Quelle est la durée de validité du diagnostic plomb ?

A quel moment le diagnostic plomb est-il obligatoire ?

Le plomb, autrefois largement employé dans le bâtiment pour les peintures, entraîne des émanations de particules microscopiques toxiques lorsqu'il se dégrade et notamment lorsque la peinture s'écaille. Les poussières dégagées peuvent alors avoir un effet néfaste sur la santé des occupants.

Des risques de santé majeurs pour les enfants

La France a interdit l'utilisation du plomb dans les constructions à partir de 1949. Malheureusement, ce dernier est toujours présent dans certains bâtiments et est encore à l'origine du saturnisme, une intoxication pouvant avoir des conséquences graves pour les enfants et les femmes enceintes (affections des voies respiratoires et digestives ou encore retards de développement cognitifs ou psychomoteurs irréversibles pour les enfants de moins de 6 ans).

Face aux centaines de cas diagnostiqués chaque année (le plus souvent en Ile-de-France), les pouvoirs publics ont imposé des mesures de santé publique pour éradiquer le saturnisme parmi lesquels le diagnostic plomb autrement appelé constat de risque d'exposition au plomb (CREP).

Le cadre réglementaire du CREP

Les logements situés dans des immeubles d'habitation construits avant 1949 (date à partir de laquelle les peintures au plomb ont été interdites) doivent ainsi faire l'objet d'un diagnostic immobilier plomb avant leur mise en vente. Cette obligation est également désormais en vigueur pour une mise en location depuis le 12 août 2008 (c’est le “CREP parti privé”).

Le diagnostic plomb s'applique aussi depuis le 12 août 2008 aux parties communes d'un immeuble ayant été construit avant le 1er janvier 1949 même en l’absence de transaction immobilière.

Enfin, ce diagnostic est également imposé avant de réaliser des travaux ou avant démolition, quel que soit le type d'immeuble concerné.

Quelle est la durée de validité du diagnostic plomb ?

Lorsque le logement mis en vente ou en location n'a pas d'antécédent de plomb connu ou si sa concentration est inférieure au seuil réglementaire au niveau de tous les revêtements, le CREP dispose d'une validité illimitée.

Si la présence de plomb est en revanche supérieure à 1 mg/cm², le diagnostic plomb a alors une durée de validité maximale.

La durée de validité du diagnostic plomb en cas de location

Pour une location, le CREP dispose d’une durée de validité maximale de 6 ans pour une mise en location. Depuis 2008, les propriétaires bailleurs doivent ajouter un diagnostic plomb pour tout nouveau contrat de location mais également pour tout renouvellement de bail. Ce document n'a cependant pas à être mis à jour pour un bail déjà en cours ou lorsqu'il s'agit d'une reconduction tacite.

La durée de validité du diagnostic plomb en cas de vente

Pour une vente, le diagnostic plomb bénéficie d’une durée de validité maximale de 1 an avant la transaction.

Dans les 2 cas de figure, si cette exigence n'est pas remplie, l'acheteur ou le locataire peut intenter une action judiciaire contre le vendeur ou le bailleur pour vice caché.

Que faire si le diagnostic plomb est positif ?

Si les tests effectués révèlent un taux de plomb supérieur aux seuils dans le logement, le propriétaire est tenu de prendre des mesures appropriées pour l'éliminer ou le recouvrir rapidement. Si vous envisagez de mettre le bien en vente ou en location, des travaux de mise en conformité sont donc impérativement à réaliser au préalable.

Si le seuil de concentration n'est pas dépassé en revanche, vous n'êtes pas obligé d'envisager des travaux mais devrez néanmoins transmettre le rapport CREP à l'acheteur ou au locataire futur.

Si le plomb est détecté à un niveau anormal dans les parties communes d'une copropriété, tous les copropriétaires sont également tenus de prendre des mesures pour effectuer les travaux nécessaires à l'assainissement de l'immeuble.

Les obligations du diagnostiqueur

Le professionnel ayant effectué le diagnostic d'exposition au plomb doit immédiatement avertir l'agence régionale de santé (ARS) dans 3 cas de figure particuliers :

• si le pourcentage global de risque d'exposition au plomb dans tout le logement est supérieur à 20% ;
• s'il existe un risque majeur qu'un plafond s’effondre notamment lorsque des traces d’humidité ou d’eau sont particulièrement visibles à l'œil nu ;
• si le danger d'exposition au plomb existe dans au moins la moitié des pièces.

L’autorité de santé publique décidera alors de la procédure à suivre à savoir un classement sans suite, une obligation de mise en conformité ou dans le pire des cas une démolition.

Si le diagnostiqueur relève des taux de concentration de plomb trop élevés, il doit également notifier au propriétaire la liste des travaux à réaliser pour assainir la situation.

