en VEFA sont de deux ordres : le retard de livraison et les malfaçons.

Le vendeur ou promoteur s’engage dans le contrat en VEFA à livrer le logement dans un délai donné. En cas de retard, l’indemnisation de l’acquéreur n’est pas systématique : il faut qu’elle ait été prévue dans le contrat de vente signé chez le notaire.

Pour ce qui concerne les malfaçons, elles ne peuvent donner lieu à réparation que s’il s’agit de vices de construction manifestes. Le niveau de prestations, un revêtement de sol ou mural qui déplait n’est pas considéré comme une malfaçon. Certains acquéreurs peuvent parfois être déçus d’un logement acheté sur plan, car ils ont mal envisagé les volumes ou la distribution des pièces. Dans ces cas-là, aucune indemnité ne pourra être demandé au promoteur si le logement est conforme au contrat.

5 conseils pour acheter sur plan en VEFA

Pour éviter les déceptions lorsque vous achetez un logement en VEFA, voici nos 5 conseils à suivre.

1. Choisissez soigneusement votre promoteur, en consultant des avis et en vérifiant son expérience et son sérieux. Visitez des appartements témoins et renseignez-vous sur les différents programmes qu’il propose.
2. L’achat en VEFA est soumis à un délai de rétractation obligatoire de sept jours pendant lesquels vous pouvez renoncer à la vente sans pénalités.
3. Vérifiez que le contrat de VEFA comporte la mention de pénalités en cas de retard de livraison ou de prestations non conformes au cahier des charges.
4. Soyez très attentif lors de la visite de réception du bien et ne payez le solde que si vous estimez que tout est conforme au contrat.
5. Enfin, n’hésitez pas à vous faire accompagner d’un expert en amont, lors de la construction et à la réception du logement.