Comment calculer votre capacité d'emprunt pour un investissement locatif ?

Taux d’endettement et investissement locatif : ce que vous devez savoir

L’investissement locatif est une solution pour se constituer un patrimoine financier important pour l’avenir, le tout sans avoir nécessairement à solliciter outre mesure son épargne.

L’intérêt de l’investissement locatif

Celui-ci permet en effet de devenir propriétaire d’un ou plusieurs biens qui peuvent servir dans le futur à se constituer des revenus complémentaires ou un complément de retraite, à défiscaliser, à loger un proche (notamment pendant les études des enfants) ou encore à réaliser une transmission de patrimoine.

Dans la grande majorité des cas, l’investissement locatif s’effectue à crédit, ce qui permet de conserver son épargne, notamment pour multiplier les acquisitions, mais également de défiscaliser les intérêts d’emprunt des revenus locatifs.

Le recours à l’emprunt pour financer un investissement locatif

Pour pouvoir emprunter auprès d’une banque, un investisseur locatif doit constituer un dossier permettant à l’établissement financier sollicité d’apprécier sa solvabilité et son aptitude à rembourser le crédit dans son intégralité. Sont alors étudiés :

• la situation personnelle de l’emprunteur : ses revenus et la composition du foyer pour évaluer l’importance et la récurrence de ses ressources mensuelles ;
• sa situation professionnelle : le type d’emploi exercé, le contrat de travail notamment pour juger de la stabilité de sa situation ;
• sa situation financière et notamment son train de vie ou sa capacité à thésauriser qui doivent permettre de rassurer l’organisme sur sa capacité à honorer ses mensualités.

Taux d’endettement et reste à vivre : les indicateurs décisifs

A partir des éléments analysés , la banque évalue le risque de défaut de remboursement pour octroyer ou non le montant sollicité. Elle prend ainsi en compte principalement les éléments suivants :

• le taux d’endettement qui est le rapport entre les charges récurrentes mensuelles de l’emprunteur et ses revenus mensuels récurrents ((charges fixes / revenus fixes)*100). Celui-ci ne doit théoriquement pas dépasser 35 %, mais certaines exceptions sont parfois tolérées, notamment pour les hauts revenus. Sont comptabilisés dans les revenus pérennes :
  • les salaires (pour les salariés) ;
  • les BIC et BNC (pour les travailleurs indépendants) ;
  • les pensions et rentes ;
  • les revenus locatifs (à hauteur de 70 %) ;
  • les revenus de placement financier ;
  • les allocations familiales (si perception pendant au-moins 5 ans).

À l’inverse, sont comptabilisés dans les charges prises en compte pour le taux d’endettement :

• les différentes mensualités de crédits en cours (prêt personnel ou prêt immobilier) ;
• les pensions ou rentes versées (pension alimentaire par exemple) ;
• le montant du loyer si l’investisseur n’est pas propriétaire ;
• les mensualités de crédit sollicitées.

• le reste à vivre qui correspond au montant restant à l’emprunteur pour subvenir à ses dépenses essentielles (alimentation, habillement etc.) après qu’il se soit acquitté de toutes ses charges fixes. Il s’agit donc d’un indicateur complémentaire au taux d’endettement mais qui peut s’avérer décisif notamment s’il est très faible (la banque est alors réticente à octroyer le prêt malgré un taux d’endettement dans les standards) ou à l’inverse très important (la banque peut dans ce cas parfois passer outre ce taux d’endettement de 35 %).

La banque prend-elle en compte les futurs revenus locatifs dans le calcul de votre capacité d’emprunt ?

L’analyse du dossier de l’emprunteur tient compte du type de projet visé. Ainsi, la banque n’aura pas le même regard, qu’il s’agisse d’un premier achat en résidence principale ou d’un investissement locatif. En effet, dans ce dernier cas de figure, le but est de mettre le bien en location afin de générer des revenus fonciers qui seront à même d’amortir une bonne partie des mensualités de crédit.

Elle considère ainsi généralement ce dernier type d’achat comme moins risqué que le premier à condition de répondre favorablement aux indicateurs précédemment énoncés.

L’établissement financier ne prendra cependant pas en compte la totalité des revenus locatifs possiblement perçus, mais seulement 70 % de leur montant afin de tenir compte des potentiels risques de loyers impayés et de vacance locative.

Par exemple, pour un investisseur bénéficiant de revenus locatifs de 800 euros par mois, la banque va alors prendre en compte uniquement 560 euros (800 x 0,7).

Ces revenus locatifs sont alors intégrés au profil de l’emprunteur, soit en ajoutant aux autres revenus, soit en les retranchant des charges.

L’investisseur doit aussi anticiper le fait qu’il aura à assumer certaines charges relatives à son investissement locatif, telles que les charges de copropriété ou les remplacements d’équipements, ainsi que les charges en rapport avec sa résidence principale.

Investissement locatif : 5 étapes pour calculer votre capacité d’emprunt

Pour réaliser votre investissement locatif, il convient de respecter un certain nombre d’étapes afin de maximiser vos chances d’obtenir un financement.

