Achat sur plan : avantages, inconvénients et conseils

Qu’est-ce qu’un achat sur plan ?

Si les ventes dans l'ancien représentent la majorité des transactions immobilières, les particuliers ont également la possibilité d'acheter un logement neuf en cours de construction ou à construire. On parle alors d’achat sur plan. Cette opération est réalisée auprès d'un promoteur immobilier et peut concerner aussi bien l'achat d'une maison avec terrain que l’achat d’un appartement dans un immeuble collectif dans le cadre d'un programme immobilier neuf.

Le promoteur s'engage alors à fournir un bien immobilier achevé correspondant aux plans et spécifications définis en amont, le tout dans un délai prédéterminé dans le cadre du contrat. L'acheteur, pour sa part, s'acquitte progressivement du montant de la transaction, au fur et à mesure de la construction, et ce, sans être impliqué concrètement dans le processus de construction qui est de la responsabilité du promoteur.

Ces transactions sont réglementées par des dispositions légales spécifiques particulièrement protectrices pour l'acheteur. Elles prennent le plus souvent la forme d’une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) qui garantit à l'acheteur un bien immobilier neuf. En cas de faillite ou de problèmes financiers du promoteur, c’est ce dernier qui en portera toute la responsabilité. Plus rarement, il peut également s'agir d'une vente à terme où une partie du prix est réglée à la livraison du bien et le complément est versé sous forme de mensualités.

6 conseils pour l’achat d’un appartement ou d’une maison sur plan

Voici quelques conseils pratiques pour aborder votre futur achat sur plan dans les meilleures conditions.

1.Comparez les offres

Il existe de nombreux promoteurs qui proposent plus ou moins le même type de prestations. N’hésitez donc pas à en contacter plusieurs pour bénéficier des meilleures conditions du marché. Avant de vous engager, vérifiez la réputation et le sérieux du promoteur pour vous mettre à l’abri et rendez-vous sur le lieu de localisation du futur bien pour détecter de potentiels désagréments.

2.Négociez avant la signature

Vous souhaitez personnaliser votre futur bien et établir des modifications sur plan ? Pensez bien à les intégrer noir sur blanc au contrat de réservation. Vous n’aurez en effet plus la possibilité d’en faire la demande après que toutes les parties aient signé le contrat.

N’hésitez pas également à entamer une négociation sur le prix de vente, les promoteurs disposent généralement d’une marge de manœuvre sur les tarifs. Vous pouvez en effet parfois obtenir de très bonnes conditions d’achat par exemple dans le cadre d’appartements invendus de programmes neufs notamment du fait de leur localisation.

3.Vérifiez bien les termes du contrat

Le contrat en VEFA vous engage sur des sommes conséquentes. Vérifiez donc bien l’ensemble des modalités qu’il contient, de la description complète du bien et de ses équipements aux délais d'exécution, en passant par les modalités de financement ou encore par les conditions de renonciation.

4.Anticipez les retards de livraison

Si vous envisagez de déménager dans votre futur logement neuf, anticipez de potentiels retards de livraison du bien comme c’est le cas pour certaines des ventes en VEFA. Soyez donc flexible au moment de revendre votre bien actuel ou de mettre un terme à votre bail de location.

5.Soyez attentifs à la livraison du bien

Vérifiez le jour de la livraison la bonne réalisation des travaux et la livraison effective conforme aux termes du contrat (fonctionnement des équipements, types de matériaux utilisés, respect des plans). En cas de réserve, faites alors établir un procès-verbal avec les défauts constatés et faites-le signer au promoteur. La Caisse des Dépôts consigne alors le solde le temps que la situation soit régularisée.

6.Assurez-vous de disposer de toutes les garanties

Vérifiez que le promoteur dispose de toutes les garanties en cas de problème. C’est le cas notamment de la garantie de remboursement en cas de non-achèvement de l’ouvrage ou de la garantie d’achèvement permettant au promoteur d’obtenir des financements complémentaires nécessaires à l’achèvement des travaux de la part d’un garant.

Quelles sont les étapes d’un achat immobilier sur plan ?

L’achat sur plan se déroule en règle générale selon un processus en cinq étapes.

