Quel est le rôle et les missions d'un promoteur immobilier ?

Qu’est-ce qu’un promoteur immobilier ?

Un promoteur immobilier peut être une personne physique, mais bien souvent, il s’agit d’une société. La diversité de ses missions demande un éventail large de compétences. Il doit donc s’entourer d’une multitude de métiers différents : architectes, administrateurs de biens, comptables, BTP, commerciaux, etc.

Le promoteur immobilier peut construire différents biens :

• des logements résidentiels ;
• des bureaux ;
• des résidences de services (pour seniors ou pour étudiants, par exemple) ;
• des commerces ;
• des entrepôts ou des bâtiments industriels ;
• des parcs d’activités.

Le promoteur peut également s’occuper d’un projet de rénovation d’un bien ancien.

Cette activité ne s’improvise pas. Le promoteur immobilier est soumis à de multiples réglementations :

• réglementation thermique 2012 ;
• réglementation environnementale 2020 ;
• Plan d’Urbanisme Local (PLU) ;
• réglementation liée à l’accessibilité aux Personnes à Mobilité Réduite (PMR) ;
• droit immobilier en général ;
• etc.

De plus, le promoteur engage sa responsabilité auprès de l’administration publique. Il est contraint de terminer l’ouvrage qu’il a commencé. Il doit aussi fournir de fortes garanties à ses clients. Le contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) prévoit différentes protections :

• la garantie décennale : le professionnel garantit la solidité de l’ouvrage pendant 10 ans ;
• la garantie de parfait achèvement : tous les désordres signalés par l’occupant doivent être réparés par le promoteur immobilier pendant un an après la date effective de la vente ;
• la garantie de bon fonctionnement des équipements ;
• la garantie financière d’achèvement (GFA) : le promoteur immobilier doit obtenir d’un établissement bancaire une garantie financière pour sécuriser l’achèvement des travaux.

Quel est le rôle du promoteur immobilier ?

Le promoteur immobilier construit de l’immobilier neuf. Il gère tout le projet depuis sa conception, jusqu’à la commercialisation des biens. Son rôle principal est de coordonner toutes les démarches et tous les intervenants. Ses compétences sont extrêmement larges :

• achat de terrains nus ;
• réalisation des démarches administratives ;
• recherche des financements (fonds propres ou prêt immobilier) ;
• coordination des différents artisans et entreprises du BTP ;
• vente immobilière.

Le promoteur immobilier opère de deux manières distinctes.

• Il prend l’initiative de la construction d’un programme immobilier. Il est le maître d’ouvrage en plus d’être promoteur immobilier. Il est également le propriétaire final de l’immeuble jusqu’à ce qu’il le vende en lot ou en entier.
• Il construit un ensemble immobilier sur demande d’un maître d’ouvrage tiers (personne publique ou privée). Le promoteur est alors le maître d’œuvre ou maître d’ouvrage délégué.

Quelles sont les missions du promoteur immobilier ?

Le promoteur immobilier a la charge de réaliser quatre missions principales :

L’initiation du projet immobilier

Le promoteur immobilier imagine un projet de construction. Il travaille donc avec des architectes et des experts de l’urbanisme pour monter un projet. Pendant cette étape, il est nécessaire de contrôler la faisabilité technique des travaux, mais également la faisabilité administrative. Pour cela, le promoteur dépose une demande de permis de construire.

En amont, il doit identifier le terrain sur lequel pourrait s’élever sa construction. Il doit acquérir le terrain sur ses fonds propres ou grâce à un financement bancaire. S’il y a un maître d’ouvrage, ce dernier est souvent le propriétaire du terrain à construire.

 

La réalisation des démarches administratives

Le promoteur immobilier doit obtenir l’accord de la municipalité. Pour cela, il remplit une demande de permis de construire. Le dossier contient les informations suivantes :

• une esquisse architecturale (plans de coupe, plans des niveaux, visuels, etc.) ;
• le détail des surfaces ;
• les démarches réalisées pour respecter les normes de sécurité et d’accessibilité ;
• la confirmation du respect des normes de construction et des normes environnementales ;
• la grille des prix de vente lorsque c’est exigé ;
• etc.

L’étude du dossier prend entre trois mois et cinq mois par les services de l’urbanisme de la mairie. Le permis de construire, une fois obtenu, doit être affiché à l’entrée du chantier.

À la fin des travaux, le promoteur immobilier doit faire parvenir une Déclaration Attestant de l’Achèvement et la Conformité des Travaux à la municipalité (DAACT). Ses services viendront contrôler que la construction s’est déroulée dans les règles et conformément au permis de construire.

La construction du programme immobilier

Le chantier commence par la sélection des différents intervenants (terrassiers, maçons, menuisier, etc.). Les travaux débutent avec la déclaration d’ouverture du chantier.

Pendant cette étape, le promoteur immobilier joue le rôle de chef d’orchestre. Il s’assure que chaque artisan intervient au bon moment et en coordination avec les autres corps de métier. Le promoteur veille également à l’achat et à l’acheminement des matériaux. Le promoteur immobilier est assisté d’un maître d’œuvre qui veille à la réalisation des prestations dans les délais.

Le promoteur immobilier doit signer un contrat de construction avec chaque artisan. De cette façon, ces derniers garantissent la conformité de leurs travaux au cahier des charges.

Pendant le chantier, des collaborateurs du service d’urbanisme de la mairie peuvent venir contrôler le bon déroulé des travaux.

La fin des travaux marque un transfert de responsabilité. Le promoteur immobilier signe un procès-verbal contradictoire avec les artisans et le maître de l’ouvrage, si ce n’est pas lui.

La commercialisation des biens neufs

Le promoteur pré commercialise les lots avant la construction. Il signe alors des contrats de réservations pour une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). En échange du versement d’un dépôt de garantie, une personne peut acquérir un bien restant à construire.

La vente de lot peut se poursuivre après la fin du chantier, en fonction des disponibilités. Le promoteur immobilier doit disposer d’une équipe commerciale et marketing pour s’assurer de rentrer dans ses fonds. Ces collaborateurs peuvent intervenir dès la conception du projet pour réaliser une étude de marché pour s’assurer de la réussite de l’opération immobilière du promoteur. Malgré tous les efforts mis en place, il est possible que certains appartements restent invendus. Aussi appelé queue de programme, le prix de ces logements peut être revu à la baisse et représenter une bonne affaire pour les futurs acheteurs.

La livraison du bien immobilier se finalise par un acte de vente notarié.