Tout savoir sur les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Indemnités de remboursement anticipé : définition

Les IRA (indemnités de remboursement anticipé), appelées également PRA (pénalités de remboursement anticipé), sont facturées par la banque prêteuse lorsque vous soldez par anticipation votre crédit immobilier. Il est possible d’effectuer deux types de remboursement anticipé.

Le remboursement anticipé total

Le remboursement anticipé total permet de suspendre le paiement des intérêts ainsi que des cotisations d’assurance restants. Cela signifie que vous disposez de la somme totale du capital restant dû et que vous décidez de consacrer cet argent au remboursement de votre emprunt. C'est le cas généralement lorsque vous gagnez une somme d'argent, que vos revenus augmentent, que vous bénéficiez d'un héritage familial, ou que vous vendez votre bien. 

Le remboursement anticipé partiel

Le remboursement anticipé partiel  signifie que vous disposez d'une somme d'argent qui permet de rembourser en partie le capital restant dû. grâce à cette opération, vous pouvez réduire la durée de votre crédit ou de baisser votre mensualité, voire les deux dans certains cas.

Dans quels cas les IRA peuvent être appliquées ?

Lors d'un rachat de crédit immobilier

Vous faites racheter votre crédit immobilier par un établissement externe parce que les taux immobiliers baissent. La nouvelle banque procède alors au remboursement total de votre ancien crédit grâce à un nouveau financement aux conditions actuelles de taux. L'ancien organisme applique alors des indemnités de remboursement anticipé.

Lors de la mise en place d'un prêt relais

Vous effectuez un prêt relais parce que vous souhaitez acheter votre nouveau logement avant de vendre l’ancien. Le prêt relais rembourse totalement l’ancien crédit et finance l’achat du nouveau bien. Le remboursement total de l'ancien prêt implique alors l'application d'indemnités de emboursement anticipé.

Suite à un remboursement anticipé total

Vous remboursez entièrement votre crédit immobilier grâce à une rentrée d’argent, ou à la vente de votre bien. (A noter que lorsque vous vendez un bien financé grâce à un crédit, vous êtes dans l’obligation légale de le rembourser entièrement). Le remboursement anticipé total, vous expose ainsi au paiement des pénalités de remboursement anticipé.

Suite à un remboursement anticipé partiel

Vous remboursez partiellement votre crédit (grâce à un don ou un héritage par exemple.)

Combien coûtent les indemnités de remboursement anticipé ?

Pour un prêt à taux fixe

Ainsi que le prévoient les articles L312-21 et R312-2 du Code de la consommation, le montant des IRA reste plafonné. Les indemnités ne peuvent excéder six mois d'intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt plafonnés à 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Pour un prêt à taux variable ou mixte

Généralement, le remboursement anticipé d’un prêt à taux variable ou mixte n’entraîne pas d’IRA. Mais celles-ci peuvent être appliquées si elles sont prévues dans le contrat et peuvent être majorées des intérêts compensateurs. Ceux-ci désignent la somme qui permet d’assurer à la banque prêteuse, sur la durée courue, le taux moyen initialement prévu.

Comment sont calculés les frais de remboursement anticipé ?

Pour définir le montant de vos IRA, la banque va procéder à leur calcul selon les plafonds fixés par la loi. Ensuite, c’est le montant le moins élevé qui sera facturé.

Exemple d’un remboursement anticipé total de prêt immobilier

En février 2016, vous avez emprunté 200 000€ à un taux fixe de 2,4% sur 20 ans (hors assurance) et vous souhaitez faire racheter votre crédit en février 2020 (taux immobilier à 1,15%), soit 4 ans plus tard.

Au moment du rachat de prêt, votre capital restant dû s'élève à 166 568€. Voici les montants que vos IRA ne pourront pas dépasser :

• 3% du capital restant dû : 3% x 166 568€ = 4 997,04€  ;
• 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée au taux moyen du prêt : 166 568€ x 6 x 2.4% ÷ 12 = 1 998,816€.

La banque applique le montant le moins élevé des deux calculs. Vos indemnités de remboursement anticipé s’élèvent donc à 1 998,816€.

Exemple d’un remboursement anticipé partiel

Prenons les mêmes chiffres de l’exemple précédent : vous empruntez 200 000€ en février 2016 à 2,4%. En février 2020, soit 4 ans plus tard, votre capital restant dû s’élève à 166 568€. Vous souhaitez rembourser 60 000€. Vos IRA ne pourront dépasser :

• 3% du capital restant dû : 3% x 166 568€ = 4 997,04€ ;
• 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée au taux moyen du prêt : 60 000€ x 6 x 2.4% ÷ 12 = 720€.

Vos indemnités de remboursement anticipé s’élèvent donc à 720€.

Comment ne pas payer les frais de remboursement anticipé ?

D’abord, vous pouvez négocier les IRA lors de la souscription de votre crédit immobilier. Et pour mettre toutes les chances de votre côté, vous pouvez faire appel à un courtier, qui grâce à son expertise du métier aura plus de facilité à négocier la suppression de ces frais.

Ensuite, comme l’indique la loi n° 99-532 du 25 juin 1999, dans certains cas, les ménages ayant contracté un prêt après le 1^er juillet 1999 sont exonérés des frais, notamment :

• à la vente du bien suite à un changement du lieu de travail de l'un des deux conjoints ;
• au décès de l'un d'entre eux ;
• à l'arrêt forcé de l'emploi de l'un des deux conjoints.

Comment demander le remboursement anticipé de son crédit immobilier ?

Pour réaliser un remboursement anticipé de votre crédit immobilier, vous devez formuler la demande par lettre recommandée avec accusé de réception que vous devez adresser à votre banque.  Après réception, votre banque doit vous répondre rapidement et gratuitement (si votre crédit a été souscrit après le 1^er juillet 2016) en vous adressant une estimation chiffrée des IRA. Pour les crédits effectués avant le 1^er juillet 2016, l’étude chiffrée des IRA peut engendrer des frais.