1.Définir le montant de l’emprunt

En tout premier lieu, il vous faut déterminer le montant nécessaire à emprunter pour financer votre projet d’achat immobilier. Celui-ci dépend alors du type de bien, de la surface, des différentes prestations recherchées et bien de la localisation. À noter que le montant total de l’achat comprend le prix du bien net vendeur mais également les frais de notaire, les frais de dossier et potentiellement les frais de garantie.

Ces frais annexes n’entrent toutefois pas directement dans le cadre de l’emprunt puisque la banque prêteuse exige généralement un apport personnel représentant au-moins 10 % du montant emprunté. Vous devez donc, sauf exception, également prévoir une enveloppe budgétaire d’au-moins 10 % de l’emprunt avant d’envisager l’investissement.

2.Calculer son taux d’endettement

Après avoir défini le montant nécessaire pour votre investissement, vous devez vous assurer que vous en êtes en capacité de le financer par l’emprunt, et ce malgré d’éventuels prêts en cours, notamment si vous remboursez déjà un prêt immobilier. Pensez également à tenir compte de votre loyer si vous n’achetez pas une résidence principale.

Vous ne pourrez pas, sauf très rares exceptions, dépasser le taux d'endettement maximum. Vous devez alors calculer l’ensemble de vos charges fixes et de vos revenus fixes afin de vérifier que la part de ces charges n’excède pas 35 % de vos revenus fixes avec les mensualités de remboursement envisagées. Pensez également à estimer votre reste à vivre pour voir si celui-ci ne peut pas non plus constituer un obstacle à l’emprunt.

3. Ajustez si besoin votre projet

Si d’après vos calculs, votre dossier risque d’être refusé, il vous faut alors redéfinir le montant de votre investissement, augmenter votre apport personnel ou bien encore augmenter la durée d’emprunt.

Dans le cas d’un investissement locatif, vous pouvez également réaliser une estimation de votre taux d’endettement différentiel, c’est-à-dire du calcul prenant en compte le montant de vos revenus locatifs futurs (à hauteur de 70 %). Certaines banques acceptent en effet de les prendre en considération au moment d’étudier votre dossier, accroissant ainsi vos chances d’obtenir le prêt grâce à l’augmentation de votre capacité d’emprunt.

4.L’estimation du rendement de l’investissement

Votre projet d’investissement semble entrer dans les standards des banques, notamment en termes de taux d’endettement ? Bonne nouvelle ! Il vous reste cependant encore à vous assurer que cet investissement vous sera profitable. Pour ce faire, il vous faut rapporter au prix d’achat global les revenus locatifs perçus chaque mois sur une année et y retrancher les charges locatives pour obtenir le rendement net de l’investissement.

Peuvent également être pris en compte pour obtenir le rendement net, les impôts fonciers payés sur le bien en question (et éventuellement les conséquences sur l’évolution de votre taux d’imposition) ainsi que les possibilités de défiscalisation offertes (exonération des intérêts d’emprunt sur les revenus locatifs, déficit foncier, etc.).

5.Réaliser une simulation pour votre financement

Une fois tous ces paramètres pris en compte et votre projet de financement bien appréhendé, vous pouvez alors procéder à une simulation en ligne sur Empruntis pour avoir une estimation du financement pouvant être obtenu.

Vous pouvez alors disposer gratuitement et sans engagement de plusieurs propositions de financement de nos différents partenaires. Vous pourrez alors, si les conditions correspondent à ce que vous aviez prévu, choisir une des offres proposées et vous faire accompagner tout au long du processus.

Si votre dossier est difficile ou que vous n’êtes pas sûr de pouvoir obtenir le financement, vous pouvez vous faire accompagner par un courtier en crédit immobilier qui sera à même de présenter votre dossier sous le meilleur jour et vous orienter vers les établissements les plus ouverts à votre profil. Recourir à un courtier vous permet également d’obtenir généralement un meilleur taux d’intérêt.

Le taux immobilier change-t-il pour un investissement locatif ?

En règle générale, les taux d’intérêt sont un peu plus élevés pour un investissement locatif que dans le cadre d’un achat classique. Les banques privilégient en effet l’achat d’une résidence principale (notamment pour les primo-accédants) à l’investissement locatif. Les banques sont en effet particulièrement attentives au montage de l’opération dans le cadre d’un investissement locatif et vont notamment vouloir disposer d’informations sur l’emplacement du bien et l’attractivité de la zone pour comparer avec les prix du marché.

Elles souhaitent également s’assurer que vous disposez d’un marge de manœuvre et d’un reste à vivre suffisants pour assumer les différents risques de l’investissement locatif (vacance locative, loyers impayés). Le TAEG d’un investissement locatif est d’ailleurs relativement plus élevé que pour un achat classique du fait d’assurances spécifiques à ce type d’opérations (en plus de l’assurance emprunteur) comme notamment la garantie loyers impayés (GLI), la garantie vacance locative ou encore l’assurance propriétaire non-occupant (PNO).