1.L’étude du bien

Après avoir comparé les offres et identifié un programme immobilier neuf potentiellement intéressant, le plus souvent via des brochures publicitaires, l’acheteur étudie le futur bien notamment par l’analyse du descriptif du produit fourni par le promoteur. Celui-ci doit notamment faire mention des caractéristiques du bien et de ses équipements (surface habitable, nombre de pièces, situation géographique) ainsi que de la date d’achèvement.

La visite d’un bien témoin, ou à défaut, de biens déjà réalisés dans le cadre d’autres programmes immobiliers font également partie du rôle du promoteur immobilier.

L’acheteur peut également se rendre sur le lieu de construction pour visualiser concrètement le futur logement dans son environnement géographique (proximité des transports, des commerces, présence potentielle de nuisances sonores, etc.).

Il peut enfin se renseigner auprès de la municipalité du lieu de construction pour demander tous les documents d’information relatifs à la zone géographique concernée (PLU, plan de prévention des risques, certificat d’urbanisme).

2.Le contrat de réservation

La signature du contrat de réservation permet de mettre par écrit et d'entériner les obligations respectives de l'acheteur et du vendeur. Il récapitule également les caractéristiques du logement, le calendrier et les différentes échéances de la construction ainsi que le prix prévisionnel de la construction et ses potentielles modalités de révision. C'est également à cette occasion que l'acheteur verse un dépôt de garantie. À partir de la signature, l’acheteur dispose de dix jours pour se rétracter s’il change d’avis.

3.La signature du contrat de vente

Une fois toutes les conditions de vente réunies et les différentes garanties obtenues, l’acheteur et le vendeur procèdent à la signature effective du contrat de vente définitif, rédigé et également signé par le notaire. Après la signature, le notaire remet à l’acheteur une copie de l’acte original faisant office de titre de propriété et détaillant toutes les modalités de la transaction.

4.Le paiement

Après la signature, l’acheteur s’acquitte du paiement en plusieurs versements au rythme de l’avancée des travaux. Une attestation de réalisation des travaux doit être transmise par le promoteur à chaque appel de fonds.

5.La livraison du bien

Les différentes échéances de paiement vous font devenir partiellement propriétaire du bien mais ce n’est qu’au moment de la livraison que vous acquérez la pleine possession du logement. C’est également à partir de cette date que courent les différents délais de garantie (garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale, garantie d’isolation phonique).

Comment fonctionne le déblocage des fonds ?

Le déblocage des fonds a lieu le plus souvent en quatre étapes :

• à l’achèvement des fondations (jusqu’à 35 % du prix de vente au maximum) ;
• à la mise hors d’eau (jusqu’à 70 % du prix de vente au maximum) ;
• à l’achèvement des travaux (jusqu’à 95 % du prix de vente au maximum) ;
• à la livraison du bien pour le solde restant qui est bloqué jusqu’à ce que les possibles réserves émises par l’acheteur soient levées.

Dans le cas d’un achat à crédit (comme pour la majorité des transactions), c’est la banque accordant le prêt qui débloque les sommes nécessaires au fur et à mesure des appels de fonds reçus par le promoteur après réception de chaque attestation de réalisation de travaux.

Quels sont les avantages d’un achat sur plan ?

Malgré des délais de livraison parfois relativement longs, l’achat sur plan représente un investissement souvent avantageux à bien des égards.

Un paiement échelonné

Une des principales particularités de l'achat immobilier sur plan réside dans sa structure de paiement échelonné. Celle-ci permet aux acheteurs d'effectuer des versements progressifs qui sont débloqués à mesure que les différentes parties du logement sont achevées.

Des possibilités de personnalisation importantes

Que l'on soit propriétaire d'un ancien logement ou qu'on réalise un achat sur plan, il est toujours possible d'apporter quelques modifications à la marge en termes de personnalisation. Cependant, les transformations envisageables sont limitées pour un bien immobilier déjà construit, alors que les possibilités sont bien plus nombreuses avec un achat sur plan.

Il est en effet possible de solliciter des modifications au niveau même de la configuration du logement, de la disposition des pièces au choix des matériaux jusqu'au réagencement des cloisons.

