Comment faire un remboursement anticipé total de son prêt immobilier ?

Il est possible d’effectuer le remboursement anticipé de votre crédit immobilier de manière totale ou partielle. Le remboursement anticipé est total lorsque l’intégralité du capital restant dû est restituée.

Pourquoi réaliser un remboursement anticipé total de prêt immobilier ?

Le remboursement anticipé total de votre prêt immobilier intervient lorsque vous soldez totalement votre prêt immobilier avant son terme. Ainsi, vous n’avez plus d’échéances de crédit immobilier à régler. Généralement, le remboursement anticipé total de votre crédit immobilier est réalisé lorsque vous vendez votre bien (afin d’en acquérir un autre par exemple), ou encore lorsque les taux immobiliers sont à la baisse et que vous faites racheter votre prêt immobilier afin de baisser le coût total de votre crédit. La nouvelle banque solde alors totalement votre crédit auprès de celle qui vous avait octroyé le premier prêt. Enfin, une rentrée d’argent peut vous amener à souhaiter solder le capital restant dû de votre crédit immobilier.

Le remboursement anticipé total dans le cas de la vente de votre bien

Lorsque vous revendez le bien sur lequel votre crédit immobilier court toujours, vous êtes dans l’obligation légale de le rembourser par anticipation.

Vous devrez certainement à la banque prêteuse des IRA ou indemnités de remboursement anticipé. Plus la revente du logement se réalise tôt dans le crédit immobilier, plus les indemnités de remboursement anticipé seront importantes car c’est au début du prêt que le montant des intérêts est le plus élevé. Ces indemnités ne peuvent toutefois excéder 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts de prêt immobilier (taux hors assurance et sur la somme remboursée).

Vous avez peut-être négocié une diminution ou une suppression de ces IRA avec votre banque ? Cette négociation se fait en amont de la signature de votre offre de prêt et vous trouverez donc tous les détails concernant l’application des IRA sur votre offre de prêt signée (soit le contrat de prêt).

Attention, lorsque la revente du bien ne permet pas de couvrir le capital restant dû du crédit, vous devez négocier auprès de votre conseiller bancaire le paiement de mensualités supplémentaires permettant de rembourser entièrement le prêt immobilier.

Enfin, à compter du 1^er juillet 1999 et selon la loi du 25 juin sur l’épargne et la sécurité financière (article L312-21 du code de la consommation), aucune indemnité de remboursement anticipé ne peut vous être demandée en cas de remboursement du crédit motivé par la vente de votre bien immobilier, si cette vente fait suite au changement de lieu de votre activité professionnelle (emprunteur ou conjoint), de la cessation forcée de l’activité professionnelle (par exemple dans le cas d’un licenciement), ou si la vente a lieu suite au décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Le remboursement anticipé total dans le cas d’un rachat de crédit immobilier

Vous pouvez aussi demander le remboursement anticipé total de votre crédit immobilier si en faisant jouer la concurrence, vous constatez que vous pourriez obtenir un meilleur taux ou de meilleures conditions auprès d'un autre établissement. Dans un cas de rachat de crédit immobilier, sachez que celui-ci entraîne systématiquement des pénalités de remboursement anticipé demandées par votre ancienne banque pour compenser les intérêts manquants. Ces IRA sont toujours celles fixées lors la signature du contrat.

Dans le cas d’un rachat de crédit immobilier, il vous faudra porter une attention particulière à ces IRA : faire racheter votre prêt vous coûte de l’argent, il faut donc vérifier en amont, que l’opération soit à votre avantage. Ainsi, il est conseillé de vérifier les éléments suivants :

• Vous vous situez dans le premier tiers de la durée de votre crédit
• Il vous reste encore au moins 75 000€ à rembourser
• Vous constatez un écart d’au moins 0,7% à 1% entre le taux immobilier de votre contrat de prêt et ceux pratiqués au moment du rachat de crédit immobilier

L’étape suivante est de prendre en compte le calcul même des IRA afin de vérifier que votre rachat de crédit immobilier vous sera favorable.

Comment calculer l’indemnité de remboursement anticipé total ?

Pour savoir si votre crédit immobilier comporte des indemnités de remboursement anticipé (IRA), il faut donc vous reporter aux conditions générales et particulières de votre contrat de prêt. Si elles comportent des IRA, il est nécessaire de réaliser une simulation des frais liés à votre remboursement anticipé afin de vérifier que l’opération est gagnante. Pour calculer l’IRA d’un remboursement anticipé total de prêt immobilier, la loi retient la formule la plus avantageuse entre :

• soit 3% du capital restant dû
• soit l’équivalent de 6 mois d’intérêts, ne prenant en compte que la somme remboursée et le taux d’intérêt du crédit hors assurance.

Calcul du remboursement anticipé total de prêt immobilier

Exemple : pour un crédit immobilier initial de 200 000€ à un taux immobilier de 1,10% (hors assurance) sur 20 ans ayant débuté en septembre 2016. Votre capital restant dû en novembre 2019 est de 170 417€.

L’indemnité de remboursement anticipé (IRA) correspond à :

• Soit 170 417 × 3 % = 5112,51€
• Soit 170 417 × 6 × 1,10 % ÷ 12 = 852,085€

C’est donc la deuxième formule qu’il faut retenir pour calculer les IRA.

Comment faire un remboursement anticipé total de prêt immobilier ?

Tout d’abord la date du remboursement anticipé est importante pour le calcul des intérêts. Pour éviter les intérêts dit "intercalaires", il faut que le remboursement ait lieu immédiatement après l’échéance du prêt. Par exemple, si vos échéances sont prélevées tous les 5 du mois, après celle du 5 juin, commenceront à courir les intérêts pour le mois suivant. Dans le cas d’un remboursement anticipé pour rachat de crédit immobilier, précisez bien ce point avec votre conseiller bancaire.

La démarche de remboursement anticipé total de prêt immobilier est la suivante :

• elle doit se faire par demande écrite (lettre recommandée avec accusé de réception) adressée à l’établissement de crédit.
• lors de la réception de cette lettre, la banque doit vous envoyer immédiatement et gratuitement (si crédit effectué après le 1^er juillet 2016), les informations relatives aux conséquences financières du remboursement par anticipation, en expliquant les hypothèses utilisées pour les calculs. Ainsi, elle doit vous fournir un tableau d'amortissement mentionnant le remboursement total du crédit.

Il est conseillé d’indiquer les références de votre dossier de prêt immobilier ainsi que toutes les informations permettant de vous identifier. Il est possible de réaliser la démarche directement avec votre conseiller mais vous n’aurez pas de preuves formelles en cas de litige.