Comment calculer les indemnités de remboursement anticipé de mon prêt immobilier ?

Remboursement anticipé de prêt immobilier : Qu’est-ce que c’est ?

Les indemnités de remboursement anticipé de votre prêt immobilier sont les frais à régler à votre banque lorsque vous effectuez un remboursement par anticipation de votre crédit immobilier. Deux types de remboursement anticipé sont possibles :  

• Le remboursement anticipé total. Il entraîne la suspension du remboursement des mensualités de votre ancien crédit (intérêts et cotisations d’assurance restants).
• Le remboursement anticipé partiel. Il entraîne une réduction de la durée de votre crédit ou une diminution du montant de vos mensualités.

En général, les IRA sont prévues dans le cas d’un remboursement anticipé :

• Si vous effectuez un remboursement anticipé total dans le cas d’une vente de votre bien ou d’un rachat de crédit immobilier par une autre banque 
• Si vous renégociez votre crédit immobilier avec votre banque actuelle (tout dépend de la politique de la banque) ;
• Dans le cas où vous effectuez un remboursement anticipé partiel, si les IRA sont prévues dans votre contrat de prêt.

Dans certaines situations, vous n’avez pas à régler d’IRA. C’est le cas notamment lorsque vous avez négocié leur suppression lors de la souscription de votre crédit immobilier dans le cas d’un remboursement anticipé partiel notamment. Pour un rachat de crédit par une autre banque, des IRA vous seront toujours facturées.

Vous êtes également exonérés des IRA dans le cas d’un prêt à taux variable ou semi-fixe lorsque cette disposition apparaît dans votre contrat de prêt. Enfin, vous pouvez en être exonéré lorsque vous avez souscrit votre crédit après le 1er juillet 1999 et que l’un des deux emprunteurs est :

• Obligé de vendre le bien suite à un changement de lieu de travail ;
• Décédé ;
• Forcé d’arrêter son emploi.

Dans quels cas effectuer le remboursement anticipé de mon prêt immobilier ? 

Le remboursement anticipé de votre prêt immobilier s’effectue lorsque : 

1. Vous effectuez un rachat de crédit immobilier par une autre banque afin de profiter d’une baisse des taux immobiliers. Votre nouvelle banque s’occupe du remboursement total de votre ancien prêt immobilier et vous propose un financement aux conditions actuelles.
2. Vous réalisez un prêt relais afin d’acheter un nouveau logement sans avoir vendu l’ancien. Le prêt relais vous permet ainsi de rembourser intégralement votre ancien crédit tout en finançant l’achat du nouveau.
3. Vous effectuez un remboursement total de votre emprunt immobilier suite à une rentrée d’argent importante ou à la vente de votre bien immobilier.

Vous effectuez un remboursement partiel de votre prêt immobilier grâce à un don ou un héritage par exemple.

Quel est le montant des frais de remboursement anticipé ?

Afin de simuler vos indemnités de remboursement anticipé, sachez que lorsque votre banque vous applique des IRA, le montant de ces frais ne doit pas dépasser :

• 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt ; 
• plafonnés à 3% du capital restant dû.

Ces plafonds sont déterminés par le Code de la consommation, plus précisément aux articles L312-21 et R312-2 et concernent les prêts à taux fixe.

Dans le cas des prêts à taux variable ou mixte, il est possible que l’offre de prêt ne prévoit pas l'application d'IRA. Pour vérifier si votre prêt à taux variable prévoit ou non des IRA,  reportez-vous à votre contrat de prêt. Si au contraire, des IRA figurent au contrat, elles sont appliquées aux montants indiqués précédemment et peuvent être majorées des intérêts compensateurs. Ces derniers désignent la somme qui permet d’assurer à la banque prêteuse, sur la durée courue, le taux moyen initialement prévu.

Comment sont calculées les indemnités de remboursement anticipé de mon crédit ?

Simuler vos IRA : le cas du remboursement anticipé total

La banque calcule vos IRA et applique le montant le moins élevé (entre les 3% du CRD et les 6 mois d’intérêts). Pour mieux comprendre, voici un exemple qui permet de simuler les IRA :

Vous avez emprunté 300 000€ sur 20 ans à un taux de 2,4% en février 2016. Après 4 ans de remboursement, vous vendez votre bien immobilier. Vous êtes donc tenu légalement de procéder au remboursement total du capital restant dû.

Capital restant dû	244 222€
Taux annuel	2,4%
IRA sur capital restant dû (3%)	7 326.66€
IRA sur intérêts (6 mois)	2 930,664€
IRA appliquées	2 930,664€

Effectuer une simulation d’IRA dans le cas du remboursement anticipé partiel

Vous souhaitez rembourser partiellement votre crédit par anticipation, et vous constatez dans votre contrat de prêt que des IRA vous seront appliquées. Il est également possible de réaliser un calcul des IRA dans le cas d’un remboursement partiel : vous avez emprunté la même somme au même taux que notre précédent exemple et vous souhaitez rembourser après 4 ans, 50 000€ sur votre crédit immobilier en cours.

Capital restant dû	244 222€
Taux annuel	2,4%
IRA sur capital restant dû (3%)	7 326,66€
IRA sur intérêts (6 mois)	600€
IRA appliquées	600€

Comment être exonéré des frais de remboursement anticipé ? 

D’abord, vous pouvez négocier les IRA lors de la souscription de votre crédit immobilier. Et pour mettre toutes les chances de votre côté, vous pouvez faire appel à un courtier, qui grâce à son expertise du métier aura plus de facilité à négocier la suppression de ces frais.

Ensuite, comme l’indique la loi n° 99-532 du 25 juin 1999, dans certains cas, les ménages ayant contracté un prêt après le 1er juillet 1999 sont exonérés des frais, notamment :

• à la vente du bien suite à un changement du lieu de travail de l'un des deux conjoints ;
• au décès de l'un d'entre eux ;
• à l'arrêt forcé de l'emploi de l'un des deux conjoints.

Comment demander le remboursement anticipé de son crédit immobilier ?

Pour réaliser un remboursement anticipé de votre crédit immobilier, vous devez formuler la demande par lettre recommandée avec accusé de réception que vous devez adresser à votre banque.  Après réception, votre banque doit vous répondre rapidement et gratuitement (si votre crédit a été souscrit après le 1er juillet 2016) en vous adressant une estimation chiffrée des IRA. Pour les crédits effectués avant le 1er juillet 2016, l’étude chiffrée des IRA peut engendrer des frais.