Immobilier résidentiel : l'étonnante conjonction d'astres

Ce qui se passe est étonnant. En quelques semaines, le sort de l’immobilier d’habitation dans notre pays s’est transfiguré : alors que rien n’allait plus depuis deux ans pour le marché du logement et que les mauvaises nouvelles s’amoncelaient, voilà que les planètes s’alignent de la manière la plus inattendue.

Le moment d’acheter ? Sans conteste, et aussi le moment de vendre. En somme, le moment pour le marché de se réveiller et de permettre enfin aux ménages français de trouver des réponses à leurs besoins en logement.

Analyse d’une conjonction d’astres bienvenue. Quatre effets se conjuguent, de nature à libérer les envies de devenir propriétaire, ou de changer de logement et de céder le sien. Analyse d’une situation favorable telle qu’on n’en avait pas vécue depuis longtemps.

C’est d’abord la baisse des taux d’intérêt longs qui crée des conditions d’emprunt de nouveau favorables aux candidats acquéreurs, doublée d’une politique de distribution ouverte de la part des banques. On ne peut nier qu’au moment où l’inflation a placé les taux à un niveau tel qu’un tiers des ménages se sont vus exclus du crédit, les établissements financiers ont en plus nourri des craintes sur la valeur des actifs immobiliers et les ont regardés avec une prudence extrême. Ils ont été rassurés en n’assistant pas à un effondrement des prix.

La politique monétaire de la Banque centrale européenne aura été bien menée, avec des hausses rapides et fortes pour calmer l’inflation, et le chemin inverse accompli dès que l’inflation a marqué le pas a resolvabilisé assez vite la demande.

Avec des taux espérés en-dessous de 3 % dans les prochains mois, déjà atteints par des promotions bancaires pour certains emprunteurs, jeunes en particulier, le pouvoir d’achat logement a repris des couleurs.

Le prix des logements, heureusement sans chuter, a baissé significativement et a redonné de l’oxygène aux acquéreurs, entre 5 % et 20 % selon les territoires. Les vendeurs ont consenti cet effort, certes, mais après avoir profité de longues années de constitution de plus value. Pas de perdants par conséquent. Cette correction des prix s’est ralentie ou enrayée selon les endroits, et elle conduit les cédants à mettre davantage leurs biens sur le marché. Le choix s’en trouve élargi depuis quelques semaines.

Le troisième atout réside dans la politique budgétaire de l’État, avec un gouvernement renouvelé qui a fait du logement une priorité de son action, moins affectée que les autres postes par l’austérité destinée à réduire les déficits publics.

Au bout du compte, un train de mesures fortes : un prêt à taux zéro étendu dès le 1er avril à tout le pays et rouvert à la maison individuelle après deux ans d’exclusion et la défiscalisation des donations jusqu’à 100 000 € réalisées avant le 31 décembre 2026 au bénéfice de descendants directs ou de neveux pour favoriser l’achat de logements neufs ou la rénovation énergétique de logements existants - avec un budget de MaPrimeRénov maintenu à un bon niveau.

On a présenté à tort cette disposition comme ne concernant que les familles les plus riches : erreur, la plupart des donations seront de 20 000, 30 000 ou 50 000 € pour servir d’apport personnel à un crédit, en vue de l’acquisition d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Cette mise de départ est généralement exigée des banquiers aujourd’hui. Ces enveloppes de donation pourront également mener à l’achat de logements mal classés dans l'échelle du DPE, donc décotés, et exigeant des travaux écologiques.

Quant à l’exonération de la hausse des droits de mutation pour les primo accédants, elle leur fait économiser les quelques milliers d’euros qui auraient pu soit les obliger à dégrader leur choix en superficie ou en localisation, sinon compromettre une opération pour les revenus les plus modestes.

Enfin, et c’est le plus important, les Français n’ont mesuré à quel point ils comptaient sur les institutions politiques de leur pays que lorsqu’elles ont été bousculées et fragilisées : nous avons passé des mois sans Assemblée nationale puis sans gouvernement, avant qu’il ne soit renversé en quelques minutes. La France semble à nouveau stabilisée, certes dans la complexité inédite de sa représentation parlementaire et le risque permanent de la censure. Néanmoins, nous en sommes revenus à un certain équilibre institutionnel, qui permet au pays d’avancer. C’était d’autant plus nécessaire que le danger géopolitique inquiète la nation et que seul un État soudé peut y faire face. La confiance est revenue, encore à consolider bien sûr.

Précisément, c’est parce que la propriété a des vertus connues pour revigorer une nation qu’il fallait lever les freins empêchant les Français de devenir propriétaires : elle sécurise les ménages et leur donne le sentiment d’écrire leur propre histoire, de se sentir vivants et allants. La relance du marché de l’immobilier résidentiel fait souffler sur le pays un vent d’énergie salutaire.