Des économies substantielles

L'acquisition d'un logement neuf permet d’optimiser le coût de son projet principalement à trois égards :

• elle occasionne des frais de notaire réduits par rapport à l'achat dans l'ancien (2 à 3 % du prix de vente final en moyenne contre 7 à 8 % dans l'ancien), ce qui peut vite représenter plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros de différence ;

• ce type de bien répond aux normes techniques et environnementales les plus récentes (notamment en termes d'isolation, de ventilation ou de matériaux utilisés) et affiche ainsi d'excellentes performances thermiques ;

• l'absence de travaux à prévoir à court ou moyen terme représente enfin un avantage financier considérable pour l’acheteur, qui n'a pas à prévoir un budget complémentaire.

Un investissement sûr grâce aux garanties

Les acheteurs qui choisissent l'achat neuf bénéficient de nombreuses garanties pour se protéger des vices cachés, des anomalies de construction et d'autres problèmes de non-conformité, comme notamment :

• la garantie de parfait achèvement pendant la première année de construction ;
• la garantie de bon fonctionnement pendant les deux années suivant la remise du bien prévoyant un remplacement d'équipement en cas de matériel défaillant ;
• la garantie décennale couvrant tous les vices de construction pendant dix ans

Il s'agit donc d'un investissement sûr qui permet généralement d’éviter les mauvaises surprises après la livraison.

Des avantages fiscaux

Acheter sur plan permet de bénéficier d'avantages fiscaux selon le type de projet envisagé et la situation de l'acheteur. Par exemple, les propriétaires qui se lancent dans l'investissement locatif peuvent être éligibles au dispositif Pinel, leur permettant de bénéficier d'une réduction fiscale selon la durée du bail (6, 9 ou 12 ans) et le montant de la transaction (prix du bien plus coûts liés).

Jusqu'à fin 2022, ce taux variait entre 12 % et 21 %, avant de passer à respectivement 10,5 %, 15 % et 17,5 % en 2023 puis à 9 %, 12 % et 14 % pour 2024. Les primo-accédants envisageant de faire du logement neuf leur résidence principale peuvent également, sous conditions de ressources, bénéficier d'un prêt à taux zéro (PTZ), c'est-à-dire un prêt sans intérêt sur une partie de l'achat.

Enfin, certaines zones géographiques peuvent ouvrir droit au bénéfice d’un taux de TVA réduit à 5,5 %.

Quels sont les risques et les inconvénients d’un achat sur plan ?

Un achat sur plan présente également quelques inconvénients.

Le délai d’attente

Le délai de livraison est le principal inconvénient de l’achat sur plan. Il implique en effet une attente allant généralement de 12 à 24 mois avant de pouvoir emménager ou de mettre le bien en location. Ce délai peut être raccourci par l’achat d’un bien déjà en cours de construction mais celui-ci laisse alors très peu de marge manœuvre à l’acheteur en termes de personnalisation.

Le prix d’achat

Les prix au mètre carré sont souvent plus élevés. Cela s’explique notamment par des frais de notaire minorés ainsi que par un bien logiquement plus performant et ne nécessitant pas de travaux pendant de nombreuses années.

Le manque de projection

Il peut être relativement difficile de s’engager pour un achat sur plan compte tenu du manque de projection. Il est en effet difficile de se rendre du rendu final du logement en termes de localisation dans l’espace, de luminosité ou encore d’isolation.

Peut-on faire des modifications du plan ?

L'achat sur plan offre des possibilités de personnalisation du logement. Il vous est alors possible de demander au promoteur (sous réserve de faisabilité) la réalisation de changements avant la construction. Ces travaux appelés TMA pour "travaux modificatifs acquéreurs" peuvent consister en l'ajout ou le déplacement de prises électriques ou de prises Ethernet, la suppression ou la modification d'une cloison murale ou encore des changements dans les matériaux ou les équipements intérieurs.

Le vendeur a néanmoins la possibilité de refuser d'effectuer tout ou partie de ces modifications, notamment si celles-ci apparaissent comme irréalisables ou peuvent mettre en péril l'ossature de l'immeuble. Des outils de modélisation en 3D peuvent parfois être proposés par certains promoteurs pour vous permettre de visualiser plus concrètement le rendu final.