L’identification des sources de plomb

Si la présence de plomb est majoritairement le fait d'une utilisation dans les peintures anciennes du logement, il ne s'agit pas pour autant de la seule source de contamination potentielle. Elle peut également s'expliquer par :

• des canalisations ou des raccordements de tuyauterie en plomb ;
• la présence à proximité du logement de sites industriels générant des particules de plomb ;
• des peintures utilisant du plomb dans les jouets, les ustensiles de cuisine, les cosmétiques ou même des éléments de décoration (en poterie notamment).

Au cours du diagnostic, le professionnel mandaté examine l'intérieur et l'extérieur du bâtiment et note la présence de revêtements susceptibles de contenir des résidus de plomb (peintures, plâtres, briques, volets, grilles). Il analyse également l'état de conservation des revêtements concernés et s'attardent par ailleurs sur tous les éléments du bâtiment dégradés susceptibles d'être à l'origine d'une insalubrité potentielle.

Le diagnostic immobilier peut alors révéler toute présence de plomb quelle que soit sa source et entraîner des recommandations ou une obligation de retrait du produit toxique identifié en plus des travaux supplémentaires préconisés.

Les travaux à réaliser en cas de diagnostic positif

La plupart du temps, les travaux à réaliser consistent en un recouvrement des surfaces et revêtements dégradés par l'application de matériaux beaucoup plus sains et hermétiques.

Il est également nécessaire d'identifier tous les facteurs pouvant mener à une dégradation des anciennes peintures contenant du plomb dont notamment les fuites, les infiltrations ou encore les entrées d'air extérieur à l'origine de la condensation.

Même si l'immeuble ne contient pas de plomb (CREP négatif), il est par ailleurs recommandé aux personnes vivant dans des immeubles anciens ou soupçonnant la présence de plomb dans le logement de réaliser certains gestes de précaution :

• garantir une très bonne aération dans le logement afin que l'air puisse être renouvelé très fréquemment ;
• chauffer régulièrement le logement afin que l'humidité ne puisse y stagner durablement ;
• utiliser du linge humide plutôt qu'un balai pour enlever les potentielles écailles apparentes ;
• vérifier régulièrement l'apparence des revêtements ;
• remplacer si possible les moquettes par des revêtements lisses conservant moins la poussière ;
• éviter de boire l'eau du robinet si les canalisations sont touchées ;
• se laver les mains fréquemment et veiller au nettoyage des jouets, biberons ou encore tétines pouvant entrer en contact avec des émanations de plomb.

Est-il possible de vendre le logement s’il contient du plomb ?

Il est possible de vendre le logement contenant du plomb en l’état uniquement si le taux de concentration en plomb est inférieur au seuil fixé de 1 mg/cm². Vous devrez néanmoins transmettre le CREP au futur acheteur afin qu’il procède à l’acquisition en toute connaissance et ne vous attaque pas en justice par la suite pour vice caché.

Faut-il refaire un diagnostic plomb après avoir fait des travaux ?

Lorsque le CREP a fait état d'un taux d'exposition au plomb supérieur aux seuils réglementaires et de ce fait justifié la réalisation de travaux de mise en conformité, les propriétaires ont l'obligation de réaliser un nouveau diagnostic plomb après-travaux. Quelle que soit la nature des travaux entrepris (simple retrait du plomb ou travaux de rénovation complets), un nouveau diagnostic doit être effectué dans l'heure suivant le nettoyage.

Il consiste alors à mesurer la nouvelle concentration de plomb au sein du logement à l’aide d'échantillons spécifiques qui seront analysés en laboratoire. Les prélèvements sont généralement réalisés à l'aide de lingettes passées sur les revêtements traités. Une vérification visuelle est également effectuée pour vérifier si les surfaces contaminées par le plomb ont été traitées correctement en utilisant un appareil fluorescent.

A qui faire appel pour un diagnostic plomb ?

Le diagnostic plomb doit être sollicité par tout propriétaire souhaitant vendre son bien ou tout bailleur envisageant de le mettre en location. Il convient alors de faire appel à un professionnel spécifiquement formé à la détection du plomb et bénéficiant d'une certification par un organisme agréé.

Le choix du professionnel compétent est très important d’un point de vue légal. Si le CREP faisant état de l'absence de plomb n'est pas à votre nom et se révèle être faux, c'est en effet votre responsabilité de propriétaire qui peut être engagée. Veillez donc à toujours faire mention de votre nom sur le diagnostic immobilier d'exposition au plomb. Cela vous permet en effet d'être juridiquement protégé et de vous couvrir en cas de litige avec l'activation de la responsabilité civile du professionnel.

Pour vous aider, le ministère de la transition écologique a mis en place un annuaire répertoriant les diagnostiqueurs immobiliers certifiés par région.