Comment inverser votre résidence principale et secondaire ?

Est-il possible de changer sa résidence secondaire en résidence principale pour ne pas payer la taxe sur la plus-value ?

Une fiscalité très avantageuse pour votre résidence principale

Inverser sa résidence principale et secondaire est une pratique de plus en plus répandue. En effet, une résidence principale bénéficie de plusieurs avantages fiscaux par rapport à la résidence secondaire. Ainsi, la plus-value réalisée en cas de vente de votre résidence principale est exonérée d’impôts.

Mais ce n’est pas les seuls avantages fiscaux de la résidence principale. Par exemple, en ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la base de calcul est minorée de 30 % lorsque cette résidence fait partie de votre patrimoine. De plus, les intérêts de votre crédit immobilier servant à financer l’achat de votre résidence principale sont également déduits des impôts. Cette déduction diminue efficacement votre impôt sur le revenu lorsque vous avez fait l’acquisition de votre résidence principale avant le mois d’octobre 2011.

Par ailleurs, si vous décidez de réaliser des travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique de votre logement principal, vous pouvez bénéficier du crédit d’impôt transition énergétique (CITE). Pour pouvoir y prétendre, les travaux doivent concerner notamment :

• Diagnostic de performance énergétique
• Equipement de chauffage
• Remplacement de fenêtres
• Matériaux d’isolation thermique.

Une fiscalité nettement moins avantageuse pour la résidence secondaire

Contrairement à la résidence principale, la résidence secondaire est nettement moins avantageuse en termes de fiscalitéEn effet, vous ne pourrez pas bénéficier de la déduction d’impôt sur la fortune immobilière. Par ailleurs, disposer d’une résidence secondaire vous contraint au paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Un coût qui peut se révéler important notamment lorsque certaines villes pratiquent une majoration de ces taxes, pouvant aller de 5 à 60%.

Enfin, la vente d’une résidence secondaire est aussi bien moins avantageuse d’un point de vue fiscal. En cas de plus-value immobilière sur la vente, le gain obtenu est taxé à hauteur de 19 % pour l’impôt sur le revenu, et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Seules les résidences secondaires acquises depuis plus de 22 ans sont exemptées de ces taxes. Il est donc normal que vous soyez tenté d’inverser votre résidence principale et secondaire.

Comment inverser sa résidence secondaire et principale ?

Est-ce que l’on peut avoir deux résidences principales ?

En raison des dispositions légales concernant la fiscalité, il n’est pas possible de posséder deux résidences principales. Vous devez donc faire un choix et justifier quelle est votre résidence principale, et quelle est votre résidence secondaire. En revanche, il est possible d’inverser sa résidence principale et secondaire sous certaines conditions.

Inverser sa résidence principale avec la résidence secondaire en effectuant un changement d’adresse

Inverser résidence principale et résidence secondaire est réalisable mais n’est pas chose facile. Il s’agit d’une opération très encadrée par l’administration fiscale. Ainsi, il est essentiel de respecter plusieurs conditions :

• Le bien considéré comme résidence secondaire devra être l’adresse bancaire, mais aussi celle de la taxe d’habitation et foncière, de la sécurité sociale, …
• Le changement d’adresse effectué concerne l’ensemble du foyer, et donc les deux conjoints. Les enfants doivent par ailleurs être inscrits dans une école proche de la nouvelle résidence principale.

Pour effectuer le déménagement, mais aussi pour que tous les transferts administratifs soient effectifs, il est conseillé de prévoir du temps (environ 1 ou 2 échéances fiscales) avant d’inverser votre résidence principale et secondaire. Sans l’ensemble de ces conditions remplies, il vous sera très difficile de justifier auprès de l’administration fiscale votre bonne foi.

Les points à prendre en considération une fois le déménagement effectué

Votre changement d’adresse implique plusieurs changements. Dans un premier temps, il convient de prévoir un temps de déménagement. Vous pouvez ainsi faire appel à des sociétés de déménagement professionnel afin de faciliter le transfert. Suite à ce déménagement, l’ensemble des documents administratifs et financiers (impôts, courrier, factures, …) seront alors envoyés à cette adresse. Par ailleurs, il est important de prévenir le centre des impôts ainsi que la mairie si vous souhaitez louer votre résidence secondaire. Il n’y a en revanche aucune formalité si vous souhaitez louer votre résidence principale à condition qu’elle ne soit pas mise en location plus de 4 mois dans l’année.

Pour information, si vous avez l’habitude de résider 6 mois dans votre résidence principale et 6 mois dans votre résidence secondaire, c’est le logement qui vous permet de bénéficier des abattements fiscaux qui est considéré comme votre résidence principale.

Informer les différents organismes (impôt, énergie, assurance, banque) du déménagement

Inverser votre résidence principale et secondaire implique donc d’informer plusieurs organismes du changement d’adresse au préalable. Vous devez donc prévenir de votre déménagement :

• Les différents organismes d’assurance qui vous couvrent ;
• Votre banque prenant en charge vos crédits et votre compte bancaire. Vous pouvez également informer votre courtier dans le cas où vous l’avez récemment sollicité pour une opération ;
• Le centre des impôts. Plus précisément la Direction générale des Finances publiques en charge de prendre en compte votre changement d’adresse ;
• L’ensemble de vos fournisseurs d’énergie, …

Il est notamment très important de rapidement prévenir le centre des impôts afin que la déduction fiscale soit appliquée dans les meilleurs délais en cours d’année.