Comment faire un remboursement anticipé partiel de son prêt immobilier ?

Vous avez un crédit immo en cours ? Outre son remboursement initialement prévu dans le contrat, il est possible de le solder en totalité en faisant un remboursement anticipé total (c'est notamment le cas quand vous vendez votre bien), ou d'en rembourser une partie uniquement (par exemple lorsque vous avez une rentrée d'argent importante) via un remboursement anticipé partiel.

Quand et pourquoi faire un remboursement anticipé partiel de votre prêt immobilier ?

Solder une partie de votre crédit immobilier avant son terme vous permet de :

• Réduire le coût des mensualités du crédit immobilier tout en préservant la durée initiale du prêt 
• ou diminuer la durée initiale du prêt tout en maintenant le montant des échéances futures

Un remboursement anticipé partiel sert donc à baisser le coût de votre crédit, car vous baissez alors le capital restant dû. Quand le faire ? Généralement lorsque vous bénéficiez d’une rentrée d’argent conséquente. Pour que l’opération soit avantageuse, réalisez ce remboursement dans les premières années du prêt, car la part d’intérêts à rembourser est plus importante en début de crédit.

Un point d'attention : votre taux immobilier. Si le taux d’intérêt du crédit est élevé, le remboursement anticipé sera plus intéressant que si vous bénéficiez d'un taux extrêmement bas.

Quelles conséquences sur votre crédit ?

Voici les conséquences d'un remboursement anticipé partiel de votre prêt immobilier :

• La durée ou vos mensualités de prêt immobilier baissent
• Votre échéancier initial s'en trouve modifié : la banque édite un nouveau tableau d'amortissement actant la nouvelle durée ou les nouvelles mensualités du prêt, avec le nouveau capital restant dû.
• Si votre assurance de prêt est calculée sur capital restant dû, le montant des primes d'assurance baisse aussi.

Allez-vous payer des Indemnités de Remboursement Anticipé ?

La réponse se trouve dans votre contrat de prêt (il s'agit de votre offre de prêt signée). Au chapitre des conditions générales (celles valables pour tout crédit immobilier), vous retrouverez toutes les informations qui concernent le cas du remboursement anticipé partiel ou total et l'application des IRA. Si ces indemnités vous sont appliquées, il est nécessaire d'effectuer un calcul pour vérifier que le remboursement anticipé vous sera profitable.

Le calcul des IRA

Les pénalités de remboursement sont généralement calculées sur le montant initial du prêt. La loi les plafonne et ne retient que la formule la plus avantageuse entre :

• Soit 3% du capital restant dû
• Soit l’équivalent de 6 mois d’intérêts, ne prenant en compte que la somme remboursée et le taux d’intérêt du crédit hors assurance

Exemple : pour un crédit immobilier initial de 200 000 € à un taux nominal de 1,10% (hors assurance) sur 20 ans ayant débuté en septembre 2016. Si vous réalisez un remboursement anticipé partiel de 40 000€ en novembre 2019, le capital restant dû est de 170 417 € et l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) correspond à :

• Soit 170 417× 3 % = 5112,51€
• Soit 40 000 × 6 × 1,10 % ÷ 12 = 220€

C’est donc la deuxième formule qu’il vous faut retenir pour définir le montant de l’IRA.

Vous avez peut-être négocié les IRA ?

L'exonération de ces indemnités est tout à fait possible, cela se négocie en amont de la signature du prêt immobilier. Dans le cas d'un remboursement anticipé partiel, si vous avez obtenu la diminution ou la suppression de ces indemnités, vous retrouverez ces informations au chapitre des conditions particulières de votre offre de prêt (celles négociées dans le cadre de votre prêt).

Dans le cas des prêts modulables, le remboursement anticipé partiel peut également être gratuit chez certaines banques.

A savoir : au moment de la recherche de votre crédit, un courtier en prêt immobilier peut négocier pour vous auprès de ses partenaires bancaires des conditions telles que l'exonération des IRA pour un remboursement anticipé partiel.

En pratique : faire un remboursement anticipé partiel en trois étapes

1/ Signalez votre intention de remboursement anticipé auprès de votre banque. Cette demande doit être écrite et contenir le numéro de contrat de prêt immobilier, le nom de la banque, le montant et la date du remboursement anticipé voulue.

2/ Si l’offre de crédit est émise après le 1^er juillet 2016, votre banque doit, à la réception de votre demande écrite, vous fournir gratuitement et au plus vite, sur papier ou via votre espace client internet, un avenant mentionnant les conséquences du remboursement anticipé demandé à travers un nouveau tableau d’amortissement, et précisant les calculs. Si l’offre de crédit a été émise avant le 1^er juillet 2016, la banque doit vous transmettre dans les meilleurs délais, après réception de votre demande écrite, les éléments chiffrés vous permettant de connaître les sommes à rembourser. Toutefois, cet élément peut vous être facturé.

3/ Si votre prime d'assurance de prêt est calculée sur le capital restant dû :

• Vous avez opté pour une délégation d'assurance ? Prévenez l'organisme qui vous assure afin de lui communiquer le nouveau capital restant dû. Celui-ci recalculera la prime d'assurance avec le nouveau montant.
• Vous êtes couvert par l'assurance groupe de la banque ? C'est votre conseiller qui vous fournira l'information sur le nouveau tarif de l'assurance.