Nos conseils pour dénicher un appartement invendu dans un programme neuf

Qu’est-ce qu’un déstockage immobilier neuf ?

Définition et explication

C’est la particularité de l’acquisition d’un logement en VEFA (vente en état futur d’achèvement) : l’appartement neuf dont vous allez devenir propriétaire n’est généralement pas encore construit. “Généralement”, car ce n’est pas toujours le cas. En effet, il est possible qu’il reste des lots en commercialisation au moment de la livraison du chantier : c’est ce qu’on appelle la queue de programmes neufs. Il s’agit de tous les appartements invendus.

Pourquoi certains appartements dans des programmes neufs restent-ils invendus ?

En fin de programme immobilier, il est possible que des logements neufs n’aient pas trouvé preneur à cause :

• d’orientations ou de vues moins plaisantes ;
• d’étages moins attractifs, comme le rez-de-chaussée ;
• d’un emplacement en bord de rue ou au-dessus d'une sortie de parking ;
• d’un retour de lot, c’est-à-dire lorsque l’acheteur précédent n’a pas trouvé les fonds nécessaires et que le défaut de prêt entraîne l’annulation de la transaction.

Avantages d'acheter un appartement invendu dans un programme neuf

Potentiel de négociation de prix

Les opportunités du déstockage dans l’immobilier neuf permettent de devenir propriétaire à moindre coût. En effet, vous pouvez utiliser les points faibles ou les défauts de l’appartement pour négocier le prix de vente à la baisse ou bénéficier d’une gratuité des frais de notaire. Au total, c’est entre 2 et 3 % du prix d’achat en moins.

Choix plus large et options de personnalisation

La baisse de prix n’est pas le seul atout d’un déstockage immobilier neuf : vous pouvez également négocier des prestations supplémentaires gratuites si vous vous positionnez au moment du second œuvre ou des finitions. C’est une façon d’avoir le bien de vos rêves, avec des équipements tout confort, pour le même prix.

Opportunités d'investissement

Le déstockage immobilier neuf peut être intéressant pour un investisseur puisque ce n’est pas parce qu’un logement est jugé peu attirant par les acheteurs qu’il déplaît aux locataires. Par exemple, les appartements au rez-de-chaussée se vendent plutôt mal alors qu’ils se louent très bien aux personnes à mobilité réduite ou aux propriétaires d’animaux de compagnie.

Le rendement d’un appartement en queue de programme peut également être supérieur, grâce au prix d’achat plus faible et un loyer identique aux biens “plus attractifs” à surface égale et à confort identique.

4 conseils pour l'achat d'un appartement invendu dans un programme neuf

1.Évaluer la qualité de la construction

Avant d’acheter un appartement invendu dans un programme neuf, rendez-vous sur le lieu du chantier pour évaluer la qualité de la construction. Prenez le temps de consulter les plans du logement et de vérifier la conformité de la construction. Ne vous laissez pas aveugler par le rabais sur le prix et assurez-vous de la qualité de l’immeuble, de l’appartement et des prestations globales pour éviter les mauvaises surprises.

2.Se renseigner sur le quartier et les infrastructures environnantes

Avant de vous lancer dans l’achat en déstockage immobilier neuf, renseignez-vous sur les commodités à proximité (transports, commerces, écoles) et consultez le plan local d’urbanisme en mairie pour en savoir plus sur les futurs aménagements (voiries, équipements urbains, etc.). Vous pouvez ainsi vérifier que vous n’allez pas subir des nuisances sonores à moyen terme. Cette analyse vous permet également d’évaluer le potentiel du marché immobilier local pour une éventuelle revente du logement.

3.Vérifier la santé financière du promoteur immobilier

Il est crucial de vérifier le sérieux du promoteur immobilier en charge du projet. Quelle est sa connaissance du marché, sa réputation et son ancienneté ? Présente-t-il toutes les garanties et assurances obligatoires ? Il est très important de choisir un promoteur immobilier expérimenté et adossé à un grand groupe pour se prémunir contre tout risque (abandon de chantier ou malfaçons), surtout dans le cadre d’une acquisition en queue de programme neuf.

4.Négocier votre logement

Acheter un appartement invendu dans un programme neuf, c’est être en position de force pour négocier. Le promoteur veut écouler tous ses lots, et il a parfaitement conscience des points faibles des lots restants. Jouez sur les leviers à votre disposition pour négocier des conditions à votre avantage, que ce soit au niveau du prix ou des prestations proposées.

Comment trouver un appartement invendu dans un programme neuf ?

Utiliser les outils et ressources en ligne

Les sites des promoteurs immobiliers disposent souvent d’un onglet regroupant toutes les offres de déstockage dans l’immobilier neuf. Mettez en place des alertes et utilisez leurs filtres de recherche pour vous tenir au courant des nouvelles offres dans le secteur ciblé.

Travailler avec un agent immobilier

Attention aux anomalies ! Assurez-vous que le logement correspond bien à ce qui était prévu dans les plans et dans le contrat de vente. Il est pour cela conseillé de se faire accompagner par un agent immobilier. Non seulement il est en étroite relation avec de nombreux promoteurs, mais il saura également vous aiguiller dans l’estimation de la qualité et de la conformité de l’appartement.

Contacter directement les promoteurs immobiliers

Si vous avez repéré des programmes de construction neufs autour de chez vous ou dans des quartiers qui vous intéressent, n’hésitez pas à contacter directement les promoteurs immobiliers. Ils pourront vous proposer des appartements invendus au moment présent, mais aussi conserver votre contact s’il leur arrive d’avoir encore des lots sur le marché en fin de construction. Vous pouvez ainsi vous positionner avant les autres sur ces opportunités d’achat.

Trouver un programme neuf en livraison immédiate

Cherchez des offres labellisées “logement en livraison immédiate” puisque cela concerne les lots invendus ou les retours de lots dans un programme neuf. Vous aurez une sélection de tous les appartements dont les travaux de construction sont terminés ou presque, des logements remis sur le marché à cause d’un défaut de financement ou encore des lots invendus en queue de programme.