Comment sortir d'une indivision ?

“Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision”

Juridiquement, l’indivision est la possession d’un bien à plusieurs, où chaque acquéreur est propriétaire à hauteur de sa participation financière. C’est la forme la moins contraignante de propriété partagée et elle se rencontre dans différents cas :

• le plus courant pour l'indivision est la succession, où chaque héritier reçoit la propriété des biens du défunt à part égale avec les autres ;
• l’achat d’un bien immobilier par un couple non marié leur permet d’être propriétaires de manière conjointe en indivision ;
• l’indivision s’applique aussi lorsque le bien est partagé entre plusieurs propriétaires : par exemple des amis pour une résidence secondaire ou un chemin d’accès commun entre deux voisins.

L’article 815 du Code civil prévoit que “nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision” : cela veut dire que chaque indivisaire peut quitter l’indivision à n’importe quel moment et pour n’importe quelle raison. Son départ entraîne néanmoins des conséquences sur le reste de l’indivision, puisque sa part doit être réaffectée.

3 possibilités pour sortir de l’indivision

La loi a prévu trois solutions pour sortir de l'indivision : la vente intégrale du bien, le partage des biens entre les indivisaires ou la vente des parts de l’indivisaire sortant.

Vendre le bien en indivision

Si un ou plusieurs indivisaires souhaitent quitter l’indivision, les autres peuvent s’accorder pour vendre le bien dans son intégralité. Ils se partagent ensuite le fruit de la vente. En cas de succession, l’accord de tous les héritiers est en principe obligatoire pour vendre un bien indivis, mais les héritiers peuvent aussi vendre s’ils détiennent la majorité des deux tiers des droits.

Partager le bien entre les indivisaires

L’autre modalité de sortie d’indivision est le partage en nature des biens. Chaque indivisaire reçoit la propriété de biens équitablement répartie entre tous les membres de l’indivision. Il y a parfois une compensation financière appelée soulte pour corriger d’éventuels déséquilibres entre les lots. C’est l’option souvent retenue pour partager une indivision lors d'un divorce. Le partage s’effectue à l’amiable et le recours au notaire est obligatoire pour établir un acte liquidatif qui détermine la part de chacun.

Vendre ses parts

Si un seul des membres souhaite sortir de l'indivision et que les autres ne désirent pas la vendre ou la partager, alors le sortant peut vendre simplement sa part. Il doit d’abord la proposer aux autres indivisaires qui bénéficient d’un droit de préemption.

Un seul des indivisaires peut racheter toutes les parts du sortant ou bien les parts peuvent être acquises par un ou plusieurs indivisaires. Les parts peuvent aussi être vendues à un tiers extérieur à l’indivision.

Ce cas reste assez rare en cas de succession, les indivisions étant souvent partagés par une famille, mais cela peut arriver pour une indivision résultant d’un achat à plusieurs.

Sortir de l’indivision à l’amiable : comment ça marche ?

Le cas le plus simple pour mettre fin à l’indivision est de suivre une voie amiable. L’indivisaire qui souhaite quitter l’indivision en fait part aux autres. En fonction du souhait des autres, une solution est choisie entre la vente des parts, la vente du bien en indivision et le partage.

Si tous les membres sont d’accord, on parle de sortie à l’amiable. L’intervention d’un notaire est obligatoire si les biens partagés comportent un bien immobilier.

Le jour du partage, tous les héritiers doivent être présents et exprimer leur accord.

Sortir de l’indivision par voie judiciaire : quelle est la procédure ?

Lorsque les indivisaires ne sont pas d’accord sur les modalités ou le principe de partage de l’indivision, il faut emprunter la voie judiciaire. Cela arrive par exemple lorsqu’un des indivisaires souhaite quitter l’indivision, mais que les autres ne veulent pas mettre fin à l’indivision. La procédure s’effectue auprès du tribunal de grande instance.

Le juge a trois solutions :

• imposer le maintien dans l’indivision pour cinq ans maximum ;
• partager les lots entre les indivisaires par tirage au sort ;
• ordonner la licitation, c’est-à-dire la vente aux enchères des biens indivis au profit des indivisaires.

Dans le cas d’une licitation, le tribunal désigne un avocat ou un notaire pour dresser le cahier des charges et les conditions de vente. Les indivisaires sont prévenus par voie d’huissier au moins un mois avant la date prévue de l’adjudication. L’acte officiel de partage est établi par notaire. Les indivisaires peuvent contester la décision du juge.

Quelles sont les exceptions légales à la sortie de l’indivision ?

La loi a prévu deux cas dans lesquels la sortie d’indivision est impossible.

L’existence d’une convention d’indivision

Dans le cas d’une succession, les héritiers peuvent avoir établi une convention d’indivision qui simplifie la gestion des biens, le paiement des charges et les conflits. Si cette convention est conclue avec une durée déterminée, elle ne peut dépasser les cinq ans et rend donc le partage de la succession impossible.

Une convention d’indivision peut aussi être signée dans le cadre d’un divorce, afin de gérer plus facilement le bien jusqu’au jour de la vente.

Le sursis à partage

L’autre cas dans lequel la sortie d’indivision est impossible survient lorsque l’un des héritiers a demandé un sursis à partage en justice. Cette possibilité s’applique si l’héritier considère qu’un partage immédiat “risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis”. Le sursis à partage ne peut dépasser deux ans.

Enfin, s’il y a des enfants mineurs dans l’indivision, le maintien de l’indivision est possible jusqu’à la majorité du plus jeune.